库存微增销售放缓 楼市库存消化周期或将拉长

来源：中华工商时报

自今年3月以来，楼市一直不太平静。主要城市住宅成交量持续攀升，各地楼市回暖趋势逐渐明显。6月份房价首次实现止跌回涨后，楼市便随着时节一起火热入夏，量价齐升态势持续，本是淡季却是购销两旺。楼市异动也引起了中央的重视，如今，督查组督查归来，传统意义上的旺季金九银十也已经临近，未来楼市及房价走势等成为各界关注的焦点。

政策：调控走势仍备受关注

7月以来楼市政策面一直波澜不断，温总理强调决不允许房价反弹，国土部与住建部下发紧急通知抓落实，中央两个月内连续十次喊话表达坚决调控不动摇的决心。7月下旬开始，国务院派出8个督查组对16个省市房地产市场调控政策落实情况开展专项督查。重点督查住房限购的措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。

督查组已收官返京，又临近“金九银十”，调控新政会否出台？对于楼市未来政策的走势，业内猜想一片。有报道称，督查组对各省市落实调控政策状况基本满意，暂无出台新政的必要。但也有分析人士表示，当前房价上涨压力较大，出台新政才能抑制上涨趋势。对于备受关注的房地产调控，近期还有官方媒体放话称：“中央有决心，更有办法；有既有的措施，更有政策的储备。”

“一切的举措都是为了遏制房价的上涨。可以预见的是，下半年的楼市调控依然不会动摇。至于调控加码，除了再次收紧调控力度，进一步细化限购、限贷政策等，政策备选项中或将会有针对性新政出台。”专业人士分析，比如房产税试点范围扩大、推行保障房、取消预售制度等等。

资料显示，目前扩容房产税的呼声，先是30余省市地税官员进行为期6个月的房产税税基评估集训，后又盛传湖南、湖北两省将开展房产税试点。这个被称为“房产调控最后的一枪”的政策是否会在下半年推行，一切都还未有定论，但是住建部政策研究中心主任秦虹表示：“房产税在推广大势所趋，是一定要出的。”

对于众多开发商来说，面临的压力不只是政策的紧缩，还有面前数量不菲的库存压力。自2011年12月以来，中国房地产存货量已处于历史高位。国家统计局数据显示，7月底商品房待售面积31667万平方米，比6月末增加了259万平方米。受限购、限贷的影响，房地产市场一直处于低迷状态。7月份，10个大型上市开发企业商品房共成交358.25万平方米，环比6月份下降30%，其中有八成企业同比跌幅超过20%。其中以绿城销售面积跌幅，环比下降48.6%。另外从已披露的各家房企半年报中可以看到，上半年房企营业收入和利润都出现了明显的下滑。虽然上半年房企大多采取以价换量的策略加速去库存。但是从各房企的成交量上可以看出，库存的压力依然不容乐观。

国家统计局8月9日发布的数据显示，2012年1至7月，房屋新开工面积103905万平方米，同比下降9.8%，降幅比1至6月扩大了2.7个百分点;其中，住宅新开工面积77140万平方米，同比下降13.4%。自今年4月该指标出现2010年以来首次同比负增长后，本月新开工面积降幅继续扩大。如果持续下跌，导致的后果就是日后商品房的供应会趋紧，从而房价的稳定也会受到影响。“现在住房的存货量比较大，开发商的主要任务是消化库存，造成一些企业不愿拿地，新房屋开工率降低。”业内人士认为，无论从近期要缓解自身紧绷的资金链和存货压力来看，还是从长远为稳定房价而打算，未来坚持“以价换量”降低库存仍是开发商的首要任务。

房价：后继乏力很难大幅飙升

从今年5月开始，房地产市场出现了一轮明显的回暖。国家统计局公布的数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市达到50个，70个城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.14%，与6月0.02%的涨幅相比，7月涨幅显现出继续扩大之势。7月50个房价环比上涨城市的数量，比6月份足足翻了一番，甚至超过了上半年新房环比价格上涨的城市数量总和。北、上、广、深等一线城市的楼盘频频提价，涨价霸气。在北京，位于朝阳北苑的一处楼盘北京城建N次方每平方米就暴涨了5500元。在上海，自去年底以来连跌数月之后，今年6月份上海商品住房价格指数环比小涨0.2%，7月份销售均价仍有所反弹，且不少楼盘收窄了之前的优惠幅度。尤其是即将试运营的轨道交通13号线和11号线沿线楼盘，近期更是纷纷的提价。

