[摘要] 个别新盘遭抢购 开发商'降价走量'动力减弱
（来源：中国证券报）“刚刚"围观"选房回来，终于见识什么叫"日光盘"。”小张在体验了北京昌平回龙观某楼盘开盘选房后感叹道。随着近期楼市成交回暖、刚需和改善型需求释放，部分位置较好、性价比较高的楼盘遭到购房者“争夺”。不仅如此，在新房成交回暖的同时，二手房价也“水涨船高”。
个别新盘遭抢购
小张终于“熬”过了限购条件中对外地人购房的“五年大限”。“其实年初就看上了回龙观的一个楼盘。”他坦言，由于在中关村上班，一直计划在城北买房；出于交通便利的考虑，地铁沿线楼盘成为目标。不过，令他忧心的是，一直关注的楼盘原本计划5月二期开盘，但直到7月还未见动静。而这段期间，北京楼市正渐渐升温。
北京中原市场研究部统计数据显示，在六七月北京成交量占据前100名的住宅类物业中，成交均价上涨的达到43个。个别项目成交均价上涨超过5%。
相比之下，小张心仪的位于回龙观的楼盘二期尽管一直没开盘，但报出的均价已“跟风”上涨。“5月销售人员给的报价表上，90平方米的两居总价在160万元左右，但现在的价格在180万元以上。”小张显得很无奈。
在苦等两个多月后，小张终于盼到二期开盘的消息，开盘价则从此前公布的2万元上涨到2.15万元。该楼盘此次推出约430套房源，户型为80平方米至140平方米两居至四居。对大多数购房者而言，两居房源是大热门。不过，最终的摇号结果给小张“泼了盆冷水”。
“430套房源，1400人摇号，差不多30%的机会，赶上抽奖了。”小张颇为郁闷，自己“手气”不好，摇到近800号，基本没什么希望。尽管如此，开盘当天小张还是顶着闷热的天气赶到楼盘现场。
“我下午过去的，当时已经叫到300号。如果每人有三选房机会，就算轮到我也要再等上整整一天。本来幻想着会有人因为户型、朝向等因素放弃选房，但是现场放弃的人几乎没有。”小张表示，下午5点时仅剩下140平方米四居户型的部分房源。
二手房成交回升
二手房市场也走出一季度的低迷。由于市场回暖，看房人数增加，二手房中介业务开始繁忙。
“现在的业务比去年要好做，我们人手已经不够用。”在一家知名房地产中介工作的李尧（化名）告诉中国证券报记者。
在他工作的这间三十多平方米的房间里，墙上贴满挂牌出售的房源信息，有不少还用红笔显著地标出“惊爆价”字样。他的几位同事要么忙着接打电话，要么接待前来咨询的客户。“还有几个同事带客户看房子。”李尧说。
作为这家门店的销售明星，李尧曾经取得过抢眼的销售业绩。“上一波地产行情好时，我手里压了很多单子，经常忙得没时间带客户看房，有一次只画了房子的平面图就和客户签了单子。”回想起过去的情景，李尧仍止不住一脸兴奋。
不过，自2010年开始的房地产调控以及随后到来的低迷市场，让李尧的业务一落千丈。“最艰难时，一个月也卖不出一套房，很多业务员都走了。”李尧感叹道。
由于成交量大幅萎缩，2011年房地产中介行业经历“大洗牌”。据相关数据统计，一年时间内，北京上千家房产中介关店停业，是近几年关店数量的一年。
时过境迁，今年以来随着市场逐步回暖，二手房成交量开始缓慢提升。尤其是3月以来，二手房与新建住宅成交均回升。北京中原市场研究部数据显示，截至7月26日，北京市二手房住宅签约量已逼近1.4万套，比上月增逾三成，与去年同期相比成交量已经翻番。
“虽然赶不上市场最火爆的时候，但现在业务量比最难时好多了。”李尧表示，他所在的门店今年招了不少新员工。“我们在一些社区、公司等人较多的地方都设立了移动工作点。"底薪+提成"的工资虽然变化不大，但是房子好卖了，提成便多一些。”
随着连续降息后市场流动性好转，购房者实际支付能力提升，对房价的预期有所改变，入市积极性明显提高。
开发商定价谨慎
在销售回款增加、资金链压力缓解后，开发商信心明显回升，8月推盘量持续增多，不过定价愈发谨慎。
数据显示，8月北京预计入市项目达到35个，大兴、通州及昌平等地均有新老项目入市。在这35个项目中，除10个位于城区的项目外，郊区占据绝大部分。“我们的项目就要开盘，总共1066户，但目前均价待定。这期开盘主要是88平方米的两居户型，最适合刚需和改善型置业。”位于北京房山某楼盘的销售人员如此推介。
不过，中国证券报记者在调查中发现，如何定价已成为当前项目入市时的一大难题。与销售低迷时不同，当前大多数楼盘在开盘前并没有提供具体价位。尤其是郊区项目，即使提供了价格，也主要以底价示人。
“开发商的资金链压力得到缓解后，已经可以控制项目的销售速度，因此降价动力明显不足。”北京一位房地产业内人士表示，开发商主要依据前期“蓄客”的程度来决定楼盘最终价格的变化幅度。随着刚需入市，很多开发商在积累一定客源的基础上，才选择申请预售证开盘，因此很多楼盘价格平稳，而不再“降价走量”。
当前楼市调控已经步入“深水区”，在政府坚决抑制投机投资性需求的主基调下，各地对于首套自住需求的政策有所倾斜，但“限购”政策依旧是房地产调控的底线。业内人士认为，尽管楼市近期出现量价齐升，但入市项目定价依然谨慎。虽然房价继续下跌的可能性不大，但是在政策调控持续落实的背景下，未来价格上涨的幅度有限。
