[摘要] 2012年的上半年，无锡楼市成交从年初的“谷底”走向了年中的“天量”，回暖之势尽显。据统计，1-6月全市共计成交商品房27334套，这一成绩不仅远超2011年上半年的19117套，同时也已接近2010年上半年27507套的水平。而这一切得益于以价换量的销售策略，以及各种利好政策的刺激，在等待了一年多后，购房需求终于开始释放了。
2012年的上半年，无锡楼市成交从年初的“谷底”走向了年中的“天量”，回暖之势尽显。据统计，1-6月全市共计成交商品房27334套，这一成绩不仅远超2011年上半年的19117套，同时也已接近2010年上半年27507套的水平。而这一切得益于以价换量的销售策略，以及各种利好政策的刺激，在等待了一年多后，购房需求终于开始释放了。
成交随着“价格战”而爆发
半年卖了27334套商品房、销售金额265.38亿元。也就是说，平均每天卖出150套新房，进账1.458亿元。2个季度、6个月，共计182天，无锡楼市交出了一份不错的中考成绩单。
回顾无锡楼市上半年的成交情况，可以用一张“曲线图”来表示：年初楼市受元旦、春节影响，1月成交大跌，1765套的销售量与去年3350套的月均水平相比，来了个拦腰一截；2月开发商降价促销活动增加，刚需购房者较多，中小户型大量成交，致使楼市成交迅速回升，月成交3028套，接近去年的平均水平；3月刚需集中释放，成交大幅回升，5657套的成交量一举突破了去年的点；4月成交虽略有回落，但同比仍大涨近5成；5月成交爆发，6153套的销售量创下了2010年以来的值，“红5月”成色十足；6月不少楼盘依然保持优惠甚至力度加大，成交依旧火爆，再加上利率下调，更加刺激了市场购买力，尤其是最后6天的成交，超过了1月份全月的量，全月销售总量稳稳地站在了6000套之上。
在轰轰烈烈的“价格战”刺激下，上半年无锡楼市销量定格在27334套。比销售火爆的2010年同期仅少卖了173套，与2011年上半年相比多卖了8217套。而从成交金额来看，265.38亿元的销售额更是达到了近三年来的水平。
点评：“回暖”二字成为无锡楼市上半年的代名词。这一结果除了开发商特惠促销功不可没外，各地政策微调、降息、调整首套房贷利率等一系列政策的出台也毫无疑问地充当了“市场回暖推手”的角色。刚需的大量释放，政策的全面利好，购房者的不再观望成就了无锡楼市今天的回暖局面。
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7.13-15日报：成交537套5.66万平 均价7658元/平
目前新房库存仍近7万套
上半年无锡楼市连续攀升的成交量侧面表现出刚需购房者已经被消化了很大一部分，但库存量依然居高不下。
自限购以来，无锡楼市的库存量就一直处于上扬态势，尤其是在今年春节期间，更是创下了7.66万套的历史值。进入3月份后，随着成交量的放大，库存量只上不下的局面终于告结。昨日记者在无锡市房地产公众信息网上看到统计数据显示，无锡楼市目前的新房库存量为69709套，比值已下降了近7000套，但这依然是一个很庞大的数据。
与此同时，新房源还在源源不断地进入市场。上半年无锡商品房供应量合计250.37万平米，其中商品住宅供应量172.67万平米，占比68%。这一体量也是历年的点，充分说明了自“限购令”以来，市场高库存所带来的滞后影响。不过随着楼市成交的快速增长，以及开发商对楼市的看好，开盘数量正在直线上升，1月份仅5个楼盘有新房源面市，到了6月份共有34个项目推新，该走势短期内不会有下降的势头，预计下半年还将有很多新盘喷涌而出，无锡楼市的库存压力依旧不小。
点评：自2010年以来，无锡商品房的供需关系出现了多次转变。2010年至2011年，结束了2009年楼市疯狂表现后，供大于求的现状日益突出，高企的库存和逐渐走低的成交量成为市场的晴雨表。其中在2011年下半年，商品房和商品住宅的供需比分别达到了222%和195%，需求仅有供应量的一半。之后，随着今年以价换量模式的几何式增长，成交量也在短期迅速反弹，逐渐开始消化市场前期的库存。
7.13-15日报：成交537套5.66万平 均价7658元/平
套均成交面积降至120平米以下
无论是市场还是购房个体，刚需当道已经是不争的事实。而刚需最为敏感的是什么？价格。看看当前的房价，应该说是越来越亲民了。
从两年半的商品住宅备案均价来看，整个2010年，价格呈现震荡上行的趋势，在当年10月份达到点9187元/平米，之后一路平稳下行，直至2012年3月份，跌至7299元/平米，与值相差1888元/平米，降幅达到21%。随着近期成交的回暖，住宅备案均价也有所回升，但是依旧远低于2011年8000元/平米以上的水准。
同样能反映刚需当道的，还有热销户型的转变。在2011年2月限购令出台之前，改善型的房源成交迅猛，130—160平米之间的大户型是客户的最爱，也是开发商的推盘重点。但是仅仅一年之后，三小房和刚需两房成为主力，改善和投资型客户销声匿迹。得益于房价的持续回调，部分改善型客户有所释放，今年5、6月份商品住宅套均面积才有所回升，但依然低于120平米。
点评：限购不取消，中大户型的库存压力基本很难得到缓解。唯有通过大力调整价格吸引自住型家庭置业购房者才能去化。加上近7万套的剩余可售房源，大部分开发商今年的基调仍是去库存，因此整个2012年房价很难得到本质的抬升，接下来持续的促销放量也将是多数项目延续的手段，开发商“以价换量”的模式还将持续下去。
商报记者/祝雯隽(部分数据与图表由大众房产数据研究中心孙斌晖提供)
7.13-15日报：成交537套5.66万平 均价7658元/平
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