[摘要] “从房企上半年业绩报告来看，不少大型房企手持充裕现金，再加上市场回暖加速，成为房企集中抢地的主要原因。”一位业内资深人士向《证券日报》记者表示，“尤其部分房企上半年土地储备进账较少，反倒是推盘过快，库存消耗过多，这类房企下半年的拿地动作将更加频繁”。
（来源：证券日报）“从房企上半年业绩报告来看，不少大型房企手持充裕现金，再加上市场回暖加速，成为房企集中抢地的主要原因。”一位业内资深人士向《证券日报》记者表示，“尤其部分房企上半年土地储备进账较少，反倒是推盘过快，库存消耗过多，这类房企下半年的拿地动作将更加频繁”。
值得一提的是，万科大手笔拿地后，华润、路劲等房企拿地动作也开始加快，7日当天就分别在成都和上海成功摘得地块。
对此，上述资深人士向记者表示，大型房企集体出击圈地，这是今年房地产行业首次出现的现象，可见房企对市场已经比较有信心，预计四季度还将再现抢地热潮。
大型房企集体出击抢地
9月5日下午，万科经过22轮竞价击败中海，以13.65亿元成功竞得广州开发区开源大道以南SDK-D-3地块，成交楼面价4720元/平方米。据挂牌公告显示，该地块为二类居住用地，地块面积115671平方米，建筑面积289177.5平方米，挂牌起始价12.6亿元，折合楼面地价4360元/平方米，竞买保证金26000万元。由此看来，万科以约8%的溢价率竞得该地块。同一天，绿地以底价4.39亿元将佛山禅城区出让的佛禅(挂)2012-015商住地块收入囊中。
此外，9月6日，万科击败中海和保利，以总价为33.06亿元摘得合肥庐阳区总面积达到775.34亩的超大连体地块，平均溢价率超过37%。至此，万科两天内拿地支出超过其8月整月36亿元的拿地金额近10亿元。
对此，万科总裁郁亮称，万科拿地不分一线二线城市，而是看，有钱就会买合适的地。
值得一提的是，在万科大举拿地之后，大型房企跑马圈地动作明显变快，表现尤为抢眼的是华润置地。
9月7日，华润置地经过激烈竞争击败万科和保利，以总成交价10.84亿元，楼面地价5110元/平米的价格竞得成都地块。据悉，该地块面积为97.7988亩，起拍楼面地价3700元/平方米。此外，9月5日，华润置地已经以总底价8.3亿元竞得温州瓯海区南湖两地块。三天内，华润置地斥资近20亿元圈地。
不过，这场抢地潮并未终止。9月7日，富力地产以4亿元总价通过协议转让方式接手广州海珠城项目，建成后将是集商业、金融、办公为一体的综合性地产项目；泰禾集团以总价人民币5.65亿元摘得福州长乐市宗地编号为2012-12号的商住用地；路劲地产以底价5.84亿、楼板价4300元/平方米竞得上海嘉定区；此外，9月5日，荣盛发展发布公告称，以2.95亿元摘得常州地块。
对此，中原市场研究部总监张大伟向记者表示，万科作为行业标杆企业的风向标，其拿地节奏加速意义非常大，这非常明显的代表了市场当下的发展情况。目前楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性明显上扬，其对房地产市场的乐观程度有明显提高。
加推高端豪宅拉升利润
“目前土地出让价格相对还处在低位，不少项目是底价成交，除却特殊地块，多数地块成交溢价率也相对不高，这对房企来说是拿地补仓的好时机。”上述资深人士向本报记者表示，“尤其对那些上半年由于以价换量而损失利润的房企来说，低地价显然能为将来入市的项目提升利润空间。”
值得注意的是，路劲地产执行董事及副行政总裁对本报记者表示，随着市场的变化，相比与过去几年，房地产行业的整体毛利率在下降。事实上，据记者了解，不少房企上半年执行以价换量的销售策略，其后果就是房企“增收不增利”，甚至有不少开发商称上半年卖亏了。
那么，在目前的市场环境下，调控不可能放松，房企要如何实现利润总额的增长呢？
