[摘要] 近日，一条“66万元人民币购房移民德国”的微博，在网上被广泛转发和跟帖热议，后经证实购房即能获得德国绿卡根本不靠谱，但时下确实有一股海外置业热潮在涌动。
近日，一条“66万元人民币购房移民德国”的微博，在网上被广泛转发和跟帖热议，后经证实购房即能获得德国绿卡根本不靠谱，但时下确实有一股海外置业热潮在涌动。
（5线齐发 惠动全城）
近期北京、上海等城市举行的秋季房展会上，海外参展商都多达100多家，来自北美、欧洲、东南亚和大洋洲等地区项目均在中国积极寻找买家。21世纪不动产提供的资料显示，近几年，我国海外置业逐年增加，超过五成的有意海外置业的人士关注“购买房产是否可以移民”，而近四成人士关注“投资回报”。
专家认为，受国内楼市宏观调控政策以及近期部分海外房产有复苏迹象的影响，海外置业再次引起投资者的兴趣，在一些房展会上海外项目所占比例也逐渐增加，但海外投资依然伴有风险，而一些打着“移民”幌子的推介更有可能是“陷阱”，海外置业没那么简单，应当理性投资。
“购买具有产权的50平方米公寓一套，以此房产注册一家独资公司，获得德国长期居留权。购房费用加绿卡手续费总计66万元人民币。”这是近日在网络上被转发超过17000多次的一条微博内容，但事后证明完全不是那么回事。在德国生活多年的网友“飞七七”说，德国不属于移民国家，对投资移民要求非常高，在德国光买房并不能获得法人签证和长期居留许可。
澳大利亚地产投资商铁鱼置业董事长兼总裁周华称，近十年来中国房产市场的高速发展和欧美国家经济的持续不景气，形成了中国内地和海外房价有所倒挂的现象，并由此催生了海外地产投资机会。以澳、美、加、欧为主的海外楼盘项目进入中国内地市场的数量逐年上升，在京、沪、深、广等中国一线城市房展会上，海外项目所占比例也逐渐增加。
“值得注意的是，海外置业中介机构良莠不齐，往往利用市场信息不对称误导投资者，最后给投资者造成不可挽回的损失。”周华称，如一些国家对购房贷款有明确的分类和限制，并不是所有地产项目都可以获得银行足额贷款，但中介故意隐瞒，导致投资者购买后期难以贷款支付房款。另外，一些推介项目往往以移民来诱导投资者，事实上并没有那么简单。像澳洲置业与移民并无直接关联，不是买套房子就可以移民了。
业内人士提醒，由于经济低迷，众多海外开发商进入中国市场招揽客户，但海外买房一定要慎重，一些宣传资料上所写的内容都是开发商出于自身营销目的进行阐述，购房者和投资人要有自己的判断。
新浪海外地产总经理郑翎昀称，热门国家的移民政策越来越紧，门槛越来越高且偏金融投资，直接买房移民的国家不多，英国、美国、澳大利亚都没有这方面的政策，葡萄牙、塞浦路斯、马尔他是少数允许买房移民的国家。“如果是以移民为目的地海外置业，必须了解清楚这个国家的移民法律条文”。
另外，一些中介机构往往以稳健的投资回报和帮助投资人实现财务自由来打动购房者，在上海的秋季房展会上就有中介现身说法，告诉记者自己在澳洲留学期间发现房地产业大有可为，后来放弃金融业的高薪职位，从事房地产投资，目前已在澳洲持有多套房产，每月除去支付银行的贷款外，还有不菲的租金收入。
据业内人士介绍，事实上，海外置业的投资并不一定可观，房价不会像前几年中国国内房地产市场动辄翻番的爆发式增长，而从在国内房展会上参展项目的推介来看，美国、加拿大、澳大利亚等国家的项目，从“4%到10%不等”，如果考虑到贷款利息，投资回报并不高。
澳大利亚大都会地产发展集团执行董事肯？伍德里(Ken W oodley)告诉记者，投资海外房地产并不是每个项目都包赚不赔，要选择好的项目，另外，即便是好的项目也不要期待短期内就有很高的回报，更重要的是所购物业的保值和稳健的增值。
而据国内一些代理机构称，海外房地产市场同样有波动，也同样会出现泡沫，海外置业同样要选择时机。德国一家房地产中介公司发布的调查报告显示，欧债危机推动德国房价大幅上涨，已导致该国房地产业出现泡沫。在截至6月的过去12个月内，柏林房价同比上涨20%，德国整体房价同比上涨6%。而美国房地产市场，包括房价、房屋销售和新建房屋等系列重要指标，近几个月份的强劲表现超市场预期，多家机构看多美国房市，认为房屋市场已经走出低谷，但也有一些中介机构对此并不乐观。
