[摘要] 央行最新数据披露，截至二季度末，我国房地产贷款同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点。虽然只是0.2个百分点的微幅增长，但这却是房地产贷款季度环比增长在连续八个季度回落后的首次回升。
央行数据披露，截至二季度末，我国房地产贷款同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点。虽然只是0.2个百分点的微幅增长，但这却是房地产贷款季度环比增长在连续八个季度回落后的首次回升。
信贷资源对楼市配置的细微改变，传递出市场回暖的微妙变化，对此分析人士指出，为防止下半年房价的大幅反弹，差别化调控的楼市政策底线不能松动。
房地产贷款增速两年来首次回升
根据央行数据，自2010年二季度起，我国房地产贷款增速开始逐季回落，此次二季度的回升是连续八个季度增速回落后的首次反弹，房地产贷款增速的下行曲线出现拐点。
“这主要是与今年二季度货币和信贷政策加速微调有关，在流动性由紧趋松的转变过程中，个人按揭贷款以及房企开发贷的增速都有所提升。”中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇在接受记者采访时表示，随着央行连续降息、下调准备金率，居民购房需求有所反弹，银行信贷也有所松动。
一般而言，房地产贷款中，包括地产开发贷款、房产开发贷款及个人按揭贷款。根据华创证券研究所副所长华中炜的观察，相比于其他两个贷款项目，个人按揭贷款增速的回升最为明显，二季度累计同比增速从一季度的－5.5%上升至0.8%，增幅达到6.3个百分点。
根据央行数据，二季度末在个人购房贷款余额同比增长11%的同时，房地产开发贷款增长更为明显，增速比上季度末高出8.8个百分点，呈现出强势回升态势。
银行信贷资源对楼市资金配置的细微改变，也传递至普通购房者身边，记者采访中也了解到，与去年相比，今年银行对消费者首套房个人按揭贷款审批速度明显加快，利率幅度也有所变化。
“去年各银行对按揭贷款的审批比现在要严格很多，交易时我们会提醒买卖双方银行放款时间问题，以免因延迟出现合同纠纷，现在这样的情况越来越少了。”位于北京亚运村链家地产公司的一位交易员告诉记者。
市场阶段性微幅回暖趋势显现
专家指出，作为经济运行的先行指标，银行贷款增速波动的背后，往往可以传递出企业投资冷暖的变化，联系到二季度楼市其他指标的反转，我国房地产市场阶段性回暖的趋势已经显现。
根据央行数据观察可以发现，房贷增速与市场景气程度存在着密切的关系。如我国房地产贷款在2010年二季度开始出现增速逐季回落的现象，我国楼市也于2010年下半年开始步入隆冬，而随着二季度贷款增速的回升，企业资金、投资、土地购置等指标在二季度出现了微幅回升迹象。
国家统计局披露的“房地产开发企业到位资金情况”显示，在连续数月增速走低后，房企资金到位增速于4月份触底，在五六月份开始回升，房企的资金到位曲线呈现出“筑底昂头”迹象。
数据显示，前6月房地产开发投资同比增速仍在下降区间，但二季度以来，环比增速已经趋稳，而房地产开发企业土地购置面积环比降速也于近三个月明显趋缓。
受以上楼市先期指标的影响，自3月起我国主要城市成交量回暖势头渐显，近期价格亦出现止跌回升势头，中指院百城价格指数显示，6月百城住宅均价环比上涨0.05%，这是自2011年9月后在连续9个月环比下跌后的首次上涨。
防止价格反弹楼市调控底线不能松动
当楼市信贷增长、房企资金压力有所缓解、金融资源在楼市配置中出现细微变化时，市场对价格反弹的担心随之而起。
“楼市回暖当然有利于稳定投资，不过稳增长的压力正在逐渐改变地方政府的调控态度，地方政府对房地产业的微调正暗流涌动。”华中炜表达了其对楼市回暖后的担忧。
“如果市场活跃的背后是由真实需求推动而不是由投机性泡沫所堆砌，那么这样的回暖并不是件坏事；但如果其中掺杂大量投机性需求，那么这样的回暖必将损害中国经济。”郭田勇建议，未来必须坚持差别化楼市调控政策底线，防止房价的大幅反弹。
专家认为，经过本轮两年多来的楼市调控，目前鼓励刚需、抑制投机的差别化楼市调控政策，已经成为抑制房价大幅反弹、防止楼市脱缰的有力绳索，在中国经济结构调整没有取得明显成效时，这一政策底线不能动摇。
交通银行首席(小区网，论坛)经济学家连平认为，“稳增长”政策并不会使房地产调控大方向发生根本性的逆转，政策基调仍将维稳，力度基本保持不变，“抑投机”与“保刚需”仍将是下半年楼市调控两大主题。
“随着政策见底和房价看涨的预期有所抬头，不排除中央在信贷、税收政策和住房限购等各领域继续严格实施差别化调控政策，以稳定市场预期。”连平预计。
瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光认为，当前房地产政策进入博弈阶段，在房价与销售有所回升之时，打压房地产投资投机性需求的目标不会动摇。
两部委急令：不得擅自调整放松房地产调控
国土资源部19日召开视频会议，就国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。
通知指出，近期房地产和土地市场出现的一些波动，虽并未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍然处在关键时期，任务还很艰巨。对此，各级国土资源主管部门、住房城乡建设(房地产、城乡规划)主管部门要有清醒认识，坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。(新华网)
就在房地产销售开始回暖，笼罩在楼市的阴霾呈现逐步散去的迹象时，有消息称，房地产开发贷款信托项目将于近期重启。
用益信托首席分析师李旸向《华夏时报》记者表示，目前尚未得到与此有关的消息，“根据我们的了解，信托公司也没收到上级机构的相关文件，明确表示将对房地产信托发行全面放开。”
此外，另一位信托人士也表示，与房地产有关的信托产品发行根本不存在“重启”这一说法，因为今年上半年房地产信托产品一直都在发行。
事实上，尽管银监会曾于去年5月底明确表示将对房地产信托业务进行窗口指导，要求信托公司严控房地产信托业务风险，并在去年7月明确要求房地产信托产品必须提前报批，但这样的监管并不意味着不允许房地产信托产品的发行。相关数据显示，今年上半年房地产信托依然保有701.61亿元的发行量。
全面松动可能性不大
对于去年下半年以来银监会实施窗口指导的举措，诺亚财富地产基金研究员孙治香认为，该举措一方面是银监会为配合国家对房地产行业宏观调控所采取的，另外一方面，由于宏观调控直接导致房地产销售大幅下降，一些信托公司逆势大规模发行房地产信托产品的行为，已经为实际兑付埋下了很大风险。
除三季度外，今年3月和6月也被业界视为是上半年房地产信托兑付的两个小高峰，尽管目前看起来已经安全度过，但李旸认为，即便在这种情况下，房地产信托松绑的迹象也并不明显。面对下半年将来临的新一轮兑付高峰，目前监管部门的神经依然绷得很紧。
“目前银监会高层正处于人事调整期，在这一过程中，房地产信托从紧的政策不大可能出现逆转，“房地产信托可能会出现局部或阶段性的松动，但全面开闸的可能性不大。即使房地产信托的口子要放开，应该也在今年年底或者明年。”李旸预测说。
孙治香则认为，随着楼市销售的逐步好转和房价的企稳，以及目前货币政策的放松，从信托产品安全度的角度来看，银监会全面控制的必要性呈现逐步下降的趋势，因此不排除银监会对房地产信托产品监管放松的可能性。
规模和率出现双降
事实上，在监管部门的严格监管下，2012年上半年房地产信托产品的发行状况已发生很大变化，其中表现最为明显的就是发行规模和率双双下降。
与2011年上半年房地产信托接近2000亿元的发行量相比，今年上半年701亿元的发行量显得“小巫见大巫”。
孙治香为记者提供的另外一组数据显示，去年二季度房地产信托产品发行几乎是“井喷式”增长，每月发行规模都在400亿元左右。由此推算，去年二季度两个月的发行量就高于今年整个上半年。
今年上半年，房地产信托产品在全部新增信托中的规模的占比仅为22%，相比去年上半年的47%大幅下降。
李旸告诉记者，从今年6月单月信托发行情况来看，房地产领域融资的占比依然处于下降的趋势，而基建类产品开始明显上升，“我们了解到的情况是，信托公司为防范风险，纷纷开展项目风险排查，逐渐转变了业务方向。”
尽管与其他信托产品的率相比，目前房地产信托产品依然以10.41%的平均预期率处于高位，但今年上半年房地产信托产品的率与去年相比，也出现了明显下降。
李旸表示，在央行两次降息的情况下，现在房地产信托的融资成本明显降低。原来可以达到15%甚至20%的产品，现在基本没有。像近期发行的几款房地产信托产品，的已经降至11%-12%左右，较低的房地产信托产品，率只有9%。
知名房地产专家韩世同则表示，虽然目前房地产信托融资成本有所下降，但相比其他金融工具，信托产品的融资成本仍然较高。根据他的推算，假设某个房地产信托产品给到投资者的率为9%，但对开发商而言，实际的融资成本至少在18%以上甚至更高。
但韩世同担心，房地产信托监管的放松，会继续演绎房企通过发行新产品来偿还旧产品债务的故事，即市场上所说的用开发贷还高利贷的情况。“而且我认为，即便房地产市场回暖，房地产信托监管出现部分放松，它也一定不可能解决所有房地产企业的资金问题。”韩世同说。(华夏时报)
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