[摘要] 2013年，房地产行业正在发生着一系列变化，这些变化正是酝酿房地产市场更大变革的前哨。 十八届三中全会，强调淡化房地产行政性调控，以市场化为取向的推进思路，建立房地产调控长效机制日渐清晰，给房地产行业定下未来发展的主基调。
2013年，房地产行业正在发生着一系列变化，这些变化正是酝酿房地产市场更大变革的前哨。
十八届三中全会，强调淡化房地产行政性调控，以市场化为取向的推进思路，建立房地产调控长效机制日渐清晰，给房地产行业定下未来发展的主基调。
而土地改革、金融创新、自贸区、新型城镇化试点、养老概念等都将是三中全会后房地产市场重点关注和推进的，房企将在这些新投资领域里寻找契合自身发展和突破的机会。
2013年，龙头房企扎堆一线城市抢地，销售上量价齐升。一线城市无论是房价和地价的上涨，都已过分透支。随着地价和资金成本的高企，房企的利润空间愈受考验。市场认为，2014年，二线城市将比一线城市具有更大的发展机会。
地产股投资方面，目前地产股板块的估值处于历史低位，2014年将有望引来估值修复行情。而地产板块的投资策略上，可总结为三大投资机会主线：一是行业分化积极转型，公司周转能力强、财务稳健的公司；二是能从国企改革和土地改革红利中受益的公司；三是围绕受益各大自贸区概念的公司。
2014年城市分化加剧，看好二线城市
2013年城市分化的趋势明显，而供需矛盾将促使2014年房地产行业的城市区域分化进一步扩大。
世联地产董事长陈劲松在其实时出炉的年度总结报告中指出，2013年，一线的地价涨势过猛，开发商招拍挂拿地的利润将会很低。恐怕二线城市将主导中国房地产2014年的走势。二线城市，尤其是以省会城市为主导的情况将开始出现，一线城市扎堆的现象将会消减一些，而人口净流出的三四线城市住宅市场将承压。
世联地产分析认为，由于2011年新开工面积拐点已经出现，从2013年开始国内房地产销售面积已正式进入高位平台期，2014年房地产市场或面临总体供应增加且需求下滑。但城市资源集约程度的不断提升为一二线城市吸引来新增人口，确保了一二线城市的刚性需求；而三四线城市常住人口较少，新增人口量不足，面临下行压力。
在城市投资机会的判断上，龙头房企的观点也较为一致。万科董事会秘书谭华杰在近期的投资策略会上表示，在城市发展上，未来更加看好沿海二线城市。他认为，城市化已进入后半期，如东部三大城市圈、长江中游和成渝城市圈将是未来主要的人口流入地，三四线城市分化趋势将更加明显。
招商地产管理层也认为，未来城市分化日益明显，部分城市供应紧张，其中一线城市库存降低，房价上涨难以根本转变；二线城市价量平稳，三四线城市泡沫显现。
保利地产董事长宋广菊同样表示，一二线城市，特别是“北上广深”四个一线城市，房价还会持续上涨；而省会等二线城市因为既有不断增大的需求，同时也存在去除库存的压力，供求关系将趋于平稳，房价也会平稳增长。宋广菊表示，三四线城市由于需求不足、供应量过大，房价在2014年有下降的压力。
回顾房企2013年的拿地情况，龙头房企一二线城市拿地的趋势十分明显。从万保招金已经公布的拿地数据看，将拿地权重主要放在一二线城市，比例超过或接近70%。
像一直在三四线城市的恒大地产在2013年开始积极进军一线城市，分别在北京、上海、广州三个一线城市积极拿地。据公开资料显示，恒大地产今年7月份首进京城，截至目前共在北京买入三幅地块，拿地金额共计127.35亿元；12月4日，恒大地产一天之内在上海、南京一举拿下6幅地块，总金额达97亿元。
世联地产实时统计数据显示，2013年，一二线城市在各线城市的销售面积与销售金额中，分别占比35.7%和45.1%，50个重点城市占总销售额50%，领跑。
地产股板块三大投资主线
十八届三中全会后，房地产市场重点关注和推进土地改革、金融创新、房产税改革、自贸区、新型城镇化试点、养老地产等投资领域。这些在行业分化中，寻求积极转型的房企将受到市场的关注。
龙头房企在新的行业投资机会面前，也纷纷作出战略选择。万科31亿港元入股徽商银行，试水地产和金融的结合，打造社区金融；保利地产实时分布其养老战略，未来十年将全产业链进入养老地产，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。
纵观市场对地产板块2014年的投资策略，大致可总结为三大机会主线：一是行业分化积极转型，公司周转能力强财务稳健的公司；二是能从国企改革和土地改革红利中受益的公司；三是围绕受益各大自贸区概念的公司。
招商证劵地产研究团队认为，地产板块明年投资策略将继续围绕新闻热点和改革红利发酵，与自贸区、国企改革以及土地改革等相关个股或存在机会，相关个股如格力地产、深振业等；此外，泛地产行业分化机会积极转型和细分行业中脱颖而出的万科A、阳光城、阳光股份和世联地产也会普遍受到关注。
国信证券认为，抗周期能力强、财务稳健且业绩锁定性高的龙头地产股“万保招金”将更会被看好；三中全会改革主题相关个股，以及部分市值管理动力足的业绩高增长公司或受市场关注，如华业地产、中天城投、华夏幸福、荣盛发展、中南建设、世联地产、华侨城A、深振业、深天健、格力地产以及金隅股份
。国泰君安则认为，土地改革是的制度红利，部分公司可能将大幅受益于土改的盛宴，尤其在一线拥有非住宅用地的房企益，核心标的公司具体包括：北京的金隅股份、电子城、空港股份，深圳的有招商地产、中粮地产以及上海的中华企业、上实发展、张江高科 、浦东金桥。此外，高周转房企的周转能力会获得更大释放，一线龙头“招万保金”、荣盛发展、阳光城等都将受益。
地产估值处历史低位有望迎来修复
地产股板块的低迷走势已经持续将近一年，地产龙头股“万保招金”都在探底的边缘徘徊，地产股板块PE值已经处于近五年来的历史低位。随着楼市调控的淡化，以及长效机制的转型筑底。2014年，地产股板块有望引来估值修复的反弹行情。
目前，地产股股价大都仍处于年内底部区域，大部分地产股的市盈率均在25倍以下，明显低于大盘平均水平，未来地产股估值修复空间很大。
平安证券指出，十八大三中全会决议涉及农村土地流转对房地产市场的影响中性，放开单独二胎对行业长期利好，房产税立法对行业长期利空，综合而言政策影响中性。决议中屡次强调市场的调节作用，可以期待新任政府对房地产市场将采取不同于前任运动式调控的方式，调控的节奏将更尊重市场规律。稳定的政策预期将更有利于行业的发展，提升被政策长期压制下的行业估值水平。
针对明年的地产股投资，招商证券地产研究团队认为，目前房地产板块PE位于历史低位、安全边际高，且未能反映近年来的蓬勃发展与业绩持续向上。而房地产行业政策趋于平稳，板块健康、稳定的发展周期端倪乍现，悲观的预期已经透支，预计2014年持续的预期修复所带来的回收行情相对达20%以上。
但修复行情并不代表地产板块将会迎来大级别的行情。国信证券地产研究团队认为，2014年改革带来的正面效应尚难以立竿见影体现，但转型期的阵痛或在所难免，就房地产行业而言，预计流动性仍偏紧，政策仍难放松，行业将处在小周期的衰退阶段，但短暂休憩是为将来跑得更远，预计地产板块在2014年难有趋势性的、大级别的行情。
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