业内人士称，目前全球经济都处在低迷期，各国的置业投资机会都不甚理想。所谓的海外置业受热捧，正是太多国外项目来国内推销炒作出来的。以简单的房价收入比和租金房价比来判断发达国家的房价较低，实际上存在很大的误区。房价预期的依据应是人口增长能力和收入增长能力，欧美国家基本上这两点都不满足，所以房价空间非常有限。因此海外置业要注意房价走势、汇率、购房政策、管理费用、税费等风险控制。购房者要选择市场秩序稳定、法律健全、商业环境完善的经济体，购房前一定要做好功课，尽量把海外置业的风险降到点。
“最近十年都是海外资本来中国投资房产，但现在是中国资本去国外投资房产。”长期从事中外投资交易顾问的欧阳默（Omer Ozden）近日对早报记者说。
欧阳默是纽约一家顾问公司Rockwood Propor ties的董事长，正在纽约接洽北京的一家大型企业，谈一宗关于后者收购纽约豪华酒店的项目，这个项目将由这家北京公司和美国一家公司共同投资。
欧阳默还提到，中国一家大型房地产企业正计划在纽约收购住宅和商用物业。
虽然有意涉足海外楼市的中国机构和房企不少，但在莱坊国际全球主席Nick H Thomlinson看来，中国资本投资海外楼市才刚起步，“中投这样的中国主权基金已开始投资国外商业物业。相比之下，更多的其他中国资本，目前还处于学习阶段。”
中国买家美国“扫货”
在机构投资者之前，中国的个人买家在美国楼市已崭露头角。
按住宅房地产经纪公司Corcoran Group首席(小区网论坛)(小区网 论坛)执行长帕梅拉·莱曼（Pamela Liebman）的描述，自今年初以来，该集团目睹了中国内地富人“大规模”涌入，购买纽约的高端房产。她说：“五年前，我们从来不谈中国买家。一年半前我们才注意到他们，但过去一年他们已经变得非常普遍了。”
全美房地产经纪人协会（NAR）今年6月发布的一份报告显示，截至今年3月的过去一年时间里，中国内地和香港买家成为购买美国房产的第二大外国买家群体，交易额达90亿美元，仅次于加拿大。这比上一年73亿美元的交易额高出23%，比2010年48亿美元的交易额高出88%。
在欧阳默看来，与10年前赴美“扫货”的日本投资者相比，中国投资者更为热情、精明。
“日本基本都是短期的机构投资者。中国此前一直是个人投资者居多，但现在机构投资者也开始加入并且投资周期会很长。这个盘子将会很大。”欧阳默预计，明年中国买家在美购房的交易额将达到130亿美元。
据欧阳默说，中国个人投资者在美国投资房产的区间大概在200万-2000万美元，而机构投资者的投资区间则在2000万-1.5亿美元。
此前的9月底，欧阳默作为交易顾问，帮助河南鑫苑置业（NYSE:XIN）以5420万美元的价格，竞得了纽约市布鲁克林区威廉斯堡一宗面积为8547平方米的土地，预计将于2013年动工建造住宅项目。
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中投的伦敦生意
受访者普遍认为，总体而言，中国机构投资海外楼市才刚起步。
莱坊国际投资及资本市场部英国和中东区董事Jeremy Waters介绍，现在越来越多中国机构投资者去伦敦做市场调研，但真正的大范围投资还没有看到，现在还处于学习阶段。“像中投这样大的机构投资者已到了实际投资的阶段，开始购买伦敦核心商业物业。但因为对当地市场还不熟，更多是以和英国政府合作的方式进行。”
今年10月下旬，英国《金融时报》曾报道，中国主权财富基金中国投资有限责任公司（中投）有意在英国最重要的写字楼市场伦敦金融城成为房东，其打算斥资2.5亿英镑买下德意志银行英国总部大楼。这项交易将意味着中投首次进入英国直接所有权写字楼市场。
不过，交易的风险也相当明显。一些英国地产中介公司称，德银未来可能终止租约。
“中国投资者现在不愿意承担欧洲不明朗的经济风险，他们也并不了解市场。”Jeremy Waters说，他刚和几家中国房企有过交流，它们都说在看伦敦的物业，但“看”意味着它们有兴趣在研究，但还没准备好去投资。