然而，之前几个月价格的上涨却对8月份的成交量造成了影响。据中原市场研究部统计数据显示，8月中上旬，54个主要城市新建住宅合计签约165930套，环比7月同期的182096套下降了8.9%。一线城市中，上海成交降幅超过30%，二线城市中，杭州、南京、武汉等均有近20%的跌幅，三线城市跌幅达到了9.9%，四线城市的跌幅达到11.7%。

对于8月成交量的下滑，北京中原市场研究部总监张大伟认为，首先是供应量下滑，大部分热点城市开发商认为在上半年的以价换量中，牺牲了很大的利润，在最近资金缓解以后，都不同程度减缓了供应节奏。其次是近期房价的反弹，对成交量造成了一定冲击。第三是最近督查组的各地督查及不同力度新政传闻，在一定程度上影响了购房者的积极性。

而在伟业我爱我家副总裁胡景晖看来，8月楼市成交量明显下降的原因主要是上半年成交回升所依赖的刚需，在连续多个月释放后已经表现出乏力的态势，直接影响到了交易量的继续回升。观察人士也表示，即将进入9月，金九银十或许会为此受到影响。

“今年淡季的楼市一反常态表现出的是淡季不淡的态势，各地成交量居高不下。如果说5月份的回暖，还让很多购房人持续观望，那么6月央行连续两次的降息则立刻成了众多看房者心慌的利器。”专业人士表示，出于对房价再次上涨的恐慌，被抑制多时的刚性需求最终得以井喷式释放，也就导致了前几个月楼市的一片量价齐升。然而这种短暂性、恐慌性的购房不会得以持续，在这之后更多人还是会选择观望。

专业人士判断，接下来的金九银十在成交量上很可能会出现个小高峰，但从8月楼市已显露出的降温苗头可以看出，由于刚需的后继乏力，就算房价再有上涨也很难大幅的飙升。

【延伸阅读】：

来源：财经日报

今年前5个月，70个大中城市房价环比上涨数量均为个位数，而随着货币政策松动（6月和7月央行先后两次降息），以及刚需恐慌性入市的影响，国家统计局刚公布的7月份房价上涨城市数量陡增至50个，远超前六个月之和。

当前在中国经济面临下行压力的阶段，在严厉调控收获短暂成效后，楼市的这团热火却又悄悄复燃。7月下旬至8月上旬，国务院派出的8个督查组对16个省市的调控情况进行了督促检查，得出的是存在问题但总体调控成效不断显现的结论。

在7月房价看似普涨的背后，其中包括一些刚性需求的助推，主要是对未来预期的调整。那么，面临7月的一片“涨声”，在传统金九银十到来之前，调控政策无疑处在了十字路口。

经历流火七月的“普涨”后，史上最严的楼市调控走到了十字路口。

国家统计局近日公布了7月70个大中城市住宅销售价格变动情况，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，6月份这一数据仅为25个，而7月上涨城市个数超过了前6个月之和。

调控未有明显放松，房价上涨城市却陡然翻番。多位业内人士在接受《财经日报》采访时均表示，7月房价“普涨”完全在意料之中，首次置业及改善型需求在货币政策放松下集中释放是主因。

随着“金九银十”的脚步临近，不少开发商已在积极“备战”，7月楼市的“涨声”或是压箱底政策的前奏。

调控尺度受考验

当前中央三令五申严控房价，督查组检查并勒令不得以任何理由变相放松政策，但房价止跌回升的苗头已被悄悄点燃。

8月18日，国家统计局在其官网上公布了7月份70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）销售价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市仅有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个；二手房方面，价格环比上涨的城市有38个，涨势已经较为明显。

