[摘要] 租客在房间里种大麻、贪图便宜惹官司、被中介忽悠……
推开房门，却发现欠租已久的房客，正在房间里大口抽着大麻，而被挖开的地板上也种满了大麻，为了让大麻茁壮成长，房顶更是被改装挂上了气体放射灯，身为房主，你会怎么想？
五年前，正是美国次贷危机风声鹤唳之时，或许不会有太多人会考虑投资美国房地产。如今，随着美国房地产市场的逐步回暖，在美国已出现了不少中国投资客的身影，而上述便是一位中国投资客遭遇的一幕。
美国当地公开数据显示，2011年3月～2013年3月期间，外国人共投入825亿美元在美购置房产，其中中国人投资额达90亿美元，在所有外国购房者中仅次于加拿大，并连续两年成为美国房地产的第二大海外买家。
《财经日报》记者针对近年来在美购房的中国“房叔”调查显示，尽管其中不乏成功的投资客，但在看似低成本高回报背后，也有不少“陷阱”让中国“房叔”中招，稳赚不赔只是个传说。
遭遇大麻房客
孙力博（化名）十年前赴美读研，毕业后在波士顿一家软件公司任职，因其毕业于纽约州水牛城的一所大学，对当地环境相当熟悉，且该地区房价不高，遂决定在水牛城投资购房。
由于孙力博住在波士顿，驱车前往水牛城单程就需7，所以他在水牛城雇用了当地一个房产中介人，帮助他看房、下单及管理。
孙力博告诉本报记者，他在2011年购买的套房产，是一个带有2个单元的小楼，每个单元有3个卧室和2个卫生间，其总价在10万美元。
按照孙力博的估算，上述房产单套单元的月租大约1500美元，如果每年都有租客常住，刨去维修成本和房产税，每年的在3万美元左右，年额高达房产总价的1/3。
孙力博说，这套两单元的房子从2011年中到2012年中，都有租客入住，中介则帮助他打点房屋维修及保养等诸多琐事，并从房租中每月抽成10%，剩下的九成则每月按时打入孙先生的银行账户中。
这种远程遥控的出租模式曾让孙先生一度感觉良好，可2012年中却成了他投资回报的分水岭。当其中一个单元的房客搬走了，还未寻到新租客之时，另一个单元的租客又开始拒交房租。
中介代理人多次邮件催讨无果后，决定上门讨债，叩开了租客的房门，可眼前的景象却让从事房屋交易多年的中介代理人也傻了眼——房间里烟雾缭绕，租客则慵懒地躺在沙发上吸大麻，客厅的木地板则被租客撬开，铺上了厚厚的黄土，上面还种植着叫不出名字的植物，经过多方求证才知道，租客在客厅培土种的植物也是大麻。
而为了弥补客厅中日照不足的问题，上述租客还买来了气体放射灯，对室内种植的大麻进行照射，令其茁壮成长。
孙力博通过中介对房客下了逐客令，可是他们却置之不理，无奈之下，他只能通过法律程序将他们“请”出去。
因孙力博人在波士顿工作，每次参加法院出庭都要驱车7赶往水牛城，为此他只好花了500美元聘请了一个律师代他出庭，几经折腾，孙先生终于在3个月后，将这个不靠谱的房客赶走。
房客走后，留下大量需要修理的地方，客厅的地板需要重铺，被破坏的门窗也要修理，仅维修就花了将近3个月的房租，加之驱逐租客用的3个月时间，孙力博于是损失了半年房租。
租客的素质直接决定了房产投资的回报。孙力博对本报记者表示，下次他再找租客，一定要先做好租客的背景以及犯罪记录调查。
诉讼
投资风险往往与投资回报成正比，在美投资购房亦是如此。
有了上述投资经验，孙力博决定冒险再购置了一套总价在15000美元的房子，这栋房子内亦包含2个单元，每个单元有3个卧室。
吸引孙力博及时购房的直接原因无外乎低价，但“便宜无好货”的理论同样也在美国适用。
这套房屋在美国属于危房，房龄高达100年，且破旧不堪，需要大范围整修，如果将房屋全面修好，其市值可立涨至3万美元，每个单元的租金为1000美元，想到立刻的房屋市值，加之日后可以长期租赁的附加值，孙力博毫不犹豫地再次出手。
房屋过户以后，孙力博远程遥控，拜托中介代理人帮助他装修房子，地板、厨房、浴室甚至屋顶都需要重新翻修，仅这些费用就达15000美元，与房屋购入价格相当。
