[摘要] 上半年房企销售业绩初步明朗，四大A股上市房企中，招商地产和保利地产已超额完成半年销售目标，保利地产甚至创下了半年销售量的历史最高位，而万科和金地集团也基本完成了全年指标四成以上。
（来源：上海证券报）截至昨日，包括万保招金在内的四大A股上市房企以及中海、保利香港、世茂房地产等在港上市的多家房地产标杆企业已公布了6月销售数据。至此，上半年房企销售业绩初步明朗。四大A股上市房企中，招商地产和保利地产已超额完成半年销售目标，保利地产甚至创下了半年销售量的历史位，而万科和金地集团也基本完成了全年指标四成以上。
在以价换量的销售策略指导下，3月以来的市场回暖令房企在楼市调控下依然收获颇丰。但面对下半年市场，不少房企仍不敢过于乐观，依然将加紧推货、加速去库存、争取多回款作为首要任务。
多家房企超额完成半年目标
在5月整体业绩大涨的情况下，多家房企6月销售数据再次全线飘红，成为今年上半年房企的业绩爆发月。四大A股上市房企中，保利地产在6月创下了销售面积和销售金额两个历史纪录，由此保利地产的半年销售也达到了历史高位，共实现签约面积437.83万平方米，同比增长28.43%；实现签约金额502.96亿元，同比增长27.47%。各地分公司也如期完成了集团的半年销售任务。
昨日，招商地产披露的上半年销售情况也显示，1-6月，招商地产实现签约销售面积116.94万平方米，签约销售金额161.31亿元，已完成全年销售目标200亿元的80%。根据中投证券的研究报告测算，6月份招商地产签约金额约45亿元，环比5月增长50%，亦创单月新高。
值得注意的是，四大房企中，龙头老大的万科上半年销售却未能过半。其销售简报中披露，2012年1-6月份，公司累计实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元。虽然没有提及全年销售目标的完成情况，但以市场估算万科全年1400亿元的销售目标而言，上半年完成率为46%，离任务过半仅一步之遥。而对于万科这个行业巨无霸来说，虽然业绩未过半，但半年实际销售额仍为行业翘楚。
在金地集团方面，截至6月末，公司累计实现签约面积113.5万平方米，累计签约金额134.6亿元，同比分别增加40.1%及19.6%。若以约300亿的年度销售目标计算，金地完成原定计划的40.5%。
除四大龙头房企外，其他上市房企上半年业绩亦可圈可点。世茂股份董秘罗瑞华向记者透露，公司上半年累积签约销售额超过40亿元，已完成全年销售指标70亿元的六成以上，预计全年有望大幅度超额完成目标。1至6月份，中国海外发展累计实现房地产销售额651.5亿港元，同比增长24.7%，已完成全年销售目标的81%。世茂房地产高管亦披露，公司上半年销售额达225亿，同比增长约五成，公司今年销售计划也从307亿元调整为350亿元。保利香港上半年合约销售额约为101亿元，同比增26%，已完成全年目标的63%。
房企拿地策略出现分化
虽然从第二季度开始，市场销售出现快速回暖，房企资金危机得到极大缓解，但从拿地情况来看，大多数房企仍趋于谨慎。记者梳理发现，标杆房企上半年拿地情况出现明显分化，大多数房企仍谨慎出手，而少数房企则趁市场低迷之际大举购地，迅速扩张。
根据链家地产市场研究部统计，截至6月28日，包括碧桂园、保利地产、富力地产、恒大地产、华润置地、龙湖地产、万科地产、中海地产在内的八家标杆房企拿地数量共计83宗，较去年上半年减少90宗，降幅为52%；拿地金额为343亿元，同比去年减少427.5亿元，降幅为55%。
单独来看，房企拿地策略在今年上半年出现了明显分化。其中，最为激进的房企恒大地产上半年共斩获地块32幅、耗资近90亿元，而龙头万科上半年共拿地15幅；保利地产上半年共拿地8幅；中海地产在拿地金额上与保利相当，但获得的土地数量却仅有4幅，说明其获得地块的城市仍以一二线城市为主，开发产品仍相对高端。除保利、万科、龙湖这三家房企外，其余五家房企上半年拿地幅数都在个位数。
链家地产市场研究部陈雪表示，十大标杆企业上半年拿地金额同比减少，说明即便是上半年楼市逐渐回暖，政策有所放宽，房企的拿地意愿仍然比较低迷。在经过一年多的调控后，尤其是去年下半年调控效果的深入，即使是这些综合实力较强的大型房企，也背负着巨大的销售和资金压力，并不断甩货进行资金回笼。虽然当前地价普遍回落，但除非是一些非常符合房企未来战略发展、或者是性价比较的优质地块，否则很难带动房企拿地的积极性。
