[摘要] 实施细则对地方政府、房地产开发企业、购房人和金融机构等四个房地产市场最重要参与者的行为进行强力约束，排除了部分市场参与者合谋提高房价的可能。
实施细则对地方政府、房地产开发企业、购房人和金融机构等四个房地产市场最重要参与者的行为进行强力约束，排除了部分市场参与者合谋提高房价的可能。
项峥
3月1日，“国五条”实施细则发布，充分彰显了国务院从严调控房地产市场的决心。其中，“对出售自有住房按转让所得的20%计征”的内容，引发了市场的广泛热议。有一种倾向性的市场意见认为，这一规定或将导致二手房市场供应大幅下降，购房需求向新建商品住宅转移，进一步加剧新房供不应求矛盾，推升新房价格。
笔者以为，持有这种担忧不无道理，但不要低估参与国务院决策相关人士的智商与经验。相信国务院有关人士在讨论按照20%税率计征住房资本利得税时，对此已经进行过热烈讨论和综合权衡。且“国五条”实施细则明确了地方政府制定新建商品住宅价格控制目标的任务、增加普通商品住房及用地供应以及加强市场监管和预期管理，基本消除了新房上涨的隐患。
首先，落实城市新建商品住宅价格控制目标的问责机制将更加健全。实施细则进一步明确了省级和城市政府调控房价的责任，要求在一季度对社会公布新建商品住房价格控制目标。而新建商品住房价格控制目标要剔除保障性住房因素影响，从而避免了地方政府通过保障性住房价格拉低新建商品住房价格以实现价格控制目标的变通做法。同时，实施细则更加强调问责，对约谈和问责的情况进行了列示。因此，实施细则对地方政府行为的约束更强，指导作用更大，政策执行搞变通的可能下降，新房价格上涨幅度将受到严格调控。
第二，增加普通商品住房及用地供应，缓解部分城市新房供应不足。实施细则对2013年住房用地供应数量提出了约束性指标，即不低于过去5年平均实际供应量。若部分城市住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大，还要进一步增加年度住房用地供应总量。由此可见，虽然实施细则对住房资本利得按照20％计征，有可能会导致需求向新建商品房转移，但与此同时，普通商品住房供应大幅增加，可大大减少需求压力。特别是“国五条”出台后，观望情绪弥漫，部分购房需求会延后。
第三，加强市场监管和预期管理，对开发商哄抬新房价格情况进行严厉打击。实施细则从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，提高了商品房预售门槛。要求严格执行“一房一价”规定，要求开发商按照申报价格对外销售。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，实施细则提出要建立联动机制，加大查处力度。
综上分析，实施细则在稳定房价方面的相关规定环环相扣，对地方政府、房地产开发企业、购房人和金融机构等四个房地产市场最重要参与者的行为进行强力约束，排除部分市场参与者合谋提高房价的可能。因此，即使按照20％税率对住房资本利得征税，可能会导致部分需求向新建商品住宅转移，但房地产开发企业慑于政策约束，也不会贸然提高新房价格。同时，新建商品住宅供应增加，可吸收这部分增量需求。而限购政策从严执行，明显减少投资投机性对新建商品住宅的需求，外地人购房需求也会受到抑制。因此，新房价格上涨或不足虑。
新政除强调按“20%”差额征收个税外，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、要求政府公布调控目标都成为新政亮点。在严厉新政下，新盘市场将呈现如何走势，备受关注。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，随各城市细则的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。
他认为，随着各地细则的执行，新房市场由于转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归至新房市场，带动新房市场交易量涨。
专家认为，“国五条细则”公布后，预计各地将逐渐落实具体政策，包括房价控制目标制定等，尽管部分二手房购买者将流向新房市场，但预计房价上涨速度将受到抑制。
部分二手房购买者将流向新房市场胡景晖认为，今后“限贷”政策将会继续加码。部分高房价城市将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，这或许不利于改善类需求的顺利释放。
“细则强调可提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，提高购房融资成本，有利于抑制投机型需求，当然也会误伤一些改善型需求。”中国银行国际金融研究所副所长宗良认为。
限贷政策将会继续加码
二手房成为此次调控的重点。加重的交易成本是否将可能把需求引向新房市场？是否会刺激新房开发商涨价？金地集团华北区域地产公司副总经理遇绣峰不认为二手房调控的加码对于新房市场是利好。遇绣峰说：“政策细则虽然还没有出台，但已经明确释放一个信号，就是政府希望房地产市场稳定发展。如果新房市场过热，政策也可以随时进行调整。因此，作为开发商，我们仍然保持推盘和价格策略的稳健和谨慎。”某央企北京项目营销总监观点更不乐观。在他看来，二手房市场集中在五环内；新房市场集中在五环外。
而对大量改善型二手房购买人来说，都有比较明确的需求，如距离单位近、子女上学方便等，这种功能需求并不是首置首改类新房能满足的。对于另一类较高端的新房来说，许多买房人也许要将原来房产出手，以便有置换高端房的资金。但现在二手房的调控可能加剧这种置换难度，产生对新房高端市场的负面效应。
上述人士认为，在连锁作用下，新房就不可能借机涨价。况且，政府就是要调控房价，估计没有开发商愿意当“出头鸟”。
