[摘要] 深圳“新土改”锤音刚落，土地整备工作又在紧锣密鼓地进行。6月1日，深圳正式公布了《深圳市2012年度土地整备计划》（以下简称《计划》），这对于深圳为数众多的高新科技产业公司来说显然是个好消息。
来源：中国房地产报
深圳“新土改”锤音刚落，土地整备工作又在紧锣密鼓地进行。6月1日，深圳正式公布了《深圳市2012年度土地整备计划》（以下简称《计划》），这对于深圳为数众多的高新科技产业公司来说显然是个好消息。
因为这一计划是以土地二次开发提升城市空间质量为重点，今年将在的深圳清理释放出潜力用地21.83平方公里，安排年度土地整备总资金266亿元，以腾出战略性新兴产业用地。
根据该《计划》，2012年深圳市将安排整备项目94个，同时还计划安排10亿元资金针对城市旧工业区、低密度功能区实施土地收购，并拟成立土地投资集团公司或引入成熟的开发企业在特定区域开展土地收购。
扩张需求与用地瓶颈
《计划》显示，94个整备项目中，通过土地整备实现21.83平方公里用地入库，其中土地整备项目14项，房屋征收及建设用地清退项目80个。整备土地在理顺经济关系、明确权属、完善征转地手续及土地清理后，将移交深圳市土地储备中心统一入库管理。
2012年度土地整备计划包括土地整备、房屋征收和整备资金3个专项计划。这一土地整备计划以土地二次开发提升城市空间质量为重点，加大生物、互联网、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业用地整备，推进旧工业区收购，对重点战略地区实施整体统筹整备；在建设用地清退后，可腾挪城市建设用地指标。
深圳经过30年建设用地规模的扩张，已面临几乎无地可用的局面，供需矛盾非常突出，深圳目前只有1991平方公里的土地。
“我们三年就要搬一次家，主要就是发展空间不够，要不断扩大研发基地。”深圳江波龙电子有限公司投资审核部总监刘枫云告诉记者，公司这些年的发展主要是受到了空间制约。
像这样的公司深圳还有很多。资料显示，在国家集成电路设计深圳产业化基地的151家企业，深圳本土企业就有120多家，去年深圳IT设计产业销售额达到135亿元，居各大中城市的首位，但研发场地的紧缺却是近几年基地发展的瓶颈。
“诸多总部企业在深圳无地可落”，“上市公司募集资金投资项目向深圳外转移”，深圳正在面临着发展用地的种种尴尬。而深圳集成电路设计产业化基地管理中心主任周生明也对记者表示，“由于缺乏发展用地，这几年，至少有近10家IC设计企业在外地设立了分公司、分部或建立研发基地，以至于有些企业总部都要迁出去。”
清理难度与融资潜力
土地紧缺成为制约深圳发展的重要因素，因而业界曾一度寄望于从去年开始启动的土地整备，不过，从目前进展来看，土地清理工作仍不尽如人意。
“深圳土地违法违建和历史遗留问题很多，这部分违法违建用地历史背景及占有主体复杂，土地存量调整难度大。”有不具名专业人士透露，深圳土地整备面临很多困难，超过1/3的土地由于权属不明等原因，不能入市流转与抵押融资，大大降低了这部分土地作为资产和资本的价值。
资料显示，2011年深圳土地整备工作目前只完成了计划的50%，入库土地13平方公里。根据2011年度土地整备计划，到2012年6月30日前，全市要完成75个土地整备项目，通过整备释放45平方公里建设用地；推进87个征地拆迁项目及7个拆迁安置房建设项目。
“由于涉及各方利益，成因复杂，剩余可建设用地普遍存在历史遗留问题。各类利益关系纠结，清理和改造难度巨大，制约了城市土地的有效利用。”深圳市规划和国土资源委员会（下简称“深圳市规土委”）内部人士透露，不仅是清理工作本身难度大，对于清理土地的资金压力也非常巨大。
正是出于此考虑，深圳市规土委搭建了投融资平台，来缓解大规模启动土地整备工作中的资金压力。目前已和4家银行共签订了240亿元的融资框架协议，从2011年8月拨付笔资金起，到2011年底，深圳市土地投融资平台已向各区拨付土地整备资金34.34亿元。
经初步统计，深圳现有权属明晰、经确权后可用于土地融资的储备土地近40平方公里，融资潜力巨大。但按照计划，深圳每年将以300亿元资金推进土地整备，今年计划投入的资金是266亿元，而目前不足40亿元的资金只是杯水车薪。
（来源：新华网）2012年前4个月，20个重点城市住宅用地平均溢价率为2.57%，为自2005年以来7年内的点。而成都土地市场前5个月住宅用地平均溢价率为5.31%，与2011年同期相比，大跌近六成。
根据链家地产市场研究部的统计，2012年前4月，20个重点城市住宅用地累计成交288块，同比减少约38%。并且住宅用地成交平均楼面价约为1951元/平米，同比下滑13%，自2007年以来首次跌入2000元/平米以内；前4个月住宅用地成交量及价格均出现下滑，基本上也反映出今年房企方面将继续保持谨慎拿地，并大致可以推断今年住宅用地成交也将继续保持在较低的水平。
