[摘要] 在目前楼市调控没有放松的政策口径之下，陕西省出台楼市调控新政，推出全国首个限利政策。
来源：中国经济网
在目前楼市调控没有放松的政策口径之下，陕西省出台楼市调控新政，推出限利政策。
昨日（10月22日），《每日经济新闻(博客,微博)》记者从陕西省住建厅官网获悉，近日，陕西省住建厅会同省物价局联合发文，要求各城市要划定区域分区域测算住房项目成本，将商品房的合理利润率控制在10%左右。
对于上述新政，多位开发商表示，政策操作性不强，开发商在开发建设过程中，项目地价、产品配套、设计方案、建安销售成本等均不一样，无法核算实际的决算成本。若该政策最终实施，开发商只能在成本上做手脚，做大成本。
限利10%响应调控从紧
上述官网文章要求，各区域住房销售价格区间将在媒体上公布，同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。
此外，文章还明确表示，房地产开发企业在取得预售许可10日内，须一次性公开全部房源，实行“一房一价明码标价”对外销售。
事实上，在今年房地产调控依旧没有放松的政策口径下，陕西省适时推出此新政，颇有响应调控从紧的意味。
在调控趋严的背景下，今年不论是房屋新开工面积还是商品房销售面积，均出现了同比下降。国家统计局数据显示，2012年1月~9月，房地产开发投资增速同比下降16.6%，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，土地成交价款5309亿元，同比下降11.0%。
而据财政部10月18日公布的数据显示，陕西省是6个地区中土地出让收入同比增长的地区之一。据统计，2011年陕西省土地出让收入为242.98亿元，其中，西安、榆林两地的土地出让收入约占全省土地出让收入的90%。
对于新政，官方亦表示，是响应中央调控房地产市场的要求，引导购房者理性消费。通知的出台，一是要防止房价反弹，二是要让老百姓对商品房成本心中有数，刚需购房者该出手就可以出手。目的是希望开发商既有利润，老百姓也能买得起，进一步促进房地产市场的平稳和健康发展。
开发商恐在成本上做手脚
“市场经济主体必然是逐利的，低成本、高利润是其所追求的，政府控制利润，反而会让房企提高成本，且房企卖的是期房，没办法核算所有成本。”中房协区域综合价值研究中心专家朱林在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言。
朱林表示，政府应该控制的是房产价格，而非利润，购房者在购房时只会考虑房子实际的价格是多少，而不是地产商从中获得了多少利润。
当地一位不愿透露姓名的开发商表示，新政恐难实施，每个地产项目的产品配套、功能定位、设计方案、地域环境都是不同的，成本决算自然不同。商业地产项目是分级的，如一线产品的开发成本基本在3000元平方米以上，二线产品的开成本约在2300~2500元平方米，政府要进行实际成本的核算，必然派工作组进驻某个项目。这样人力成本太高，且实施难度太大。
因此，政府只能实行一刀切的政策，如此一来，行政手段就会扰乱市场经济，与市场经济打架。上述开发商分析称，“某些开发商会打通各种关系，做大成本了，这又会造成行业主管的腐败。”
长期从事房地产建筑工程的一位人士称，房企合理利润率控制在10%左右很难实现。以高层为例，西安目前1平方米的造价成本约在1800~2600元，其中不包括地价、周边绿化、其他设施等。利润控制在10%不太可能，加之地价不一样，开发建设期间人力成本、物料成本都处于变动状态，很难测算准确成本。
对此，另一名开发商更是直言，对本来就处于艰难期的房企而言，限利政策无疑雪上加霜，尤其是对中小房企的打击比较大。
该开发商分析称，“房地产的开发成本决定利润，而土地成本是整个开发成本的大头，约占30%~50%，也是影响利润的一部分，政府控制开发商10%的利润，土地价格就要价降下来，这显然不太可能。
对于调控新政，该开发商表示，如果政策实施，开发商的利润空间就太小，应该会考虑压缩成本，可能不会选择地价高的土地。此外也会在建安成本、管理成本、人力成本上进行压缩，这可能会影响到就业、税收等。(文章来源：每日经济新闻)
来源：华商报
近日，省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。
通知还提到，各地要结合实际制定商品住房现房销售管理办法和现房销售支持政策。对条件成熟的区域或项目，鼓励和引导房地产开发企业现房销售。实际上，在和地方两会，有关公布商品房成本价的提案和议案一直都有。陕西出台这一政策，可以说是对国家政策和民间声音的呼应。
省住建厅和省物价局有关人员表示，这是响应调控房地产市场的要求，希望引导大家购房理性消费。通知的出台，一是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本心中有数，刚需购房该出手就可以出手。目的是希望开发商既有利润，老百姓也能买得起，进一步促进房地产市场的平稳和健康发展。
政策要点
开发成本土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目根据规则测算
售价测算 开发成本+10%左右的合理利润
社会公示 通过媒体公布各区域住房销售价格区间
