[摘要] 7月23日，南京市政府召开新闻发布会，发布《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，出台一系列扩大内需、拉动房地产消费的政策。意见指出，为鼓励扩大内需、拉动南京房地产消费，对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持。
（中国房地产报）
本报记者邱桂奇上海报道
南京的楼市激励新政被业内解读为“曲线救市”计划。
7月23日，南京市政府召开新闻发布会，发布《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，出台一系列扩大内需、拉动房地产消费的政策。意见指出，为鼓励扩大内需、拉动南京房地产消费，对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持。同时，积极支持人才住房消费，入选“321”计划的人才，政策缴纳公积金的可优先享受公积金贷款；首次购买自住商品房住房，视同南京户籍，并可按5年内个人所得税市以下留成部分，给予购房补贴。同时，将加大对中低收入户、住房困难群众安居保障力度，积极争取南京列入公积金支持保障性住房建设试点城市。
天诚不动产研究所所长吴翔华认为，从新政来看，未来公积金上调贷款额度还是很有可能的。这次新政的发布或可看成是地方政府的救市行为，一方面显示出地方政府对房地产及土地财政的渴望，另一方面也显示出地方政府在拉动内需方面的“黔驴技穷”。
“关键是看"引进人才"如何认定，如果没有明确的规章制度支持，那么，公积金对"321计划"的支持，或许是打破"限购"的突破口。”吴翔华认为。
政策内微调影响有限
南京市的“321人才”指的是南京将用5年的时间，大力引进3000名领军型的科技创业人才，重点培养200名科技创业家，加快集聚100名国家“千人计划”创业人才。
根据南京的房地产新规定，真正能获益的主要还是“321”人才。但是“321”人才加起来总数不超过3300人，而且这部分人需要用5年时间才能全部引进来。由此可以看出，这一小部分人的购房对于房地产市场的促进作用是有限的。但官方对于“促进房地产消费”的这种表态，对于处于观望中的买房人造成了较大的影响。业内人士指出，这将可能对一些急于购房的“刚需”人群造成心理压力，迫于房地产市场上涨压力，处于博弈状态中的买房人，很可能就此出手买房。
对于此项新政的信号意义，南京市商务局副局长何小庆称，该市对于此次促进房产消费做了“充分考虑和研究”，新政“完全符合国家的宏观调控政策，符合限贷限购力度”，系鼓励首次置业和正常改善性需求。南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉也认为：“符合321计划仅3000多人，新政仅是让其提前1年具备买房资格和使用公积金贷款，影响面狭窄，作用仅限于消费提前。”
中国不动产研究中心江苏区主任尹晓波表示，“321”人才群体是享受此次优惠政策的主要群体，相对于“限购令”是对在本市城区范围内已拥有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房的政策来说，限制性条件比较多，此次南京房产新政策的出台是打开了“限购令”中的一个小口子。
南京市房产管理局副局长郭宏定亦公开表示：“这不是救市。南京将会继续严格、认真地执行房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。”
市场心理预期或转位
华东理工大学商学院副院长吴柏均告诉记者，南京的新政更多的是心理预期，目前成交量和价格还属于博弈阶段，开发商、政府以及个人都属于均衡阶段，一旦均衡被打破，楼市的上涨预期被打破，意味着未来的上涨空间比较大。
而的“中国工商银行(601398,股吧)—上海财经大学”发布的住房价格指数走势，可清晰看到2010年以来楼市调控政策在不同阶段对长三角房价的影响：2010年，宏观调控政策虽频繁出台，但房价在短期下跌后又随即反弹，整体走势仍震荡向上；2011年，调控政策效果持续显现，房价经历了从窄幅下跌到稳步上涨，再到降价博弈，最后进入全面下跌的大逆转；2012年，随着调控的持续，房价整体呈平稳低位运行态势，5、6月份在成交回升的支撑下，表现出小幅回调。
实际上，新政中提到的入选“321”计划的人才购房补贴，就南京市政府而言，因为财政一部分需要上交，地方政府留用的比例大概只有40%，这样算下来地方政府能够给予的购房补贴不会很多。