Jeremy Waters介绍，中国内地和香港的投资者在过去两年对伦敦商业物业的投资额为10亿英镑。
“接下来的一年内，我相信这一数字会增至20亿英镑。”Jeremy Waters透露，一个来自中国的投资机构正计划斥资2亿英镑投资一个伦敦的核心商圈物业，已接近完成交易。
Jeremy Waters称，“按我的经验来看，大的投资者进入以后，中小投资者也会跟着进来。未来3至5年，都会是这样。中国开发商会在伦敦看商业、住宅或是综合体的开发项目，但现在还处于看的阶段。”
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房企海外扩张潮降温
部分内地开发商投资海外已积累了一定经验。
上海宝华集团副总裁杨健称，2008年金融危机爆发后，该公司曾在墨尔本收购过一个烂尾项目，到2009年当地政府开始加大救市力度，楼市很快恢复，该公司用了10个月就将楼盘销售一空，其中40%的买家是华人。
“这个楼盘主要是酒店式公寓，户型较小，总价较低，又靠近大学，也靠近唐人街，所以受到了当地人尤其是华人的欢迎。”杨健解释，2008年澳大利亚楼市一片萧条，一些在建楼盘因开发商难以继续投资而烂尾，而国内房地产市场经过2007年的一波火爆行情，各家房企资金充足，因此纷纷都想到海外市场扩张。
据早报记者不完全统计，目前已在海外有房地产项目或确定投资计划的房企，除了碧桂园（02007.HK），至少还有12家，包括中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等大型房企。
碧桂园海外市场营销部营销经理董亮称，该公司正着手打造一个全产业链平台，包括移民留学、海外投资度假等。碧桂园在吉隆坡的两个项目均以别墅为主，项目一期计划在明年初开售。
不过，杨健指出，目前中国房企的海外扩张潮“又冷了下来”。
“随着国内楼市这次的深度调控，房企纷纷忙于过冬，资金链紧张，大多已没有能力像2008年那样向海外扩张。”杨健说，国内房地产市场未来走势不够明朗，海外市场的资金要求又较高，加之人民币问题，未来国内房企海外投资的趋势不是很清晰。
按杨健的说法，境外对房企自有资金要求很高，一般是在房企拿了地把楼盘建好后，银行才会根据预售情况进行评估，酌情发放贷款，而且贷款比例一般控制在50%左右。而且，海外楼盘预售制度一般也比较严格，签合同时，购房人只付10%定金，房子建好后，才会将剩余的90%房款付齐，开发商无法像在国内那样提前拿到高比例预售款。
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黑石欲加码内地楼市
中国资本走向海外楼市之际，欧美投资者对中国楼市的投资热情却有所下滑。
莱坊国际投资及资本市场部中国区董事曹建介绍，由于海外融资市场遇冷，今年海外机构减少了对中国房地产的投资。过去几年，发生在中国的大宗交易投资金额在500亿至600亿元人民币。今年总的交易量还会维持在600亿元人民币左右的水平。但过去海外和中资是平分天下，今年海外投资仅占投资总额的35%。
原因很多。欧阳默称，现在中国房产市场竞争激烈，很难去投资，海外机构不像以前那么有兴趣。中国楼市可能有一些（政策）变化，海外资金不知道将来要发生什么。
Nick H Thomlinson提到，欧美资本目前还在观望，它们不是十分理解内地市场。相对而言，中国香港、新加坡、马来西亚的投资者更容易了解中国内地市场。
Jeremy Waters则认为，近两年全球投资者都放慢了投资速度，中国还是它们重要的选项。
据香港经济日报10月27日报道，私募股权巨头黑石大中华区主席梁锦松10月26日称，过去两年黑石没有积极参与内地房地产市场投资，主要是有关交易颇为昂贵，私募基金也不知能为投资的公司做些什么。但现在交易已变得相对合理，加上流动性充裕，将促使黑石变得更为进取。
这位香港财政司前司长解释说，一方面，内地房产较之前变得更有吸引力；另一方面，内地居民收入增加令居民可负担指数上升。而且，城市化也令城市房地产需求上升。
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