对此，汪浩对记者表示，公司在不转型的情况下，既要保证中高端产品的质量又要实现利润总额的持续上涨，就要以提高周转速度的方式来运作了。
不过，某知名房企的高层人士则向本报记者表示，除了靠高周转模式增加利润和提高房价外，加推高端产品也是房企下半年博利润的一种手段，甚至万科也开始积极加推豪宅项目了。
值得一提的是，正如上市高层人士所示，金九银十期间，确实有不少豪宅项目争相入市，且蓄客和成交情况都非常好，甚至有声音称改善性需求已经正式入场。
“相比其他中低端项目，我们在万科如园这个高端豪宅上耗费的精力更多一些。”北京万科副总经理肖劲曾本报记者坦言。而金融街·金色漫香苑也将在9月推出二期房源。据悉，该盘是该域内洋房，近邻300亩海青落湖公园。
此外，据记者了解，联想控股旗下地产公司融科智地也正在加紧推出融科·千章墅豪宅项目，该项目位于通州 T3航站楼伯爵园高尔夫西侧，目前样板间已经开放。
“公司9月中旬将推出融科·千章墅99套房源，均价在36000元／平方米左右，总货值约11亿元。其中，光别墅的石材外立面成本就达到了1700元每平方米。”融科智地执行总裁郑志刚向《证券日报》记者表示，“融科·千章墅是融科智地高端豪宅项目，也是公司由中低端产品向高端产品的转型力作”。
实际上，上述在福州拿地的泰禾集团旗下项目运河岸上的院子也在近期推出了12套墅王，每套3亿元。据消息人士透露，这个项目拿地已经接近10年，当时项目拿地价格很低，通过前期销售，土地成本早已回笼，因此项目利润相当高。
对此，上述高层人士向记者表示，高端豪宅的利润空间大，将对公司下半年的利润贡献不少。同策咨询研究中心总监张宏伟也向记者表示，高端豪宅的热销将拉升下半年的楼市成交均价。
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来源：中国新闻网
外界对铁狮门叫卖上海地块欲撤资中国的报道，似乎给其带来极大困扰。4日晚间，素有美国“头号房企”之称的公司发布声明，称部分媒体报道不实，并重申“对于中国经济的长期展望表示乐观”。
铁狮门在当天的声明中予以澄清：“我们在上海新江湾的项目‘尚浦领世’目前开发顺利，一期住宅项目将于今年年底前进入预售阶段，二期办公园区也将于2014年季度迎来企业进驻。多家国内和跨国企业已向铁狮门表达落户项目的兴趣，此外我们也正在评估不同方案，以确保项目长期成功发展，实现价值。”
资料显示，“尚浦领世”项目已于去年6月破土动工，项目占地约900230平方米，包括约16万平方米住宅和约74万平方米的A级办公园、A级商业写字楼、SOHO生活及工作区、酒店、酒店式公寓、购物中心和文化娱乐场所。
据了解，铁狮门目前在中国共拥有逾175万平方米的开发项目，并仍在中国积极寻求更多投资机会。铁狮门方面表示，相信目前是继上海、天津、成都及苏州项目之后，进一步拓展业务的适当时机。
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来源：上海证券报 作者：于兵兵
曾经因手持天量资产而不可一世的外资房企和投资基金正悄然从中国楼市撤退。转让已有地块，降价促销，跑量回款，不一而足。初步预测，2012年，中国房地产投资中利用外资额可能大幅下降50%，并创下人民币7周年以来最差投资行情。回顾外资“作战”中国楼市的历史，可以清晰地看到与人民币周期捆绑的投资曲线。
⊙记者于兵兵○编辑阮奇
细究这一结果就会发现，影响外资投资中国楼市的原因有主客观多种因素：首先是政策上，中国一直严格限购外商投资房地产；其次，全球经济低迷，加上人民币周期性见顶，外资机构将项目变现避险的意图越来越明确；最后，外资同样“受累”宏观调控，与内资企业的竞争中，外资也不得不以价格战来力保生存。种种因素综合在一起，最终上演了外资2012年在中国房地产市场投资热情的大逆转。
