[摘要] 随着房地产市场逐步回暖，刚性需求积极入市，我国多地公积金贷款额度剧增，部分城市早已提前完成全年放贷目标，部分城市甚至面临“无贷可发”的窘境。与此同时，超30个城市微调公积金政策，业内专家表示，在房地产市场逐步回暖，量价齐升的背景下，地方微调公积金政策加重了房价上涨预期，促使部分刚性需求提前入市。
来源：经济参考报
随着房地产市场逐步回暖，刚性需求积极入市，我国多地公积金贷款额度剧增，部分城市早已提前完成全年放贷目标，部分城市甚至面临“无贷可发”的窘境。与此同时，超30个城市微调公积金政策，业内专家表示，在房地产市场逐步回暖，量价齐升的背景下，地方微调公积金政策加重了房价上涨预期，促使部分刚性需求提前入市。
日前，上海市公积金中心发布2012年三季度住房公积金运行分析报告。报告显示，受住房刚性需求释放影响，今年前三季度，上海共发放住房公积金个贷290.71亿元，同比增长39.96%。
发放贷款额度激增的不仅仅是上海。福建、青岛、济南、银川，南京等省市也出现相似的问题。公开资料显示，福建省前三季度发放公积金贷款114.93亿元，同比增长45.4%，其中福州的公积金贷款发放额度已超过去年全年。青岛市前三季度发放住房公积金贷款37.33亿元，已完成年度目标的98.21%，贷款发放额较2010年和2011年同期增长9.3%、15.72%，其中9月份单月发放额达7.07亿元，创近三年来住房公积金贷款单月发放新高。银川发放公积金贷款10.08亿元，增幅21.74%。
值得注意的是，南京市更是早已完成全年目标。数据显示，南京前三季度公积金发放额度就已经达到83.85亿元，不但比去年全年的放贷额度36.72亿元增长了128%，还超过了今年全年计划50亿元的67.7%。与此同时，济南更是遭遇无钱可放的窘境，济南住房公积金管理中心有关负责人表示，济南公积金管理中心本部的贷款使用率接近90%，超出了65%的平均使用率。如果不及时加以控制，济南公积金将现无钱可放的风险。数据显示，济南前三季度发放公积金贷款5.75亿元，同比增长40.3%。
“地方政府对公积金政策的微调，是公积金贷款剧增的主要原因。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报(微博)》记者表示，虽然今年我国限购、限贷政策仍未改变，但是自3月以来的成交量上升，楼市回暖已使购房者对后市判断摇摆不定。再加上地(社区网论坛商铺)方频繁微调，加大楼市上涨预期，促使购房者提前入市。
对此，中原地产市场总监张大伟认为，对公积金进行调整“不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调做法中最容易的执行办法”。
的确，近期我国地方政府对公积金微调的动作频频。根据中原地产的监测数据，截至11月9日，共有超过34个城市调整放松公积金政策，其中27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有“异地互贷”、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。
“市场预期对购房者影响尤为重要。”顾云昌指出，稳增长政策见底，市场走势预期增强，房价下降空间减小等市场动态改变了购房者的市场预期。他认为，应在房价上涨区间减少对公积金的调整动作，稳定预期。
中国房地产学会副会长陈国强则认为，公积金“新政”，本意在刺激购房者的刚性需求，促使房地产市场供需得以平衡。公积金贷款占购房贷款比例较小，其本身不会对楼市产生较大影响。与此同时，楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为也不会成为主流。
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随着天气的转暖，人们的购房热情开始提高，尤其是有刚性需求的购房者，开始密切关注沈阳购房政策的变化。而为了支持沈阳市民购房，年初以来沈阳市住房公积金管理中心陆续推出了“4大新政”：可贷款额度提高，首付比例变少，办理公积金贷款的时间缩短，缴存时限减半。
