[摘要] 物业费收缴难，一直以来是困扰小区管理的最大难题。如何破解这道难题，很多小区尚未找到最佳路径。最近在雨花台区一小区，由于部分业主已经7年未缴过物业费，物业公司无奈之下关停了小区部分电梯，这一停已经快一个月。
记者调查发现，我市两成小区物业费收缴率不足50%——
物业费收缴难题如何破解？
【新闻提示】物业费收缴难，一直以来是困扰小区管理的难题。如何破解这道难题，很多小区尚未找到路径。最近在雨花台区一小区，由于部分业主已经7年未缴过物业费，物业公司无奈之下关停了小区部分电梯，这一停已经快一个月。
现场调查——
不少业主7年未交费，物业停了电梯快一个月
“我每年都正常交物业费，凭什么将我家门口的电梯停了？现在上下楼很不方便。”家住春江新城某幢一单元17楼的张福生老人昨天见到记者时甚为激动。
春江新城是雨花台区拆迁安置房小区，三期为3幢小高层住宅，18层，12层。9个单元共有18部电梯，被关停的有8部。在其中的一个单元楼内，记者看到了管理该小区的物业公司——南京牛首物业管理有限公司张贴的告示，大致内容为：现小高层欠费特别严重，我管理处再也无力承担电梯产生的电费，现根据实际情况，每个单元关停一部电梯。
网名为njsunl的网友在南京网络问政平台上也表示，春江新城住户老年人居多，小区电梯故障高发，如今再减少一半电梯数量，老年人的出行很成问题。
“实在没办法了。”牛首物业公司一陈姓负责人昨天在接受采访时大倒苦水。据她称，春江新城2005年交付使用时，业主预缴过一年的物业费，此后，很多业主就再也没交过。小高层住宅中400多户业主，有三成是连续7年没有交过物业费，“电梯的电费、维保费一直都由物业公司在垫付，眼下，公司垫付的钱越来越多，吃不消啊。”
统计——
两成小区物业费收缴率不足50%，不满物业服务是主因
类似春江新城小区遭遇，物业费收缴率低的小区在我市并不鲜见。相关统计显示，我市两成左右的小区物业费收缴率不足50%，大多数小区在70%左右，超过90%的不足两成。
“物业服务不到位，我家已连续被盗了两辆电动车。”这是春江新城一位居民已经3年没有交物业费的理由。
“屋顶漏水已经修了四五年还是没有修好，物业费让我交得有点冤。”家住四季阳光花园的刘女士2009起就再也没有交过物业费。
……
采访中，记者了解到，物业费收取之后，用途不公开，或是对物业服务效果不满意等成为拒交的主要原因；而在提供物业服务的一方看来，业主以种种理由拒交物业费是物业公司难以维持，或是难以提供优质服务的主要原因。
“如果将物业费和水费、电费‘捆绑’起来，恐怕就不会有人不交物业费了。”采访中，不少物业公司负责人的这句话，道出他们面对收费难的无奈。
破解——
服务不到位业主缴费可打折，完善合同不让开发商“留尾巴”
“从合同法来讲，物业公司不能因业主停止履行义务，就放弃履行合同的责任，春江新城物业公司擅自关停电梯的做法并不妥。”市物管办物业科科长徐成表示，新的《江苏省物业管理条例》已为这类矛盾指明了路径——对于业主不缴纳物业费，物业公司可以通过诉讼、或在小区张榜未缴纳物业费业主的名单等多种途径来解决，而业主觉得物业公司服务难满意时，也可以通过业主大会决议更换新的物业。
东南大学物业管理研究所相关负责人认为，物业服务就是业主花钱买服务，花多少钱，买什么样的服务必须有一个清晰的账本,物业公司应定期向业主公开收支情况，多与业主沟通，建立起相互信任的关系。同时业委会可通过召开业主大会，制定起一套“监管”物管企业服务的办法，即可按照双方签订的服务标准由业主共同为物业进行投票打分，达不到标准，也让物管企业为此“买单”。
一位业内人士还指出，物业公司还应完善合同，不让开发商“留尾巴”。“在物业管理中，许多属于项目规划设计、施工阶段遗留的问题，往往在居民入住后才逐渐暴露出来，物业管理企业便成为这一责任的承担者，导致居民对物业管理的不满。”他说，这些问题的出现和物业公司在接管时合同不完善有关，也和物业的体制有关，物业管理企业从属于房地产开发企业的体制若不改变，那它就将始终是房地产开发重建设、重销售、轻管理等问题的承载者，先天不足直接影响了物业服务业的健康发展，建立合理的运行机制是当下物业管理需要解决的一个重要问题。
记者顾小萍
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