火热恋情“戛然而止”
从今年初开始，房地产开发投资的到位资金结构出现重大变化：利用外资额从1至2月同比增长24.2%，一路下降。前3个月至前7个月的利用外资额同比降幅分别为22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。以前7个月228亿元的利用外资额计，平均每月房地产开发利用外资额32.6亿元，按此推算，全年或在400亿元左右。一个可以对比的数字是，2011年和2010年，中国房地产开发利用外资额分别为814亿元和796亿元。也就是说，如果2012年外资投资金额以400亿元计算，其同比跌幅可能接近“腰斩”。
在2010年房地产繁荣时期的终结点前，外资对房地产开发的贡献额同比增幅高达66%，是所有到位资金来源中，增速最快的领域。再远一点，回到2007年，中国房地产开发投资中，利用外资同比增长幅度为632%。即便在2008年全球金融危机集中爆发的时候，外资在2009年体现出来的中国房地产投资额也有470亿元，同比只下降35.5%。
可见，今天中国楼市上外资的身影和姿态正呈现质的变化。如果把这些冰冷冷的数据落实到市场上，各类外资企业收缩中国楼市投资的姿态，就更加鲜活。
铁狮门48亿低调甩卖两上海地块
近日，素有美国头号房企之称的铁狮门又开始低调叫卖囤在手中的中国地块。记者从业内人士获悉，此次铁狮门想转手的是位于上海新江湾城的两块地，一块为43亩商办用地，总建筑面积11.4万平方米，楼板价14000元/平方米，总价约16亿元。另一块地126亩，楼板价17000元/平方米，总建筑面积19.47万平方米，土地款约32亿元。两块的转让方式都是单块地项目公司转让。
资料显示，美国铁狮门房地产公司成立于1978年，以在世界各地收购、开发或管理物业为主营业务。2005年，铁狮门中国基金建立，开始其在中国相对独立的房地产开发，并陆续在上海、北京、天津、成都等城市展开项目布局。
2008年初，当时上海土地市场最热门板块新江湾城开出F地块，总建筑面积90万平方米，因集合了办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业而备受关注，挂牌起始价高达67.517亿元。最终，地块被竞购方——铁狮门摘得，创下当时总价“地王”，折合楼板价7500元/平方米。
此后三年时间，世界经济经历了2008年开始的全球金融危机，这一地王项目的开工进度也变得一波三折。业内传言称，铁狮门受累金融危机资金链吃紧，欲出售F地块部分股权融资。最终，2010年底，上海城投置业作为该地块出让时的一级开发商，以26.6亿元回购了项目36%的股权。
到2011年6月，停摆3年的铁狮门项目以“尚浦领世”的名字宣布动工，总投资额高达170.75亿元。中房集团分析师薛建雄介绍，尚浦领世期公寓项目将在今年年底前开始预售。但是显然，在欧美经济危机愈演愈烈的情况下，铁狮门在现有股权比例下支撑项目推进也已经遇到问题。“金融危机暴发以来，铁狮门上海地王项目屡传转卖，最终还是没能撑到最后。”薛建雄感慨。
一位接近铁狮门的内地房地产大佬级人物向记者介绍，铁狮门等作为美国房地产企业，其退出部分中国市场，一方面是平衡单个项目，另一方面是因为经济不景气而有意控制风险。
众外企降价促销回款压力不逊内资
除了卖项目以外，更多在华投资的外资房企选择顺应市场，降价跑量。
