[摘要] 一向以“住宅地产”为主基因的万科，正在发生着微妙的变化。这一具有行业领导地位的巨头近期动作频频，入股徽商银行、掘金社区金融、发力商业地产等消息紧抓着市场的眼球。
明确发力商业地产，专注住宅开发的定位发生着微妙的变化。
入股银行能否掘金社区金融尚待考验。
不断寻求新利润增长点的背后，房地产风险的加大。
一向以“住宅地产”为主基因的万科，正在发生着微妙的变化。
这一具有行业领导地位的巨头近期动作频频，入股徽商银行、掘金社区金融、发力商业地产等消息紧抓着市场的眼球。
虽然外界从万科的动向中读出了其发出的多元化信号，但万科内部人士向腾讯财经表示万科并非在做多元化，而是围绕着住宅做商业配套，入股徽商银行也并不参与实际经营。
尽管万科给出了围绕住宅做商业的解释，仍无法打消市场对万科再做“加法”猜测。
事实上，万科总裁郁亮曾多次预警房地产利润率存下降趋势。外界认为，万科寻找新的利润增长点也在情理之中，而入股银行、以及商业地产项目“资本化”加速对万科而言均是利好。
发力商业地产
这几天，万科北京公司的员工特别忙，因为万科集团购物中心将在北京试营业。而分管万科商用地产业务的执行副总裁毛大庆，甚至将金隅·万科广场形容为“意义非凡”。
近年来，对于外界关注是否进军商业地产，万科多以“不得不做商业”、“城市配套服务商”的说明，如此高调宣布商业项目，万科还是“次”。此外，腾讯财经获悉，万科位于深圳龙岗的购物中心也将开业。
据了解，目前万科在北京共有4个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元。用毛大庆的话，“以后在北京，万科的商业项目预计将会一年开业一个。”
毛大庆透露，目前北京万科商业和住宅的比例是2:8。但我所说的80%是销售型物业，包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品，而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业。
目前，万科商业项目的三条产品线，万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。据毛大庆透露，万科多位副总裁参与商用地产的工作。
对于商业地产而言，万科希望能走上一条“轻资产”的路径。毛大庆介绍，在操作模式上，将向凯德商用学习，更强调商业地产与资本市场的有效结合，目标就是开一个商业项目争取“资本化”一个，用引用基金、国际资本来减少资金占用带来的实际压力，然后以收取管理费等方式来自己运营。
事实上，这种“轻资产”的商业地产模式与越秀集团的房地产投资信托基金双平台有着异曲同工之妙。而越秀集团收购香港廖创兴银行被外界视为商业地产向金融的借力，万科此番进军银行业也引来市场的无限遐想。
欲掘金社区金融
11月12日，随着徽商银行在香港联交所挂牌上市，万科成功成为了徽商银行股东。
对于入股徽商银行的缘由，万科董事会秘书谭华杰表示，参股商业银行，是为了更好的满足万科客户在金融服务方面的需求。相对于万科过千亿的年销售规模，参股徽商银行的投资规模不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。
据了解，目前万科的建材供应商及承包商约8000家合作企业,其中5000家为中小型企业。万科方面表示,一旦上述企业遇到融资困难,徽商银行可以在按揭贷款的审批和发放上提供更多支持,改善企业融资环境,降低资金成本。有利于万科与合作企业洽谈价格,间接帮助万科降低采购成本。
申银万国研究报告指出，入股徽商银行是万科为公司长远发展进行的战略布局,短期看,可以使公司在开发贷和按揭贷等方面都更具优势,长期看,公司借助此举探索具有支付功能的社区服务提供平台模式,并布局未来开发商转型方向。
光大证券研究报告亦认为，入股徽商银行是万科加速向社区服务商转型的信号。万科目前在42个城市管理有5000万方住宅项目,涉及社区居民30余万户。参与徽商银行IPO实际上有助于万科更好的理解和参与社区金融服务业务,不排除在几年后万科会向支付和社区银行领域突破。
近两年，万科一直在筹划为其管理的社区提供金融服务，但一直未取得实质性进展。万科内部人士向腾讯财经表示，万科目前的社区金融服务处于概念阶段，还没有操作实际业务。
有中型房企高管向腾讯财经表示，“不少房地产企业都有参股银行，但实际能有话事权的很少，大多为了牌照资质或分一杯羹，而随着民营银行的逐步放开，银行竞争愈发激烈，通过参股银行的模式而把社区金融做大的难度太大了。”
“加法”的背后
从曾经什么都做的“加法”到不断强调做“减法”，专注住宅开发近20年后，万科似乎又做起了“加法”，不但入股了银行，还高调宣布了进军商业地产。
对于万科住宅开发的定位，毛大庆首度明确表态，“在今天的商业环境和外部环境下，纯粹的住宅用地已经很难买到。万科在这种情况下选择搞商业，这种选择是谨慎且理性的。”
而万科掌舵人王石对多元化的态度也在变化。
＂就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”几年前，万科集团董事长王石对万科多元化曾发出这个著名的反多元化宣言。但这一强硬坚持显然已经不再。
在9月份，王石在其实名微博上表示，万科业务新翼---城市配套供应商，其包括医院、学校、博物馆、公园、商场、公屋等。
实际上，万科近几年来一直在不断做“加法”。据媒体不完全统计，深圳宝安区的万科儿童医院计划2014年春节后动工；10月31日，万科BOT项目前海企业公馆推介会召开，预计2014年6月竣工；9月4日，万科以53.99亿元的价格竞得深圳留仙洞地块，首次公开涉足产业地产的缘由。
是什么让王石的想法发生变化？
事实上，今年以来，王石在多个场合甚至发微博表达了对房地产泡沫的担忧，“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！”
今年11月，陆续有武汉、南昌、沈阳、厦门、南京、长沙、杭州等7个城市出台了地方版的调控新政。加上早前已宣布升级版调控新政的北上广深四大一线城市以及郑州市，已有12个城市出台了升级版调控新政。业内人士普遍认为，今年以来房价涨幅过快，许多城市难以完成今年年初制定的房价调控目标，所以不得不在年底紧急出台措施遏制房地产市场过热的势头。
此外，郁亮曾多次公开表示，长期来看，房地产行业进入下半场，利润率存下降的趋势。
业内人士指出，随着房地产市场风险的加大以及政府调控的加码，对于先行者万科而言，提前寻求新的利润增长点是必要的，而至于这些新业务的成果如何则需时间的验证。
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