[摘要] 2012年已过，楼市中各大房企争相在暖冬中分享彼此的喜悦。站在2013年年首，开发商“由忧转喜”的表情历历在目，处在震荡时期的楼市，任何一点风吹草动都会引发各方的不安。正是在这种转变中，以价换量、刚需观望、创新户型、创变营销等楼市微表情，充斥在2012年的锡城楼市。
2012年已过，楼市中各大房企争相在暖冬中分享彼此的喜悦。站在2013年年首，开发商“由忧转喜”的表情历历在目，处在震荡时期的楼市，任何一点风吹草动都会引发各方的不安。正是在这种转变中，以价换量、刚需观望、创新户型、创变营销等楼市微表情，充斥在2012年的锡城楼市。
市场微观察
以价换量
整体来说，2012年的锡城楼市光景还是比较好的，从3月份开始楼市开始发力，许多月份的成交量都已经超过了上年的同期水平。据365地产家居网统计数据显示，2012年无锡商品房成交约670万平米，环比涨约50%；全年商品房成交总额约为563亿，其中商品住宅成交金额约为422亿。
但这些成交量的取得大都是靠“以价换量”得来的，业内人士表示。数据显示，相较于前年，无论是在无锡楼市成交面积或是成交总额上，都有不小幅度的提升。但2012年无锡商品住宅成交均价仅为7748元/平米，同比2011年下降8.9%，这也是自2007年以来，无锡商品住宅均价首次下降。
业内人士表示，国家的宏观调控政策并未放松，市场中的投资需求和改善型需求得到进一步缩水，许多房企在年初对全年的战略进行了调整，或是降低户型面积规划、或是降低装修标准等，进行直接或曲线降价，实现了量的井喷。
小户型走俏
2012年是开发商与消费者博弈加深，也是二者相互靠近的一年。这一年,各大开发商认真研究消费者的真实需求，力求为消费者提供性价比更高的产品对接消费者心理预期。
在这一点上，在户型面积变化上体现得最为明显。据统计，去年前三季度，面积在90平米左右的小户型成为市场“”和“最畅销”产品。另外,业内人士表示，“无锡70平方米购房落户政策”的执行,也在一定程度上引发无锡小户型的购房热潮。而到了下半年，特别是在第四季度，随着市场的进一步回暖，市场上的刚需置业得到充分的释放，开发商纷纷推出面积较大的改善型户型，而那些想“一步到位”的购房者受到市场行情的影响，纷纷出手，带动了部分改善型户型的成交。
土地平淡
据统计，2012年无锡共计进行16次土拍，累计拍出65幅地块，并多以底价出让。据365地产家居网统计，2012年总计出让面积为334.36万平米，环比上年下跌20.7%；是近十年以来，无锡土地市场成交面积的一年。其中，纯住宅类型的仅有4幅地块，占总地块的6%；而纯商业地块有37幅地块，占总地块数近6成。
虽然土地市场处于低谷，但品牌房企拿地的意向仍十分强劲。在去年6月恒大一举拿下锡东新城两幅地块后，又在8月份接手了盛高置地的“朝阳门”地块，并命名为恒大绿洲，正在紧张建设中。而后，龙湖地产又在锡东新城高铁商务区拿下一幅住宅用地，与恒大、碧桂园为邻。
相较于锡东土地市场，新区也不示弱。保利、金科、朗诗等品牌房企2012在新区长江路落子布局，与万科为邻。至此，四大房企共同掘金新区长江路，备受市场瞩目。
暖冬出现
2012年的锡城楼市迎来“暖冬”。随着市场的进一步回暖，锡城楼市的成交量逐步回稳。有数据显示，8月到11月份，锡城楼市成交量已连续4个月呈上涨态势，而进入12月份，无锡商品房成交量6822套，环比增长24.63%,同比增长29.43%。其中，商品住宅成交4981套，环比增长26.45%,同比增长45.26%，创下了最近三年来单月成交纪录。
龙头房企的市场表现，一直被业界看作是楼市的风向标，就在去年，我们看到，许多知名房企在调控中找到了适合自己的发展策略，并取得了长足进步。而这种主动应对，也得到市场的积极回应：提前完成年度指标、千亿俱乐部扩员、暖冬等消息在媒体上此起彼伏。
据无锡某知名网站统计，万科、华润、融创、绿城、金科、世茂、龙湖、协信、融科等知名房企中，大多已经提前完成了年度指标，最短的仅用6个月时间。
房企微观察
户型创新
除了在户型面积上进行变化以外，项目的户型创新，也是一大特色。随着人们对居住要求的不断提高，开发商在楼盘的品质、景观、建筑风格等诸多要素水平日益接近或同质化的背景下，逐渐把户型设计当作差异化营销的一个重要手段。
位于太湖新城(小区网论坛)的万科信成道，应市场之需推出的约90平米三房户型，在延续万科户型一贯的传统，以超高的性价比和创新设计极大的提升了居住体验。
而来自重庆三强的金科则推出了“空中廊院”，该户型更加注重无锡人的生活居住习惯，户户南北通透三开间朝南等设计，加上其开放明厨和次卧阳台，可以尽览一线运河景观。
而以科技地产著称的朗诗，再次推出升级之作———朗诗·云居，通过温度自由控，分室分户可调，户型空间实用性升级，集成收纳，科学考量精装体系，将科技的人性化演绎得淋漓尽致。
创变营销
去年，面对开局不利的楼市，许多开发商积极主动应对，或通过降低身段，或开展各类促销优惠，或推出各类活动，其的目的就是为了能够吸引人气，促进成交。