谨慎看待下半年市场
“上半年主要依靠首套房置业的刚性需求支撑，才能超额完成半年业绩。我们明显看到，5、6月份单套145平方米以上的大户型房销售起来了，这对下半年市场是个比较好的信号。”招商地产董秘刘宁向记者表示，今年上半年招商地产的销售情况良好，已经大大超出了年初制定的销售计划。从招商地产一季度和二季度销售情况对比来看，市场确实有持续回升的趋势。
但市场的持续回暖并没有让上市房企冲昏头脑，多家企业高管在接受记者采访时仍十分谨慎地看待下半年楼市。“不打算调高全年目标了，能做多少是多少。目前新推楼盘降价的趋势不可避免。”刘宁认为，货币政策将持续利好房地产，市场需求依然相对旺盛，但国家对于房地产行业的控制和调整将趋于常态化，房企必须紧抓时机去化库存以确保市场稳定。
金地集团董事长凌克在日前表示，公司下一步将重点考核回款和去化两项指标，提升去化速度。同时，金地还将大力推进项目的成本优化工作，在保持品质的前提下，通过成本的优化为销售提供更大的发挥空间，加速库存去化。
链家地产陈雪认为，从全年目标的完成度上来看，如果按上下半年“四六原则”计算，多数标杆房企完成全年销售目标的压力不大，乐观估计9、10月传统旺季和年底翘首现象，下半年的销售业绩有可能增加20%左右。但下半年市场的具体走势依然有不确定因素，仅仅依靠刚性需求为主体支撑的市场环境，能够持续多久存在疑问。
来源：上海证券报
5月，房地产投资增速还在持续下滑，景气指数再创新低。然而，房屋销售和土地价格等一些先导性指标却显示楼市已经开始触底回升，尤其是房屋销售量大幅回升。杭州、深圳、北京、上海等城市再现抢房现象。万科地产、保利地产、恒大、华润、碧桂园等多家龙头房企五月业绩一片喜人。另外部分城市土地市场开始出现高溢价拿地的情况，打破了持续几个月的市场僵持。
伴随央行降息等诸多利好消息的出炉，房地产市场开始了热烈的“触底之辩”，“V型？U型？还是L型？”再次出现在房地产商们的谈话中。
而嗅觉敏锐的资本市场则在更早时间扑向了这个处于底部行情的权重行业。房地产成为今年23个申万一级行业中表现的行业指数，累计涨幅达28.42%。其中90%的成分股跑赢大盘，成为赚钱效应的板块。
那么，这种回暖是否可持续？会回暖到什么程度？龙头房企如何看待这种回暖，又会怎样布局下半年？
四大房企领衔回暖抢房再现
从5月各龙头房企公布的销售业绩来看，楼市确实春意融融。5月楼市的赢家是保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)，其当月签约销售金额107.68 亿元，同比增长45.40%，环比增长17.71%，成功超过万科、恒大等企业成为销售。第二名是万科，5月实现销售面积102.5万平方米，销售金额107.2亿元，环比分别增长33.63%和44.09%，相比去年5月也分别增长了26.54%和18.98%。接下来是恒大，5月份恒大实现合约销售额103.7亿元，同比增长33.3%，且创下公司单月销售纪录。合约销售面积172.5万平方米，同比增长52.4%。接下来是中海，5月实现房地产销售额100.8亿元，同比分别增长1.5%，实现销售面积75.5万平方米，同比增22.2%。
另外，碧桂园、佳兆业、华润置地(橡树湾润景公馆)、龙湖地产(龙湖时代天街龙湖香醍溪岸)等多家企业公布的销售数据也都纷纷报喜。其中碧桂园5月份销售额37.4亿元，远远超过3、4月的销售情况。华润置地5月份合同销售金额49.9亿元，环比增长59%，同比增长1.5倍。
从个案上看，几个具有风向标意义的城市在上周末纷纷出现抢房现象。其中深圳楼盘“水榭春天”再现“千人购房”；杭州宝龙城市广场在上周末开盘，引来百余人彻夜排队，购房者坦言市场热度似乎重回2009年；另外，上周日上海浦东高桥尼德兰花园开盘，当天售出85%；碧桂园南京凤凰城也在周日开盘，首次推出约60至140平方米非毛坯房源500多套，后加推200多套，截止到当天下午3点半，碧桂园内部统计销售超过600套，回款约3.5亿元，去化率近九成。根据到过售楼现场的人描述，当天现场大巴超过100辆，私家车超过1200辆，总人流约1.1万人。