由于孙力博身处外州，无法时时监工，房子装修拖了半年也没有动工。而半年后，他更是收到了一份政府公文，说要收回这套房屋，并称该房屋已经被拍卖给了第三方。
多方打听后，孙力博发现，他购买的便宜房产是债务房。
这套房产在挂牌卖给孙力博的时候，当时的房主就已经欠税1800美元，房主急于脱手，隐瞒了房屋欠税的事实，孙力博购房后就自然继承了债务。
而政府催债时又通知的是前房主，过户后，孙力博并没有收到催讨税收的政府公函，前房主既已将房屋售出套现，自然是装聋作哑，政府在催讨税款无果后，随即低价拍卖了该房屋，用拍卖款抵税，这才有孙力博收到的拍卖公文。
如果不讨说法，孙力博将面临“房财两空”的局面。他急忙又赶往水牛城，到当地法院申诉，陈述自己并不知情，交易信息滞后也使政府在通知上出现过错，并未通知到他。
经过冗长繁杂的司法程序后，孙先生终于保住了房子，补交了1800美元的税款，并又掏了2000美元用以支付诉讼费用。
“这种局面本来是可以避免的。”孙力博说。他当时因为房屋总价低，再花重金聘请律师显得有些“划不来”，加之一次性付清房款，手头紧张便没有聘请专业律师去查房屋的案底。
产权纠纷
随着中国买家大量进入美国房地产市场，像孙力博这样因投资房产而卷入产权纠纷的案例层出不穷。
纽约州执照律师陈芝媛(Jenny Chan)在接受本报记者采访时表示，过户前，房产律师一般会要求投资者购买产权保险，其目的在于当房产出现产权纠纷时保护买家利益。有些一次性付款的投资人为了省钱，就选择不买，但风险也会随之而来。
比如，中国投资人贾先生去年赴美购房，中介给他介绍了一套很不错的房产，卖方大卫（化名）是个第二代移民的美籍华人，房产本身属于大卫的母亲，大卫以代理母亲处理家族房产为名把这套价值100万美元的房产卖给了来购房的贾先生。
但房产过户后，大卫的母亲却怒斥大卫在其不知情的前提下处理家族房产，并宣布交易无效，原来大卫假冒母亲签字卖掉了家族房产，他出示的交易委托书也是伪造的，贾先生的房屋产权也因此受到牵连。
陈芝媛表示，像贾先生这样的案子完全是律师的责任，律师在房产过户前，必须核实卖家是否真正拥有房屋产权，若委托他人售房，其委托书是否真实有效等。
一些华人投资者也会贪图便宜去淘一些明显低于市价的“拍卖屋”，有些投资人甚至不知所购房屋属于“拍卖屋”，若稍有不慎，极易卷入产权纠纷。
蔡先生也是一个来自中国内地的买家，他在中介的指引下很快看中一套坐落在纽约皇后区的房产，但在房屋交割落户时，却惹上了麻烦。
原来该套房屋的卖家是一个香港艺人，该艺人因为财务出现危机无力偿还房贷而被银行收走了房子，房屋就成了“拍卖屋”，房屋原来的房东也就自动失去了房屋产权。
就在这套房屋产权已经归属银行的前提下，该艺人依旧以房东姿态出现并销售房屋，亏得蔡先生的律师在房屋过户时发现了这个问题，及时终止了交易，才避免卷入这场产权纠纷。
陈芝媛强调说，投资人在选择购房律师时切勿一味轻信广告，律师在业内的口碑非常重要，一个专业的律师可以帮助投资人规避投资风险，从而减少许多不必要的损失。
法学背景好投资
相较于上述投资者颇为坎坷的投资经历，纽约执照律师及法学博士王小蔓（化名）在曼哈顿的购房经历就顺利得许多。
与美国其他州不同，纽约州并未规定房屋交易过程中必须要有房屋中介参与，由于担心被中介“忽悠”，王小蔓自己上了一个房屋中介培训课程，摇身一变成了自己的房屋买家代理人。
王小蔓在曼哈顿的律师事务所工作，经过一番搜索，她很快看中曼哈顿五十五大道第八街一套标价75万美元、一室一厅的公寓，由于客厅和卧室均朝南，很多中国人都喜欢这套房子。
王小蔓庆幸自己在这套房子刚抛售时就被她及时看到，她是个去看房的买家，看后就立刻下单了，这套公寓的房东来自南欧，是一个职业投资人，颇讲诚信。
王小蔓对本报记者说，今年3月以来，曼哈顿的房产进入交易活跃期，年初时，买家还可以在挂牌价的基础上再砍掉10%成交，现在砍价的空间已经很小了，卖家不加价就很不错了。