对于此次南京出台的房地产刺激政策，资深房地产专家韩世同认为，政策是在不放松投资需求的前提下明确支持刚性需求买家，对于科技类人才的住房补贴，同样没有超过国家宏观调控的范畴，应该给予支持。
（来源：证券日报）23日下午，南京市政府召开新闻发布会，发布《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，出台一系列扩大内需、拉动房地产消费的政策，对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持。
该意见表示，南京年底前发放10-20亿元住房公积金贷款支持保障房建设。积极支持人才住房消费，入选“321”计划的人才，正常缴纳公积金的可优先享受公积金贷款；首次购买自住商品房住房，视同南京户籍，并可按五年内个人所得税市以下留成部分，给予购房补贴。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫昨日晚间在接受《证券日报》记者采访时之言，“毫无疑问，南京楼市激励计划是彻头彻尾的“曲线拯市”新政，具有触碰限购红线的嫌疑。”
链家地产市场分析师常清昨日对此表示，在当前整个调控政策从严从紧趋势明显的情况下，南京再次提出政策放松，恐怕会受到市场的关注。她明确指出，“部分人才购房可视作本地户籍且享受公积金补贴，确实有变相放松限购的成分，这已经是触及红线行为。”
中国不动产研究中心江苏区主任尹晓波则认为，此次房产新政策的出台是打开了“限购令”中的一个小口子。不过，英大证券研究所所长李大霄似乎并不担心限购令松动可能的后果，认为该举措“对稳定房地产市场有帮助”。
至于南京新政是否会“夭折”，谢逸枫告诉记者，南京楼市人才“曲线拯市”新政被叫停概率极小，主要是未触及到中央房地产调控红线和放松幅度相对小，不会导致投资投机炒房需求入市。
（来源：观点地产网）年底前发放10-20亿元住房公积金贷款支持保障房建设。对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持。
观点地产网讯：7月23日下午，南京市政府召开新闻发布会，并发布《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，重点提及2012年南京将着重在房地产消费为首的六大消费上加大政策性投入。
其中，关于“加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度”实施意见，被视为南京市政府出手救市的表现。
根据《意见》内容，南京市政府将加大对中低收入户、住房困难群众安居保障力度，积极争取南京列入公积金支持保障性住房建设试点城市。年底前发放10-20亿元住房公积金贷款支持保障房建设。对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持。
南京市住房公积金管理中心副主任陆世平于当天的发布会上明确指出，首套商品房纯公积金贷款首付为2成，可贷额度暂不提高。
至于“年底前发放10—20亿元住房公积金贷款支持保障房建设”，市场认为此举有对公积金缴纳者的利益侵占，公积金为政府所用帮助开发商建设保障房之嫌。
同时，《意见》亦指出，南京政府将积极支持人才住房消费，入选“321”计划的人才，正常缴纳公积金的可优先享受公积金贷款；首次购买自住商品住房，视同南京户籍，并可按五年内个人所得税市以下留成部分，给予购房补贴。
早在2011年8月，南京市就宣布过“321”计划，表示要引进3000名领军型科技创业人才，培养200名科技创业家，集聚100名国家“千人计划”创业人才。
“南京将积极支持人才住房消费，入选‘321’计划的人才，正常缴纳公积金的可优先享受公积金贷款；首次购买自住商品住房，视同南京户籍，并可按五年内个人所得税以下留成部分，给予购房补贴。”
换言之，在宁科技创业型人才将免受“限购”之困，只要正常缴纳公积金，即可买房及享受优惠贷款政策。
此外，《意见》中关于住房保障体系建设方面的内容还包括：进一步完善住房保障体系，建立分层次、多渠道、多方式解决城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员住房困难的保障模式。加大保障性安居工程的建设力度。
加快推进各类保障性住房的供应和分配，确保保障对象按期入住。适时出台南京市公共租赁住房供应管理实施细则及差别化分类租金标准。
另外，南京政府要求南京市住建委在继续做好保障房建设的同时，实施中低价商品房计划，增加市场商品房供应量，加大城中村、危旧住房改造力度，切实稳定住房价格。