在这其中，最惹眼就属在价格上的变化。3月份，新区某楼盘推出小户型房源4800元/平米起，在一定程度上开启了楼市的“以价换量”。但也有楼盘反其道行之。上半年，蠡湖香樟园(小区网论坛)就爆出25000元/平米锡城历史罕见高层单价，让不少购房者重新打量起蠡湖新城的板块价值和发展潜力。
除了在价格上的明争暗斗外，一系列个性营销也悉数上演。弘阳三万顷“太湖盛典三万顷国”生活发布会邀请陈凯歌夫妇出席，平湖天地邀请海清助阵等，都极大提高项目的知名度和影响力。除此之外，协信“千人火锅宴”、西水东“热气球看房”等营销活动的陆续展开，也吸引了不少眼球。
房企竞合
2012年6月22日，融创以33.7亿元收购绿城旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域的9个项目50%的股权。绿城与融创中国共同宣布，双方将组建上海融创绿城房地产开发有限公司，各方各占合营公司50%的股权。
短短4个多月后，融创中国在无锡举行新闻发布会，对外宣称，苏南融创正式并入上海融创绿城房地产开发有限公司。融创与绿城的合作在目前看来是成功的，据孙宏斌介绍，仅无锡2012年项目销售金额就近80亿元，2013年目标将超百亿。
同样是2012年，随着楼市调控的持续，也有些企业出现资金压力，不得不转让一些项目“断臂求生”。7月3日盛高置地公告宣布，公司已于6月30日与恒大签订协议，转让其手中无锡市锡山区一块土地。而恒大也是遵循其一贯的“飞速度”，目前购得的项目已开工建设，正式亮相无锡。
渠道大行
“房地产后发展期，不能再依赖从前固有的营销方式，加强渠道建设必不可少的，也是大势所趋”。业内人士分析认为。因此，房产电商在各地纷纷兴起，诸多品牌房企开始进驻电商平台，将电子商务作为其渠道拓展的一个关键。
就在今年，在锡的许多房企苦于渠道拓展的不畅，开始与各大网站结合，借助于网站固有的平台，为消费者搭建桥梁。据无锡某知名房产网站负责人透露，仅其一家网站就与融科玖瑞尚城(小区网论坛)、朗诗云居、圣园、花样年、蠡湖一号等十余家房企合作。
除此之外，近年来一直呈上升渠道的微博，也成为各大房企的另一个营销渠道。据统计，无锡的大多数房企楼盘都注册有官方微博，用以发布活动预告、直播活动现场，传播企业文化，并且与粉丝进行多角度的互动等。业内人士表示，这也是顺应市场的行为，随着开发商的竞争越来越激烈，创新营销和拓展渠道都需要不断加强。
置业微观察
刚需观望
如果说“以价换量”是开发商对市场的主动反应，那么这个“市场”就是来自置业者的集体观望。随着国家一连串的限购政策的出来，原本想置业的人们，都在政策的缝隙中捕捉下一阶段楼市走势。于是，在2012年许多项目现场可以发现，来现场的人比以往还要多，但成交的却变少了，更多的是来查看行情的；各家媒体举办的看房车人数不减，但成交效果大不如前。
不过我们也应清晰看到，买房前的反复比较，买房过程中的小心翼翼，买过房之后的积极维权，这些都是购房者理性的表现。而在这些置业者中也出现了这样一个关键词“刚需”，这些人是比较需要购买房子的，但他们是比较谨慎的购买者，却又是拥有一定购买力的人员。只有市场出现比较好的行情时，他们才会主动出手，于是在收到利好消息，特别是降息、各种展会推出的优惠信息时，市场的成交就会好于其他时间。
城市微观察
锡城长高
2012年，无锡城市地标在不断的刷新，从无锡茂业天地到九龙仓国金中心再到苏宁广场，连续几栋超300余米的摩天大楼的封顶，刷新了无锡天际线高度。
4月17日，太湖广场的无锡茂业世界金融中心大厦以301米顺利封顶，为太湖广场国际商务集聚区画上点睛之笔，一举刷新了锡城市区建筑高度。12月12日，九龙仓国金中心举行封顶仪式，高达339米楼体，成为无锡市目前的建筑物。12月21日，高达328米的苏宁广场屹立在无锡崇安寺商圈中心位置。成为无锡商圈核心地段，超大规模、全业态、高档次的城市综合体项目。
不仅如此，目前规划和在建的一些项目将再度提升锡城天际线。9月27日，无锡中央车站西侧的无锡世茂国际广场项目举行开工典礼，项目规划建设两栋超高建筑，A塔楼高308米、B塔楼高358米，建成后B塔楼将成为无锡高楼。而在太湖广场的“南丰汇”项目也计划建设建筑高度约300米的大型综合体项目。
（清泉）
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看好2013行情
2012年的锡城楼市走势，房价首先经历了大幅优惠，随着市场的快速回暖，优惠幅度逐步减少。但总体而言，锡城楼市房价处于平稳状态，即便成交量高企，房价仍以微涨为主。面对2013年楼市，业内人士普遍的观点是，成交量会保持现有水平，但房价方面，可能会有一轮看涨的行情。其中，号称“任大炮”的华远地产董事长任志强更是抛出了3月房价将暴涨的言论。从这个角度而言，2012年收尾阶段到农历年前可能是购房者出手的好时机。
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