而王小蔓所购入的这套公寓的成交价即是它的挂牌价，出租后每月的租金在3500美元左右，但公寓每个月要缴纳800美元的管理费，以及每月800美元左右的地产税，刨去这些成本，房租的纯利润仅1900美元，房租年率仅为3%。
王小蔓表示，虽然这套曼哈顿的房产租金很低，但房产的地理位置极佳，空间大，保值性和抗跌性好，而这套一室一厅的公寓在2002年的市值是25万美元，10年后便翻了3倍。
本报记者遭遇的另一个成功的中国投资客周力（化名），也拥有法学背景，与那些在曼哈顿岛一掷千金购房的富豪不同，拥有法学博士学位的他，辛苦在纽约打拼多年后，攒下了人生中的个100万美元。
去年周力开始盘算着投资美国房地产，由于美国的认证律师可以直接在房产交易中充当房屋中介，无须另行考证，在交易过程中也可以直接扮演律师角色，每笔交易可省去约为房产价值6%的中介费和几千美元的律师费，若交易次数频繁，还是能省下一笔相当可观的费用。
因此，周力有着得天独厚的优势。他把投资目光集中在了康涅狄格州（Connecticut）的费尔费尔德（Fairfield）和斯坦福德（Stamford）地区。
该地区比邻纽约市，且租金较高，房产价格在美国属于中等偏上。周力的房产交易大多以现金为主，遵循快进快出原则，他一般选择底子好、装修一般的房子，成交后立即装修改造，然后出租，待后立刻卖掉。
周力对本报记者说，他去年入手一套两室一厅的房子，成交价格12万美元，装修和翻新后，房屋焕然一新，加之今年房价略涨，上个月以22万美元卖掉，净挣10万美元。
周力表示，投资房产需要有敏锐的嗅觉，在那些价格低廉、高的房子刚投入市场时就及时下单。
周力去年淘到的房子比市场价低10%～15%，加之今年房子又涨了10%，增值空间至少在20%以上。
而由于现金交易，省去了贷款的麻烦，资金到位快，比较受到卖主青睐。周力甚至去年中全心全意扑到了房产投资，每天的工作就是搜索房子、买入、装修、出租、卖出。
一年经手了17次房屋交易，本金100万美元，经过多次倒手，周力去年的净利润就高达300万美元，为了专心投资房产，他已经放弃了律师的工作，全职打理自己所投资的房产。
赴美投资房地产攻略
美国经济逐步复苏，房地产市场近几个月已进入活跃期，美国当地公开数据显示，4月份美国20个大都会区的独栋和连栋房屋价格上涨12.1%，创7年同比年度涨幅。
其中，旧金山房价涨24%、拉斯维加斯涨22.3%、凤凰城涨21.5%、洛杉矶和迈阿密分别上扬19%和13%。
快速上升的房价令许多职业投资人和买家蠢蠢欲动，用于自住的首次购房者仅占购房总数的三成。根据全美房地产经纪人协会公布的数据，今年5月，首次购房者占购房比例的28%，低于一年前的34%和两年前的36%。
而近期，30年的房贷利率从接近创纪录的3.35%的低点迅速提升至4.5%，住房价格大幅上升，很多仍在观望的买家已经错失了低利率贷款时代。
面对未来预期良好的美国房地产市场，作为赴美购房的中国投资者，应当注意什么？《财经日报》记者暗访美国房地产市场发现，在寻找到一个称职律师同时，亦有诸多其他应当注意的细节。
赴美购房基本流程
通常，赴美购房的中国投资者要在当地找一个买房中介人，并与中介人拟定委托合同。
美国的购房中介一般按照区域划分，每个中介负责自己熟悉的片区，他们的执照则由各州颁布，仅能帮助投资人在州内进行房屋交易。
换而言之，持有纽约州执照的中介不可以帮助买家到新泽西州或其他州购房，如果投资人全额付款会省事很多，不然则需要到当地银行开具一封预批准贷款信，信中会明确贷款额度和利率。
接着就是网上搜索房源，看到中意的房源发给中介人，他会带着投资者看房，如果满意，投资人就可以对房产持有人提交一个议案，跟卖家议价，中介此时会起到一个调节的作用，帮助投资人跟卖家沟通促成交易。
双方价格达成一致后，卖家会接受该议案。此时，房屋在市场的可售状态会改变，接着投资人就需要雇用屋师检验房屋，如果验屋后发现问题，投资人可以再跟卖方议价，若没谈成，可撤销购买议案，房屋届时可重新回归到可销售状态。