上海中原地产市场研究部总监宋会雍对本报记者表示，这波房价上涨主要受首次置业和改善型需求的集中入市推动。“其实，房价上涨势头从3月份开始就有所表现，6、7月份的"普涨"只是一种正常的延续，接下来这种势头应该还会继续，但势头会放缓。”

业内人士判断，房价上涨的势头肯定会延续，到年底甚至可能会出现“报复性的反弹”，而预计更加严厉的政策也会接踵而至。

其实，从各方反馈的信息看，中央已对房价上涨的势头高度警惕。据《人民日报》报道，国务院督查组认为，调控措施落实较好，但几个问题需要特别注意：一是近期一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。

目前，随着楼市回暖及房价的止跌缓涨，“稳增长”与控房价的矛盾已变得更加突出，调控走到一个新的十字路口。有媒体援引住房和城乡建设部相关负责人的话称：“预计年内不会有大的政策变动，但如果房价出现趋势性的明显反弹，将会考虑出台新的更严厉的调控措施。”

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房价再度上涨突显了楼市限购、限贷等行政手段的弊病，当这些行政手段严格执行，市场就会继续陷入僵局；但只要出现“微调”等放松性政策，就容易刺激购房需求入市，导致量价齐升。

一位不愿透露姓名的业内人士分析称，房价上涨的趋势已很难在短期内逆转。“保障房的推进并不是很顺利，导致刚需在货币政策放松的刺激下集中入市，而房产税在短期内进一步推广也还存在一些障碍。日本、新加坡、韩国等国家都出现过房价大幅度上涨的情况，最终都是通过这两个手段把房价调下来，但现在两项任务的推进都太过缓慢。”

近日，财政部财科所副所长刘尚希在接受媒体采访时称，开征房产税还有很多准备工作要做，不是发一个文件，一下子就能推开的事情，预计“十八大”以后才能真正提上议事日程。

【延伸阅读】：

开发商备战“金九银十”

7月涨势无疑让刚需购房者心头一“热”，但在政策、天气等多重因素下，7月下旬以来，开发商和置业者的热情似乎都留给了“金九银十”。

8月以来，5月~7月形成的成交高峰正在逐步回落，北京楼市开始显露疲态。

北京市住建委网签数据显示，8月上半月，北京市新房和二手房成交量双双下降，全市住宅网签总量为12000余套，环比7月同期下跌近一成。

汉宇地产市场研究部监测数据显示，8月上半月上海商品住宅成交面积为33.73万平方米，比上月同期缩减23.3%；二手房买卖带看量也出现明显下滑，环比下跌20%~30%，成交量环比出现10%~15%的回落。

市场分析人士认为，为了备战“金九银十”这个传统旺季，开发商8月上半月往往会推迟开盘时间。

这种现象在统计数据中已有所体现，上海8月上半月新房供应量仅为27.47万平方米，占7月份总量比重的37%，供应不足直接影响楼市的整体成交情况。

以上海6月份的销售楼盘中海紫御豪庭为例，该楼盘6月和7月分别签约199、82次，该项目于7月中旬再次加推后续房源后，与首次开盘的快速热销表现形成一定差距。8月上半月，该楼盘共成交20套房源，成交均价为39199元/平方米。可见，开发商已经逐渐改变推盘的方式。

上海一家大型房企的副总经理对本报记者坦言：“我们也注意到7月楼市"普涨"的现象，下半年我们还是持谨慎乐观的态度，推盘计划在年初就已经确定了，公司会根据工程的进度以及对市场的整体判断来推盘，但"金九银十"一定是重点。”

而多位接受《财经日报》采访的业内人士均认为，在首次置业及改善型需求的进一步推动下，今年开发商有望告别去年同期的惨淡遭遇，“金九银十”的成色可期。

值得一提的是，去年的金九银十因为楼市低迷而落空。据房天下数据监控中心统计，房天下监测的47个大中城市中，有41个城市2011年“金九银十”住宅成交量低于2010年同期，占比达87.23%。上海、广州、深圳等8个城市同比下跌五成以上，其中上海下跌幅度达62.13%、广州下跌57.82%、深圳下跌59.16%；此外北京住宅成交量也下跌了45.37%。

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