（来源：安徽日报）近日，国家统计局发布的 “6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，纳入统计的我省合肥、蚌埠和安庆三市，新建商品住宅价格同比继续下跌，环比5月份呈现两降一平走势。其中，合肥新房价格环比已连跌9个月。而从6月份70个大中城市新建商品住宅价格总体来看，环比上涨的城市有25个。 “这表明，我省房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制，房地产市场调控取得了较为明显的成效。 ”省统计局有关负责人认为。
“近期国务院督查16省楼市调控，安徽未被列入其中，也反应了我省调控成效。 ”合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，以合肥楼市为例，从上半年楼市成交量、房价等相关数据看，没有出现较为明显的大起大落，总体而言处于稳中有降的趋势，朝着市场和谐稳定的方向发展，全省房地产市场调控总体成效有目共睹。
今年上半年，全省房地产投资1436亿元，增长17.9%，增幅同比回落17.7个百分点，房地产投资在保持一定增速的同时出现合理回落。非房地产主业国企“退房潮”加速，截至目前，合肥市29家非房地产主业国企精减房地产辅业，已完成退出22家，剩余7家也在进行当中。从国家政策层面来看，房地产调控政策还将继续持续，房价的合理回归依旧是调控主题。
在限贷、限购、调税、网签等调控政策影响下，我省楼市投机投资性需求已得到有效遏制，合肥市房产局有关统计显示，目前购房人群中，48%的来自合肥本地，24.02%的来自合肥下辖县区，23.6%的来自省内其他地市，只有4.38%的人群来自省外。 “与前些年相比，省外人群所占比例减少幅度明显，进一步减少了楼市投机投资的可能。 ”业内人士表示。 开发商有意营造“升势”
楼市预期牵动人心。在省城黄山路与怀宁路交口某售楼部，售楼小姐指着楼盘沙盘对一对小两口说，“下半年还要降息，社会上钱越来越多，房价肯定要涨，现在买还有优惠，贷款也容易办，现在不买肯定要后悔。 ”在其他售楼部，开发商通过各种途径加强 “房价要涨”的预期。
记者走访合肥楼市发现，一些开发商开始有意释放“房价已见底、调控将放松”的信号，诱导购房者出手。位于合肥包河区的一楼盘，进入7月份以来已两次提价，均价从每平方米6500元涨到7500元。 “受开发商预期误导，有些项目在涨价后反而受到购房者的追捧，无论是看房人数还是售房成交量都有所上升，这些都正中了开发商下怀。 ”市场人士分析道。
在信贷环境趋于放松、开发商以价换量、房产刚需群体入市等因素影响下，部分城市楼市成交开始呈现增长态势。而借助楼市新“变数”，房价“即将反转”之声渐起。市场上有人热炒房价即将“强势反弹”，网上出现“新一轮房价快速上涨正拉开帷幕”等观点。虽是盛夏酷暑难当，一些消费者按捺不住性子开始了“看房之旅”，部分刚需甚至“恐慌性入市”。合房网房地产研究中心数据显示，合肥第29周（7月16日至7月22日）商品住宅总计成交2500套房源，较之于第28周的1807套成交量，增加693套，上涨38.35%。今年二季度以来，尤其是国家两次调息后，部分城市房地产市场成交量上升较为明显。
“部分开发商借市场阶段性"回暖"之机，甚至自导自演"楼市热销、供需两旺"的假象，为炒作涨价铺路。 ”业内人士透露，在上市房企中，部分企业在财务指标上“做文章”，年初下调全年指标导致年中销售业绩“达标”；还有的房企“粉饰”中报，报喜不报忧，炒作“回暖”现象，都是为了形成“买涨不买跌”的市场预期。 刚需切莫“心慌”盲目出手
“楼市回暖只是局部的、阶段性的，绝大部分是刚性需求的释放，短期内房价不会出现报复性反弹。 ”业内专家表示，虽然开发商利用多种渠道为自己造势，但房地产市场不具备大幅反弹的条件基础，房企不要盲目乐观，刚需切莫心慌盲目出手。
虽然市场成交有所上升，接连两次的降息也使房企的资金紧张局面有所缓解，但从公开资料看，房企的经营状况并不乐观。查阅目前上市房企公开资料，半数企业的负债率超过60%，房地产类上市公司业绩整体预减比例超过半数。同时，上半年，商品房待售面积3.1亿平方米，同比增幅超过33％。专家表示，从情况类比我省，现阶段房企高库存的格局没有改变，高负债的状况虽然有所缓解但也没有发生根本性改观。从土地市场看，各地土地拍卖市场也维持着整体偏冷的格局。
今年以来，外省一些地方楼市向暖，房价似有反弹趋势，中央及多部委多次表态坚持调控不放松、不动摇，我省各地限购、限贷等调控政策基本面并未改变，房地产市场总体保持了健康发展态势。不过，我省处在城镇化加速发展的阶段，进城人口持续增加、城市土地有限，中长期来看，楼市的整体供求关系偏紧。
“加大有效供给与抑制投机投资需求，二者不可偏废，都要长期坚持。 ”省社科院专家表示，现阶段促进楼市供给要引起更多的重视，尤其是要促进中小户型住宅建设。对拍出去的土地要严控“批而不建”，促使开发商及时开工盖楼，尽快形成有效供给；对已盖好的房子，要禁止“建而不售”，打击捂盘惜售；对已经卖出但长期空置的房子，要通过经济手段鼓励出租、减少空置，多措并举进一步保持房地产市场平稳健康发展。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