很难理解为什么楼市会数月间出现如此大的逆转。不过，从成交量上来看，楼市“最坏的日子”似乎已经过去。
数据显示，截至6月11日，杭州主城区已成交住宅13531套，较去年全年的12784套住宅还多出747套。相较于去年同期的5701套，已经增长137.3%。
“从楼市的周期经验来看，杭州和深圳是比上海、北京更具风向标意义的城市。这一轮也是。杭州在年初出现大幅降价抛盘，也是开始释放成交量的城市。原因很简单，杭州是中国投资意味很浓的房地产市场，因此对市场趋势的嗅觉也最灵敏。如果要预测楼市方向，建议密切关注杭州这样的城市。”一位房地产业权威人士告诉记者。
根据上证报调查，这轮成交反弹仍然是开发商以价换量的结果。以杭州宝龙城市广场为例，这个位于杭州下沙2号大街的高层公寓项目，起价9100元/平方米，均价10800元/平方米。很多购房者坦言，在房价动辄2万以上的杭州，这个价格是相当吸引人的。最终，在开盘一个之内，开发商宣布，101套房源仅余十套左右。
碧桂园南京凤凰城的热销也有类似之处。据调查，此次碧桂园凤凰城非毛坯房成交均价5580元/平方米，和去年推出的前一批房源相比，有近600元的单价差。“一些存货较多、年度销售指标完成尚有压力的开发商，目前仍在选择以价换量。这种趋势会持续到下半年。”南京一位房地产业人士称。
先导指标回升全面反弹尚早
“商品房销售回暖已成事实。这是一个重要的先导性指标。不过，走出低谷还言之尚早。楼市各项景气度指标全面回升估计要等到四季度。”上海房地产业专家杨红旭称。
如果说市场对“触底”还有争议，是因为从一些重要的经济指标来看，房地产确实还在低位盘整。5 月份，国房景气指数连续12个月下滑，房地产投资增速继续回落。前5个月，房地产开发投资22213 亿元，同比名义增长18.5%， 增速比1至4 月份回落0.2 个百分点。其中，住宅投资15098 亿元，增长13.6%， 增速回落0.3 个百分点。与此同时，自2010 年1 月份以来，房地产开发投资增速一直保持高于全社会固定资产投资增速，自4月首次落后于全社会固定资产投资增速后，5月再次落后1.6 个百分点。由此可见，房地产对于国民经济的拉动作用连续两个月呈减弱趋势。
从开发商的角度来看，虽然房子开始好卖了，但由于存货压力和资金链压力仍未全面缓解，其年初定下的少拿地、缓开工策略还在发生作用。前5个月，房地产开发企业土地购置面积13532 万平方米，同比下降18.7%；新开工面积72859 万平方米，同比下降4.3%，降幅比1至4 月份扩大0.1 个百分点。
不过，先导性指标的回升同样值得关注。除了商品房销售数据回暖外，前5个月房企购置土地均价为1936元/平方米，环比1至4 月份增长2.4%，比去年同期增长11%。上海等部分城市还出现性龙头房企高溢价拿地的现象。
“一般来说，房地产投资数据的全面回暖要滞后于政策和销售市场3至6个月。也就是说，如果趋势不变，基本上四季度投资数据会出现改善。”一位房地产上市公司负责人告诉记者。
影响房地产企业定价的还有存货。“上市公司年初定下的销售任务多数与去年相当，由于1、2月份市场太差，企业上半年整体指标完成情况并不理想。因此，下半年为了冲业绩，大型房企不会贸然涨价。我们也希望现在是触底了，但其实还言之过早。应该说，等到10月份销售旺季，如果卖得仍然不错，这一轮的风险，基本上就真的过去了。”一家在香港上市的房地产企业高层向记者表示。
从企业年度指标完成情况来看，前5个月，保利地产[简介 动态]实现签约金额347.82 亿元，同比增长23.76%。和全年700亿元销售目标相比，保利[简介 动态]已经完成任务过半。中海[简介 动态]前5月累计实现房地产销售额503亿港元，同比增长25 .5%，也已完成全年销售目标六成以上。世茂地产前五月总合约销售超过164.7亿元，同比增49%，也已完成今年销售目标的54%。
相比之下，恒大、碧桂园等企业按进度比例来看，与年度销售目标尚不匹配。因此，不排除恒大、碧桂园等继续在下半年大手笔以价换量。
由此可见，一些企业去库存压力已经得到部分化解，一些企业的打折活动还将延续一段时间。而这段时间会持续多久，直接影响楼市低位盘整的周期，和真正反弹时点的到来。
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