这些政策到底能让百姓得到哪些实惠？本报咨询热线在近几日频繁接到市民关于公积金政策的咨询电话。在此，记者将市民询问最集中的几个问题作以解答，让市民更好了解政策，更顺畅地买房。
贷款20年可省利息近3万
提问：听说沈阳上调了公积金贷款的额度上限，目前开始实施了吗？除了能让我们多贷款，还有别的好处吗？
解答：沈阳市住房公积金管理中心在今年2月份的时候上调了公积金贷款的额度。个人贷款限额由原来的25万元提高至30万元，夫妻合贷由原来的40万元提高至50万元。这项政策已经开始实施了，以家庭为单位购房，现在比过去能用公积金多贷款10万元。对于市民来说，好处有两大方面。
首先一点，能节省市民贷款购房需要花费的利息，可节省近3万元。目前，沈阳市民办理公积金贷款八成以上是用于购买商品房，而用公积金贷款买房的好处就是可享受到低息贷款。
现在5年期(含5年)以下住房公积金贷款年利率调整为4.45%，5年期以上年利率调整为4.90%。而目前银行5年以上贷款基准利率为7.05%，照比公积金贷款利率高出不少。
虽然现在沈阳各家银行给出的商业贷款利率有所差异，有些银行的利率在基准利率的基础上有所下浮，但总体算来商业贷款利率都要高于公积金贷款的利率。
以夫妻二人购房需要贷款50万元计算，如果按照以前标准，二人可用公积金贷40万元，另外10万元需要银行商业贷款。但现在，所有这50万元都可以走公积金贷款。以相差的这10万元贷款用20年还清为例，公积金贷款需要支付的利息为57066.57元。商业贷款按基准利率来算，用等额本息法支付，需要支付86792.73元的利息。可以算出，公积金贷款比商业贷款能节省29726.16元，接近3万元。
另外一点，可以多用公积金贷款10万元，能增加市民买房时可以支配的资金，让部分市民一步到位，买个大房子。以房屋单价7000元/平方米计算，40万元只能让购房者买不到60平方米的房子，而50万元可以让市民买到70多平方米的房子。
首付14买70万的房子
提问：我最近看中了一套总价70万元的房子，但手里资金有限，想问一下如果用公积金贷款，付多少首付能买房？
解答：如果你是购买首套住房，而且房屋面积在90平方米(含)以下，70万的房子交14万的首付就可以。
为了满足沈阳人刚性购房的需要，从今年1月份开始，沈阳将用公积金购买首套90平方米(含)以下普通住房的首付由原来的三成变成现在的两成，这能大大降低购房者需一次性付出的资金总额。
购买总价70万元的房屋，以前需要付出三成的首付款，一次性拿出21万元当首付。现在两成的首付款，即14万元就可以了。
不过这一政策仅针对90平方米(含)以下的住房，如果用公积金贷款购买90平方米(不含)以上的首套住房，贷款的首付比例仍保持不低于三成的条件不变。
公积金手续最快8天办完
提问：我和老公工作都很忙，最近看好了一套商品房，想用公积金贷款来买。但不知道办理公积金贷款手续需要多长时间？
解答：最短8个工作日就能办完，时间比过去缩短了将近一半。
从今年3月份开始，沈阳市住房公积金中心大幅度压缩了贷款发放的时限。商品房、二手房、组合贷款的发放时限照比原来大多减少了一半。办理商品房贷款的时间由15个工作日缩短到8个工作日；办理二手房贷款的时间由18个工作日缩短到10个工作日；办理组合贷款的时间由20个工作日缩短到10个工作日。
你这种情况，最快8个工作日就可以了。
另外，今后在新民、法库、辽中、康平缴存公积金的居民到沈阳市区购房，若办理公积金贷款，也不必再回到当地，在浑南公积金管理中心办理即可。这一政策也能让购房市民省事不少。
公积金交满半年就可买房
提问：我在去年9月份正式参加工作，开始缴纳了公积金，想问问我什么时候才能用公积金贷款买房？
解答：现在就可以了。以前，职工必须缴存公积金满一年才能贷款买房。本月初开始，沈阳市住房公积金管理中心出台新的政策，缴存住房公积金满半年即可申请个人购房贷款。
从去年9月份到现在，你缴存公积金的时间已 过半年了，满足了提取公积金购房的条件。目前，沈阳住房公积金管理中心的多个管理部都已经开始执行了这项政策，你可以下手买房了。(李越)
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