加强引导 商品住房价格满足自住型和改善型住房需求
公开房源 房企在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，一房一价
明码标价 新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施设备的配套建设费用，均包含在房价中，不得另行收取
价格备案 商品房售价须在政府备案，备案价应在所在区域住房销售价格区间范围内
房价及不同楼层的累进加价率应在价格信息网上公示
>>业界声音：
后续细则值得关注
“这个要求可操作性不强！”资深房地产从业人士徐从德认为，没有哪条法律规定商品价格不能超过10%的利润率。而且在实际操作中也很难执行。“政府通过招商引资请来了开发商，现在对利润率有限制，有可能导致开发商有这样的想法，我把地退了算了，我可能投资别的项目更赚钱。”而且他认为，还有一个后果就是，我可以先订一个价格，备案了再说。“因为所有成本核算的项目，都有可操作性。”徐从德觉得，目前看来，这个更多是政府调控房价的一个姿态，后续有什么细则出台值得关注一下。
>>国外如何控制房价
开发商定价过高可判刑
事实上，蜗居者遍及五湖四海，不管身为哪国百姓，都没有不嫌房价高的，外国政府也要为楼市调控使出浑身解数。
美国 小区须留一定房屋作低价房美国政府规定，一个人在同一小区只能购买一套住房。有70套以上的住宅项目，开发商必须以低于市价25%的价格，将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人。
新加坡 政府当开发商 统一定价
在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。
德国 开发商牟取“暴利”可判3年徒刑
德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。按照德国的法律，如果房地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成了违法行为。如果房地产商制定的房价超过“合理房价”50%则为“房价暴利”，触犯刑法，出售者将被判处3年徒刑。 据《法制晚报》
【附原文】加强成本测算 鼓励现房销售 陕西房地产市场调控出新举措
加强成本测算 鼓励现房销售 陕西房地产市场调控出新举措
据陕西住建厅官网消息，各设区市住房和城乡建设局（房管局、房管办）、物价局，杨凌示范区规划建设局、发展改革局，西咸新区管委会规划土地环保局，韩城市住房和城乡建设局、物价局：
为进一步促进全省房地产市场平稳健康发展，经省政府同意，省住房和城乡建设厅会同省物价局明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准，请各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，备案价格应在公布的价格区间范围内。对条件成熟的区域或项目，鼓励和引导房地产开发企业现房销售，切实满足自住型和改善型住房需求。现将有关工作通知如下：
一、分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间
各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间。按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右，同时在广泛征求开发建设单位和群众意见的基础上，通过当地新闻媒体向社会公布各区域住房销售价格区间，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求。
二、加强住房销售价格管理
各级价格主管部门会同房地产行政管理部门认真做好普通商品住房销售价格的管理工作，密切关注房价上涨情况，采取有效措施，坚决遏制房价过快上涨。房地产开发企业在取得预售许可10日内，要一次性公开全部房源，实行“一房一价，明码标价”对外销售，其中新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施设备的配套建设费用，均包含在住房价格中，不得另行收取。开发建设单位应在商品房销售之前到当地价格主管部门进行价格备案，备案价格应在所在区域住房销售价格区间范围内。经备案的商品房销售价格及不同楼层的累进加价率应在价格伸息网上进行公示，接受社会监督。对市场上出现的虚假宣传、虚假促销等违规销售行为，加大监督检查力度，依法从严查处。
三、提倡和鼓励推行商品住房现房销售
各地要结合实际制定商品住房现房销售管理办法和现房销售支持政策。对条件成熟的区域或项目，鼓励和引导房地产开发企业现房销售。实行现房销售的商品住房，应符合《商品房销售管理办法》规定的现房销售条件；在商品住房现房销售前，房地产开发企业应当将符合现房销售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。
四、加强舆论引导
各地要高度重视舆论引导，积极宣传和解读房地产市场调控成效，引导居民理性住房消费，营造有利于房地产市场平稳健康发展的氛围。
陕西省住房和城乡建设厅陕西省物价局二一二年十月十六日