验屋合格的话，中介会帮助投资人起草正式的买卖合同，拟定成交日期，并雇用房产律师审查合同本身是否存在疏漏，律师还会帮助投资人完成房屋的“产权检索”（Title Search），确保产权上没有纠纷。
投资人此时会被要求购买“产权保险”，如有贷款的投资者，银行会强制投资人购买，以期降低风险。最后，房屋交割时投资人一次性付清款项，或者，有贷款的投资人在首付后通过银行付清剩余尾款，交易结束。
验房报告与保险
在买房的整个流程中，首先不应忽视的便是查清房子是否存在债务等隐性问题，因此，房屋在过户的时候一定要聘请正规律师把关，律师一时疏忽所造成的后果往往要买家自行承担。
在美国，查清房屋案底及其产权的过程被称之为“产权检索”，在贷款的情况下，银行之所以强制买家购买产权保险，在于一旦出现问题，在贷款金额大大高于首付的情况下，银行所承担的风险往往大于买家，它比购房者更担心房屋产权出现问题。
而在房屋交割时，投资人的律师往往会要求卖方提供合格的验房报告，这份验房报告亦非常重要。
验房报告不但会显示房屋本身的各项问题，比如，房屋是否漏水，地下室是否有致癌霉菌，取暖和热水所用的储油设备是否存在放射性物质泄漏甚至污染土壤问题等等，更重要的是它还会明确房屋的土地情况，以免日后因房产占地而引起诉讼。
纽约州执照律师陈芝媛(Jenny Chan)对本报记者说，与中国不同，美国土地绝大部分允许私人自由买卖，土地持有人享有的拥有权，拥有权不但包括地表面积，更涵盖了地下的矿藏和财宝，甚至连地面上空也属于土地持有人。
而美国房产土地，有一项古老的法规，法规限定如果房产持有人的邻居占用其部分土地超过10年或20年（各州期限不同，纽约是10年），而房产持有人并没有在此期间向邻居收回被占用土地，这片被侵占的土地就属于邻居。
上述房产法规意在鼓励房产持有人充分利用和保养他的土地。此前，就有房主在自家后院挖出宝藏，因土地边界划分不清，邻居得知后也想来分一杯羹而闹上法庭的例子。
因此，购房前，投资人必须聘请验屋师全面检查房产的土地情况，以免日后因房屋或后院的占地问题与邻居对簿公堂。
另外，美国的法律在房屋安全性上把关严格，房屋都必须有紧急逃生通道、烟雾探测警报器、二氧化碳检测器等标准配置。
若标准配置不全或是其他小毛病，房屋保险都会立刻对其进行停保，一经停保，房屋中再出现任何问题，保险公司就不会参与理赔。
曾有一个中国投资人告诉本报记者，他当时投资的一套房产，院子后面的行车道上有一个小坑，房屋保险公司发现后，令其将坑填平，只有在填平后保险才能够生效。
房屋保险的作用不容小觑，它不仅涵盖了普通天灾人祸给房屋带来的损失，就连房客在房屋的楼梯上摔伤，状告房东赔付医药费时，房屋保险也会理赔部分损失。
警惕违法房东
另有一些房东为了谋取利益化会私自改造房屋内部结构，把原本的独栋别墅改造成为多套内部单元，甚至将阁楼、地下室都改造成独立单元租赁出去。
本报记者在纽约州暗访看房时，就有美国房东对本报记者吹嘘，他的房子内含4个单元，可以租给4户人家，极高。
但事后房产中介悄悄对本报记者说，他这套房子的改装不合乎规定，属于违法改造，租赁此类房屋本身也是违法的，如果租客在房屋中抽烟引起火灾，房屋保险也会因其违法出租而拒绝参与理赔。
中国投资者在购买此类房屋时可能贪图，又不熟悉美国法律，被卖家一忽悠就签了购房合同。
殊不知，美国法律对租赁房屋管理极严，房屋中对门的朝向以及数量都有规定，把地下室或者阁楼单独辟开出租更是违法，有些“狡猾”的房客更是在租房时佯装不知，等租住上了一年半载后，再控告房东违法出租，房东非但要归还房客的所有租金，更要承担一笔不菲的罚款。
而参与检举的房客就可打着受害者的旗号轻而易举地免费蹭住。因此，房东在出租改造过的单元时，必须慎之又慎，出租违法单元有一定风险，一旦被起诉，便是笔“赔了夫人又折兵”的买卖。
(编辑:李燕华)
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