[摘要] 财政部部长谢旭人7月26日部署下半年财政工作重点时提出，下半年要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造，各级财政都要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。
财政部部长谢旭人7月26日部署下半年财政工作重点时提出，下半年要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造，各级财政都要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。
而之前，3月18日，谢旭人出席国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2012”年会时要求，今年要稳步推进房产税改革试点，并进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案。
按照保有税的定义，“保有税”实际上是物业税的一种，即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。其实，综观今年的房地产宏观调控思路，主要是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。”
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求，是楼市调控政策走向常态化、长效化的开始，标志着未来楼市“去投资化”调控政策走向常态化。
但是，单纯的政策层面执行差别化住房税收政策还不够，楼市“去投资化”的长效调控机制的相关政策还应该从政策或制度引导与加大中小户型房屋的供应量这两方面进行。
从政策或制度走向来看，以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场“去投资化”的目的。
从当前已经明确的政策走向来看，差别化住房税收政策的执行、房产税试点范围的正在逐步扩大、住房保有税、交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场“去投资化”的目的，引导楼市进入长效调控机制。
那么，如何发挥税费对于楼市投资性、投机性需求的调节作用，达到房地产市场“去投资化”的目的？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，要通过差别化住房税收政策“一加一减”方式，增加投资投机性需求在持有环节的成本，减少投资性投机需求出售房产环节的交易税费成本，以此降低投资投机者的投资回报预期，使投资投机性需求房产尽快转入到流通领域，缓解由于投资投机性需求导致的楼市供求关系相对紧张的局面，让实际具有居住需求的购房者买到房产，使房地产市场达到“去投资化”的目的，真正成为为“自住需求”服务的行业。具体来讲：
、增加保有环节税费。保有环节税费增加，尤其是对于持有时间较短的房产征收相对比例较高的税费，如房产税、保有税，使投资性需求在持有环节尤其是短期内持有的成本增加；
第二、减少投资性需求出售房产环节的交易税费成本，如契税、个人所得税等，鼓励投资客持有的房产进入市场流通领域。
“一加一减”方式会使投资客难以获得由于房产短期内自身而带来的溢价价值，（如果楼市不再出现2008年救市的市场背景下），投资客也就不会短期内对房地产市场兴风作浪，寻求短期内高投资回报。如此长期以往，投资客或将房产出售套现，或转而对于房产进行长期持有经营。从这个角度而言，无论投资客将房产出售套现，还是对于房产进行长期持有经营，房屋空置率有可能会逐步降低，房屋的利用率会提高，房屋也慢慢会逐步回归到期居住价值本身。
那么，从加大中小户型房屋的供应量的角度而言，住房和城乡建设部已经开始细化多项楼市调控的配套政策，以巩固成果，促进房价合理回归。比如住建部拟新政:增加普通住宅供应，配套中低价位。
但是，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设的政策对于市场的实际影响有可能会滞后1-2年时间，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场应该继续落实“差别化”的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间，另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。
文/同策咨询研究中心总监张宏伟
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