来源：东方早报
10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。
会议同时提到，四季度要制定农村集体土地征收条例。
市场和法制手段
工商联房地产商会会长聂梅生昨日分析，温家宝的表态基本上是对前一阶段调控政策的总结，表明这一轮调控已进入总结期。
聂梅生说，对于这一轮调控政策的评价，业内和学界已有共识，即行政手段调控有效，但不是长远的办法。
在她看来，从操作层面看，已经出台的限购、限贷、限价、限售政策，都不是市场手段。如何去替代，是一个问题。“短期内不能指望这些政策有什么变化，否则房地产市场会有报复性反应。长期看，（还是）要改革。”
聂梅生认为，温家宝此番提出“（从长期讲）更加注重市场和法制手段”，这对政府作出了要求。如果从立法的长效角度看，这会牵涉到一系列的改革，如税收、户籍等。长远看，这需要对供需关系予以重视，包括当下的供需关系和对供需关系的预期。此外，还牵涉到加快保障房建设的问题。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，温家宝的上述表态首先肯定了调控取得的成效，但行政的办法会造成市场的扭曲和不公平，“这几年，调控的目标一致盯在房价上，但归根到底是要理顺供求关系，供求关系理顺了，房价自然会下来。”
“目前房地产市场已呈现触底后连续四个月小幅恢复之势，这表明调控政策是有效的，起到了防止房价过快上涨的作用。”聂梅生说。
【延伸阅读】：
节后两"政策"无关调控 年内房价不会大幅反弹
根据国家统计局数据测算得出，9月70个大中城市新建商品住宅价格环比平均上涨0.02%，涨幅较8月收窄。
进入9月以来，各地楼市调控政策小幅收紧的趋势仍在持续：上海开展限购政策执行情况专项检查，北京规定北京户籍居民购房须持第二代身份证，广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施等等。
限购限贷也许会以更合理形式存在
“限购限贷也许会以更合理形式存在”
限购、限贷短期内似乎仍难退出。
此前的7月31日，中共中央政治局召开会议。彼时，会议要求，下半年，“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。”
顾云昌认为，从短期来看，现有的调控政策很难替代，原因是体制改革没跟上。“现在房价是控制住了，但是不是也影响了行业的发展和增长？是不是对整个经济产生不利影响了？”顾云昌说，真实的需求，如刚需、改善型需求是很旺盛的，甚至投资性需求也是应该被允许的，真正应该限制的是投机性需求。
在他看来，有些地方房价过快上涨，那都是供求关系失衡所致。目前是通过限购的办法来解决的，但房地产市场的问题其实是体制的问题，“像土地、税收方面的改革这两年没什么推进，金融方面的改革一会儿冷一会儿热，影响房地产市场预期。要想长远解决房地产市场的问题，是要找出治本的办法来。”
即便是限购、限贷，某上市房企营销负责人也认为“有改进空间”。
据该营销负责人称，类似限购、限贷等行政手段干预市场的情况，在西方发达国家也在一定程度上存在，但它们制定的政策更合理和科学。
他猜测，将来限购、限贷政策也许会以更合理的形式存在，在细则上可能会更合理，“像单身人士、户籍方面的限制可能会放松或规定得更合理些，再比如非户籍常住人口也能享受保障房等。”
开发商“适应性”增强
限购两年来，开发商对于调控的“适应度”明显增强。
沪上某开发商直言，“对于企业来说，只能适应形势，适应政策，适应市场，不适应就要被淘汰。”
前述上市房企营销负责人也说，调控两年多来，目前他们基本能适应了，刚需项目也好，中高端项目也好，目前都能卖得动。房企已学会在政策限制下做市场，尽可能挖掘。
某上市房企副总裁介绍，刚开始调控时，大家手足无措，降价、高息融资，拼命存活下来。经过这一轮调控后，对中小企业而言，基本是“守住”，不拿地，少开工，等等再说，再不行就退出，“通过这轮调控，我们看到，行业的集中度大大提高，一些央企渐渐跻身行业前列。”
分区域看，上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，一二线城市应该说基本已适应了调控，“一二线城市的好处是，有一个需求的池子，这个池子会随着城市化发展而不断扩充。”
他认为，对刚需项目开发商来说，在一二线城市发展目前问题不大。房企在当下拿地时，也会根据调控和市场经验，设计中小户型。但对于较为偏远的三四城市，开发商还处在适应的过程中，“这些城市的开发商面临的困难较大，市场需求如何扩展？如何可持续？它们的市场情况还没有稳定下来，还没达到像一二线城市那样稳定的平衡点。”
放眼长远，宋海认为，最终还是应回到“市场决定市场”上来。除了房产税、保障房，目前还看不到太多有效办法，“保障房由于过去欠账太多，集中在这几年建设，压力自然会比较大。但如果形成长久机制，会对未来的市场良性发展，对供求关系的平衡有好处。”
某上市房企营销总监则提到，税收政策方面还有提高空间，如增加交易、持有环节的税费，“房产税可能会在更多省市推广，并推进到保有环节，交易环节的税费也可能会被提高。”
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