[摘要] 近日，上海市住房保障房屋管理局发布通知，规定凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建保障性住房。
东地产傅一辰报道
近日，上海市住房保障房屋管理局发布通知，规定凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建保障性住房。事实上，配建5%保障房的规定在上海此前的土地拍卖中已经开始实施，XH129B-02、XH129D-01等地块出让时均有此规定。
不过，对于开发商而言，该政策的操作有一定的难度，所配建的保障房移交政府后如何定价和分配也仍是未知数。
此外，一位区政府土地开发部门主管（应采访对象要求匿名）告诉《东地产财经周刊》，为抑制房价上涨，将来政府在土地出让时会设置更高的门槛，将土地财政过渡为依靠税收收入是未来的趋势。
建成后处理有难度
根据通知规定，配建的保障性住房，均应以实物房源移交。配建房源用作共有产权保障住房配售的，销售价格按照本市共有产权保障住房价格管理的相关规定确定。
不过有业内人士指出，若将所有土地都“一刀切”，显然并不合理。
该人士指出，在一些定位高端的地块配建保障房，不但破坏了整体规划，由此建成的房源定价也将是难题，且高端地块周边有配套消费水平高，对于居住在这些房源内的居民来说，未来的生活成本也可能难以负担。
三湘集团副总裁张涛也指出，从政府的角度出发，该政策能加强保障房的供应，指标能有所保障。但从开发商的角度来看，经适房的价格较低，做起产品可能难以处理，未来如何去分配也有一定难度。
“政府的初衷是好的，但未来处理起来是一种挑战。”张涛表示。
不过，该通知中也写到，由于“极特殊原因”无法安排建设实物房源而需折算为货币交纳的，应由区（县）规划国土资源、住房保障房屋管理、发展改革、建设交通、财政和审计等部门联合制订工作方案，经区（县）政府同意并报市住房保障房屋管理部门会同市规划国土资源、财政部门批准后实施。配建房源转化资金专项用于住房保障，不得挪作他用。
一位业内分析人士告诉本刊记者，在高端地块的经适房配建中，部分开发商会和政府商量，或是将房源配建在该开发商在本市的其他项目中，或是转化为等值货币缴纳。“硬性规定将保障房建在地块内不算合理，政策若不规定死，反而有利于上海的整体规划，显得更人性化，对政府和开发商是双赢。”
从“土地财政”到税收收入
事实上，土地财政向税收财政的转向此前就有迹象。在最近的一些含商业的土地拍卖中，有不少地块都对开发商的“自持、自营”比例，乃至税收落地等作出规定。
以上月出让的杨浦区平凉街道22、23街坊为例，该土地出让前设置了条件：竞得人须实现“功能、税收、注册”三落地；若目前尚未在杨浦区注册，则应在3个月内将企业总部注册地迁至杨浦区；竞得人须持有一幢3万平方米总部办公楼自用，其办公用房须引进国内外产业龙头企业的管理总部、研发设计总部、营销总部和人才培训总部等入驻。
徐汇滨江地块在出让时也规定，商业办公建筑面积长期持有比例应不小于50%，并须整栋持有，不得对外销售；转让部分应符合徐汇区滨江地区功能定位及建设招商管理要求，销售面积原则以栋为单位；商业须统一运营等。
对此，上述区政府土地开发部门主管透露，今后的土地出让会设立类似的多重条件，提高门槛。“现在要逐渐将土地财政，转换成依靠税收收入，所以会对企业设立一定要求：比如商办地块，会要求部分面积企业须自持10年以上。而以前一些未作规定的就出让的地块，也会和开发商商议增加自持年限。”该主管指出。
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