今年以来，注册于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅项目陆续传出降价消息和质量纠纷，涉及包括上海仁恒森兰雅苑、仁恒怡庭等。“质量纠纷多是在房价下降周期时出现。业主对价格的不满情绪有时候会通过交房阶段的质量投诉体现出来。”一位业内人士称。据仁恒怡庭一位购房者介绍，其在2010年购买的房子价格在7万元/平方米以上，但目前仁恒怡庭别墅项目成交价格不过5万元/平方米左右。在去年12月，其别墅成交单价到8.1万元/平方米。
更多聪明的外资企业选择开盘就降价促销。比较典型的是和记黄埔和九龙仓。据了解，和记黄埔旗下常州御翠园项目在今年7月开盘，公寓的价格由原计划的2万元/平方米降至1.1万元/平方米左右，别墅由原计划4万元/平方米降至2.4万元/平方米左右。降幅在40%至50%之间。
正是因为比较积极的价格策略，和黄上半年在地产及酒店方面录得总额92.11亿港元，较去年同期增长24%。在房地产业整体低迷的今天，这一成绩已经算是喜人。相比之下，李嘉诚旗下另一企业长江实业就不那么幸运了。根据其半年报，上半年长实物业销售营业额为155.21亿元，较去年同期大幅减少85.97亿元。物业销售为60.4亿元，比去年同期减少13.8%。
除了降价促销外，间接投资房地产企业的外资基金公司今年同样谨言慎行。包括荷兰ING、摩根大通、华平投资、淡马锡等传统基金大鳄今年以来都鲜有动作。
“我们一直密切接触这些基金，他们目前在中国确实非常谨慎。”薛建雄表示，这里面原因很多，一方面国际融资已经不再如前几年那样容易。而人民币汇率阶段性贬值，也影响了部分外资在华投资热情。对于手里有钱的企业来说，投资中国物业的操作难度也在增加。比如，对于一些传统基金来说，他们惯常做法是单独运作持有型物业，收购后可以通过一段时间经营，实现价格。但是目前，在北京、上海租金大幅攀升的情况下，这类物业很难找。另外一些外资基金近年来通过与房地产企业合作开发的模式来获利，但是因为国内房地产业财务管理比较不规范，外资基金的财务管控效果不佳。
外资炒楼热情“暗合”周期
回顾外资“作战”中国楼市的历史，可以清晰地看到与人民币周期捆绑的投资曲线。
2005年7月21日，中国人民银行宣布，我国开始实行以市场供求为基础，参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。一场引发中国经济大变局的汇率改革自此启动。此后7年，人民币幅度攀至30%附近。而外资对中国房地产业的大举进入，也多集中在2005年后三年，直到2008年经济危机暴发，外资对中国楼市的投资热情也只是短暂地冷却了几个月，又在2010年那一轮经济刺激和楼市暴涨下卷土重来。其中比较典型的外资投资案例，包括荷兰ING集团、瑞银集团、凯德置地等与金地集团(600383,股吧)、龙湖地产等龙头房企结盟开发的众多房地产项目。
人民币利好房地产的道理非常简单，外资收购房地产可享受双重，一方面是不动产本身的，一方面是产业资本的本币价值带来的汇率。“前几年外商投资整体持续增长，主要就是因为房地产和其他一些投机资本的加入。房地产遇冷后，FDI（外商直接投资）必然会出现持续下滑。”商务部研究院一位研究人员表示。
根据商务部8月16日公布的数据显示，今年7月我国FDI金额为75.8亿美元，同比下降8.7%，创下了两年内新低。今年前7个月，实际使用外资金额666.7亿美元，同比下降3.6%。有分析人士指出，FDI出现持续下滑的主要原因是欧债危机反复的影响，另外国内吸收外资的优势也在弱化。
“因为外商直接投资房地产在中国是被政策禁止的，所以一些外商就把在国内其他用于房地产投资。如果这些项目资金链出现问题，外资没有办法直接从国外调美元进中国楼市，所以只能依靠国内私募来完成融资。这也是造成部分外资在国内楼市投资不那么顺畅的原因。”薛建雄表示。
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