土地市场整体低迷之下，成都土地市场亦难独善其身。
据中指研究院数据，2012年1-5月，住宅用地成交土地宗数41宗，同比下降12%；成交土地均价为4225.47元/平方米，同比下降14.88%；楼面均价为1221.12元/平方米，同比下降18.92%；平均溢价率为5.31%，同比大跌55.97%；土地出让金为110.10万元，同比下降7.6%。
其实，从去年以来，土地市场一直处于沉寂的状态。
据国土资源部5月10日公布的《2011中国国土资源公报》显示，2011年全年出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元，同比分别增长13.7%和14.6%。其中通过招拍挂出让土地30.47万公顷，出让合同价款3.02万亿元，分别占出让总面积的91.3%和总价款的95.9%。另外，公报中数据还显示，2011年第4季度105个主要城市综合地价为3049元／平方米，同比增长6.0%，环比增长0.3%；其中住宅用地同比增长6.6%；环比增长0.0%。
“成都链家地产”市场研究部分析师成蕾认为，2011年第4季度住宅用地均价仅6.6%的增长，相较于平均14.6%的平均增长下降约8个百分点。较为显著的增长下滑显示出2011年房企拿地积极性普遍不高。而限购限贷带来的销售压力以及资金链紧绷是促使开放商对商品住宅市场持较为悲观态度的主要因素。
（来源：中国证券报）
今年以来土地市场成交低迷，但上市公司的拿地热情开始缓慢回升。不仅是万科、招商地产等一线开发商，荣盛发展、中弘股份等地产上市公司近期也频频出手。与一线城市的冷清成交相比，开发商拿地目标锁定了二三线城市。
房企拿地掀起小高潮
4月以来，上市公司拿地掀起了一轮小高潮。据中国证券报记者统计，4月至今，沪深两市已有十余家房企公告拿地。
仅4月，万科便在青岛、唐山、南充等地拿下5宗项目。其中，青岛四方新都心项目净用地面积约3.9万平方米，建筑面积约12.4万平方米，支付地价款约5.7亿元。招商地产控股子公司天津招商泰达投资有限公司也在天津竞得4宗地块的土地使用权，占地总面积为14.11万平方米，总建筑面积不大于22.83万平方米，土地用途主要为城镇住宅及商服用地，地价总额为12.56亿元。
除大型房企外，部分中小上市房企也开始出手。中弘股份近期公告，公司与中国中铁股份有限公司组成联合体(拟定公司占比45%，中国中铁占比55%)参与了海口市东海岸如意岛项目权益竞买活动，并成功摘牌。该项目权益所含海域面积(形成陆域面积)为6.12平方公里，成交金额为30亿元。荣盛发展全资子公司则以9960万元拿下唐山市一宗商业金融用地，地块占地面积44261.39平方米。在土地市场上沉寂一年多后，中天城投于5月30日公告拿下两宗地块，成交价格共计10.29亿元。而公司上一次发布获得国有建设用地使用权公告还要追溯到2011年3月9日。这两宗地块分别位于贵阳市金阳新区和云岩区现公司“未来方舟”项目，成交金额分别为7.72亿元和2.57亿元。
一线城市土地市场低迷
从房企拿地情况来看，二三线城市仍是成交热点。相比之下，北京等一线城市土地成交情况仍未明显改观，房企在一线城市拿地仍较谨慎。
北京中原市场研究部数据显示，5月北京土地市场出现了最近几年来少有的萧条景象，仅出让3宗工业用地，合计土地出让金仅7573万元，无一宗经营性用地出让。根据统计，今年以来，北京土地市场出让地块合计为57块，总土地出让金仅为136亿元。其中，住宅类地块仅成交了7块，出让金仅为72.49亿元。相比之下，2011年前5月，北京市的土地出让金高达266.3亿元。就此测算，今年前5月，北京市土地出让金规模将同比下降约49%。
业内人士指出，成交下降的主要为商服类地块，出让金同比下降接近百亿元，主要原因是在今年前5月，没有位置较好的商服地块出让。不仅是住宅地块大多位于郊区，今年以来供应的优质地块也明显减少。
中原集团研究中心数据显示，以北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙为代表的13个城市2012年土地出让金锐减。截至5月下旬，13个城市合计土地出让金为1292.3亿元，同比2011年前5月的2204.2亿元下降了41%。其中，北京、上海和广州分别同比下降了49%、70%和54%。
北京中原市场研究部总监张大伟认为，土地市场价格对开发商拿地的积极性影响较大。北京等一线城市的热门地块依然不乏追捧者，而其他一些地块可能因为调控的深入而继续降温。
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