同时，鼓励房地产开发多元化发展，积极发挥多元化地产在先进制造业、现代服务业发展中的载体平台作用，依托功能板块、科技创业特别社区、人才特区建设，组合现有政策，创新促进举措，拓展科技地产、文化地产、商业地产、工业地产、物流地产、旅游休闲地产等的全方位发展。
此外，提升产业科技水平，鼓励新技术、新材料应用，通过发展康居示范工程、住宅性能认定和发展绿色、低碳、环保型建筑，提升住房消费品质水平。
以及加大投入力度，全面实施美好乡村建设，通过村庄环境整治和农村土地制度改革，促进城乡统筹和乡村环境整体提升，带动农村住房消费发展。
（来源：和讯房产）据“伟嘉安捷”数据统计显示，降息后7月中旬，公积金贷款交易量上涨明显，涨幅为16%左右。从公积金交易量上涨的贷款人群来看，置业升级改善型人群占到公积金总量的4—5成左右。案例中的宋先生就是这批置业升级大军中的一员。
实际案例：宋先生在北京国贸一家国企工作，月薪在10000元左右，他与妻子结婚时在北京东三环买了一处房产，房屋的居住面积为60㎡左右。宋先生的妻子在今年即将诞生一个“龙宝宝”，其父母也将来京照顾这个“小生命”，原本的住房面积已经俨然不够。所以，目前对宋先生最重要的一件事就是需要重新购置一处稍大面积的房产，来供给这个大家庭生活居住。宋先生与妻子看中了他住所的同一个小区内的房产，房屋的居住面积为120㎡，房价为300万元左右。宋先生也打听过自己的房子能买到150万元，可就算加上自己手头上50万元的存款，还差100万元。宋先生的初衷是想使用公积金贷款，但是顾虑到公积金贷款的上限额度为80万元，于是陷入了矛盾之中。
专家指导：（1）“伟嘉安捷”根据宋先生的情况分析如下：像宋先生这类月收入在10000元以上，在国企单位工作的人士，这类具有稳定的职业和收入的借款人，一般来说公积金评定级别能够达到3A，也就是贷款额度能达到104万。而宋先生只需要100万，应该是没有问题的。
（2） “伟嘉安捷”认为，宋先生使用公积金贷款用于置业升级是非常明智的。因为从贷款利率的角度来看，宋先生若卖掉之前的房产，使用公积金贷款再次购房仍然可以比照首套房贷款政策执行，目前的贷款利率为4.5%。如果宋先生使用商业贷款，则贷款利率基准上浮10%，上浮之后的贷款利率为7.205%。宋先生贷款100万元，还款年限20年，对比公积金贷款，商业贷款的月还款额比公积金的月还款额多出1550.03元，总还款额则比公积金贷款多出37万元以上。由此可见，从置业升级的角度看，借款人使用公积金贷款还是能够节省许多利息的。
商贷与公积金对比表格
公积金优势突出，置业升级齐看好
以上案例中，类似宋先生这种使用公积金贷款进行置业升级的人群不在少数。“伟嘉安捷”称，从7月中旬的公积金交易量来看，置业升级人群的需求占公积金贷款大部分的比重，公积金也渐渐成为置业升级人群的不二之选，“伟嘉安捷”分析置业升级人群使用公积金贷款的优势主要为以下两方面：
（1） “认房不认贷”，公积金更通“灵性”
“伟嘉安捷”指出：目前银行商业贷款均实行“认房又认贷”严厉的二套房房贷政策，即便置业升级人群卖掉手中房产，但因有过贷款记录，仍会被认定为二套房，执行首付60%，贷款利率上浮10%。而公积金贷款“认房不认贷”更为人性化，只要借款人名下无房产，不管之前有无购房记录或者贷款记录，都可以比照首套房政策实行，现行利率，首付三成。
（2）贷款利率低，优势突出
“伟嘉安捷”认为，公积金贷款利率低，才是购房人所“器重”的关键原因所在。对于置业升级人群来说，只要借款人卖掉之前的房产，在名下无房的情况下无论是否有过贷款记录，再次购房时都可以按照首套房利率4.5%执行，利率上较低的优势是吸引置业升级人群使用的“秘诀”。
“伟嘉安捷”提醒购房人需要注意的是，若借款人名下有一套房产，在不卖掉的情况下使用公积金贷款再次购房，会被认定为二套房，且公积金管理中心要审核借款人是否有资格购买，也就是借款人名下房产的人均居住面积不得超过28.81㎡，只有在满足这样的条件下才可以使用公积金购买二套房。首付为60%，贷款利率上浮10%。
“伟嘉安捷”认为，正是由于公积金“认房不认贷”的人性化政策以及贷款利率低的整体综合性价比，使得这部分改善型刚需购房人节省部分开支。从7月中旬公积金交易的活跃增长不难看出，在央行的2次降息之后，公积金贷款逐渐成为房贷交易市场的“主角”，预计公积金这一良好的交易情况将会保持下去。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