“新政对整个楼市都会有很大影响，有点类似于2011年2月强化限购令的政策，整个市场心态都可能会发生改变，二手房首当其冲，一手房也会受到影响”。北京一家国企开发商负责人对记者表达了悲观情绪，该公司今年在北京有刚需、改善型楼盘和商业项目入市，他认为目前很多项目可能还会等待北京版细则再决定推盘的策略和定价。
回应
2日，在东四环四方桥的一处项目开盘，现场户型为170—220平方米，均价37000元/平方米，购房的门槛近639万元，项目负责人称，144套房源引来近400客户认购，当日全部售罄。
但现场一些有投资需求的购房者表示，由于新政要对二套房的首付、利率都收紧，加上五年内卖二手房要重税，可能会再观望一段时间。调控肯定要有影响，我要再看看”，现场一位来买第二套房用于投资的看房者对记者说。
探访亮点
1、调控“时间表”显决心新政中明确：主要城市“一季度”向社会公布地区年度新建商品住房(不含保障房)价格控制目标；市、县人民政府应于“一季度”公布年度住房用地供应计划；2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围；到“十二五”期末，所有地级以上城市要实现城镇个人住房信息系统联网。
解读：北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，这些“时间表”的公布，明确执行时限，显示了政府加强房地产市场调控的决心。
2、“堵漏”更有针对性继续严格执行商品住房限购方面，此次新政明确限购区域应覆盖城市全部行政区域、限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房等。新政还要求有关部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。对规避限购等违法违规行为，要严肃查处等。
解读：亚豪机构市场总监郭毅认为，此次有关限购整体表态更严，不仅传递了中央政府一贯的严格态度，而且对此前执行限购过程中出现的问题提出了针对性的要求。有的城市原来限购“选择性”地在部分区域执行，容易导致投机需求转移到非限
购区域，进而推高原来价格洼地的房价。包括此前有些地方出现过骗取购房资格的行为，此次都专门提出要求，意在堵漏，确保限购的有效执行，确保调控目标的实现。
3、增中小户型体现双线控制此次新政提出增加普通商品住房及用地供应。
解读：中国房地产业协会副会长朱中一表示，新政并不是单抑制需求，而是“双线控制”，这也是今后楼市调控的主要政策原则：一方面抑制投资、投机买房。另一方面将增加中小套户型商品房项目的供应，除确保供地外，加快项目审批外，对中小套型数占整个项目70以上的商品房，在开发贷款等方面都优先支持，开发商应及时顺应市场和政策。
受房地产调控“国五条”细则影响，今天上午，股市开盘即下行，一路暴跌。特别是房地产股集体大跌，地产指数跌幅超过8%，地产龙头万科率先跌停。受地产相关行业的拖累，沪指上午一度跌幅超2%，深成指跌近4%。
水泥地产板块领跌
上周权重股的卷土重来推升沪综指重返2300点，就在市场预期调整结束、新高可预期之际，房地产调控“国五条”细则突然公布。受此影响，今天上午，水泥板块和房地产板块领跌，跌幅均达5%以上。
上午看着房地产板块，股民小赵欲哭无泪，他说，自己上周刚加仓了地产股票，没想到这过了一个周末就跌成这样，“这哪是过的周末啊，简直是过山车，一路直下啊。”上午，房地产板块除了东湖高新勉强翻红之外，其余股票也被涂绿。水泥板块除了巨龙管业之外也都未能幸免。看着这么“环保”的大盘，股民在股吧里一片“哀嚎”：“本来春天来了是高兴的事儿，但是这么绿的话，真真是受不了。”
股市被称看不懂
“楼市调控，房价没见动静，股市先跌得一塌糊涂，这才叫躺着也中枪吧。”对于上午水泥板块、地产板块的领跌，不少股民表示看不懂。有股民还称，股市就是太脆弱太听话，还没怎么打它就已经趴下了，“比扶不起的阿斗还不如。”
在上周五，房地产调控“国五条”细则出台后，不少专业人士在微博上预言，受二手房打压影响，新房或将量价齐涨，这一细则是政府给开发商的一个大。不过今天看来，这样的预言行不通了。北京股商方面专业人士表示，上午房地产板块指数下跌一度超过8%，万科领先跌停，“说实话，感觉这个反应有点儿过度了，何况，‘国五条’细则仔细解读的话，对房地产价格还是正面影响大于负面影响。”
财经作家范卫锋今天在微博上也表态说，“股市大跌，房子上涨，两个市场对同一件事情，作出相反的判断，还都显得很有自信，太有趣了。”
知名财经评论人叶檀分析称，股市和楼市并没有直接的相关性，并不会出现楼市不行，股市就会好起来的情况。事实上，大多数情况，当货币政策收紧或者是泡沫崩溃的时候，所有的资产品价格都会下跌，所以当经济周期在下跌时，资产品价格下跌，楼市和股市都会下跌。
后市行情或可期
专业人士称，近期市场震荡加剧，调整还未结束，建议散户观望。不过有分析人士认为，本轮行情的两大推动力经济回升与制度红利释放仍将持续发挥效力，地产调控与货币政策微调不会对经济复苏造成重大影响。
那么市场还有没有机会？祖灏分析称，从历史经验来看，两会之时是热议板块主题性机会集中表现的时间窗口。操作上，这一阶段可以重点关注两会主题性投资机会。策略依然是均衡配置，重点推荐的行业依然是银行、券商、汽车、家电、医药等新五朵金花，建议半仓配置。灵活配置方面，建议关注两会焦点议题。行业配置上，建议关注这样的行业：受益于社保信息系统建设的行业；具有公益性质，可能受到财政支持的新闻出版业和受益于消费升级的影视文化行业。
叶檀则表示，今年股市将出现来回震荡的局面，对波段操作或者是短期投资者，今年是一个大展身手的良好机会。她依然相信，今年股市，依然有机会。(记者于建)据北京晚报
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
