[摘要] 如果从富力集团角度分析，正常情况下，富力在进入一个新的城市前需要做三件事。第一，城市架构分析，从城市的组织报表，人口量、招商引资能力方面来分析。第二，买地周边竞品资源分析。第三，投资回报率的分析。
编者按：2013年无锡土地市场即便没有北上广的高溢价，却依然看点十足。中海、富力、雅居乐、蓝光、宝能、景瑞……知名房企纷纷进驻无锡，对于这样一个房价多年稳定、成交稳定、经济报表数据又十分漂亮的城市，这些新进房企又将面临怎样的局面？攻坚战抑或是持久战？
作为专注地产的专业房产网站，房天下以此为点，于2014年2月20日下午举办了实时一期《大话地产》，来自无锡富力房地产开发有限公司策划销售部总经理唐杰、无锡市宝能房地产有限公司营销部经理刘皓麟、无锡滨悦湾电子商务社区负责人刘荣水、行动力广告总经理刘新宇、大众房产数据中心分析师孙斌晖、江南晚报记者练维维等房企代表、研究机构、媒体代表等共话《2014，设问楼市之新进房企布局》。
去年，富力首次进入无锡这座城市，同时，很多开发商纷纷拿地无锡，从开发商角度，富力进入无锡以下有几个方面考虑。
唐杰透露，从个人角度来讲，，无锡GDP总量和排名。第二，道路建设和城市规划的完备。无锡政府是一个有作为的，是值得信赖的，确实能够给开发商带来帮助的政府。进入无锡以后，所有开发商都在定义无锡这个市场，都将无锡市场称之为明日黄花。或许后期一线开发商，比如现在的恒大，原来在二三线城市拿地，现在主力转向一线城市，去年在上海恒大就开了四个盘。可能有一些原来深耕二三线城市的房地产公司转向一线城市。而在无锡，以前深耕细作的大牌开发商，近两年只有为数不多的几家公司拿了地。
无锡富力地产策划销售部总经理 唐杰（来源：房天下）
这跟政府作为有关系，招商引资能力很强，能够给新进开发商一些信心。
唐杰表示，如果从富力集团角度分析，正常情况下，富力在进入一个新的城市前需要做三件事。，城市架构分析，从城市的组织报表，人口量、招商引资能力方面来分析。第二，买地周边竞品资源分析。第三，投资的分析。
从这三个角度来讲，来无锡如果是硬性角度，最基本这三样东西，从报表上看还是特别值得拿的：
，楼面价低。现在房价虽然不高，但是利润率还是有的，如果开发商资金实力雄厚的话，在无锡拿地是保赚不赔的。
第二，从集团角度考虑，富力1994年成立以来深耕华南片区，2002年开始深耕华北片区，华东是富力发展的顽疾。在2010年之前，富力仅在上海有土地，2010年以后在南京、杭州，现在终于进驻无锡，最近富力也在看长三角地区周边其他城市土地，准备在华东地区成立自己的事业部。
这是房企愿意在无锡拿地，而且更愿意深耕的几个主要原因。
高利润率高 富力押宝非毛坯
无锡一直房价温吞，被认为投资不高，那富力又是从何考虑，才选择进驻无锡的。唐杰表示，富力在无锡拿的块地，在当时也算地王，楼面价是5600元/平，加上财务成本也将近6千，这在周边所有楼盘中是名，对于富力来说压力还是蛮大的。但富力更趋向于走高端产品路线，以及高端写字楼和五星级酒店的做法，可能跟其他开发商相比路线不是很相同，在保证公司投资方面有一套自己的基本打法。
第二，从1994年成立以来一直在做非毛坯。非毛坯是富力地产最拿得出手的杀手锏。这个非毛坯可以带动溢价率的最重要法宝。富力的产品，无论在一线城市还是二线城市，项目价格都偏贵15%左右，但好多固定的客群购买富力的房子，虽然觉得富力的房子贵，但有一些东西是值得被提出，或者说值得这些业主跟随富力从大城市走过千山万水，来到小城市的一个法宝吧。
一哥万科能销售超1千亿，富力销售700亿，但利润率基本上是一样，这也算是富力一个小小的法宝。
富力非毛坯成熟标准化 适应无锡消费习惯
对于富力地产是如何将标准化和本地化融合时，唐杰表示，客户要求对于富力来说不是不过尔尔，起初刚来无锡的时候，对无锡客户消费习性也做了一方面调查，一个三线城市针对国际一线品牌的衷情，奢侈品进入无锡的品牌反到要比苏州多，这可能是无锡的一个消费习性。第二，无锡有一个宝马4S店，该店在销售排名都是遥遥领先的，这说明无锡的消费能力是非常可观的。
总体分析下来，无锡当地人的消费能力和文化程度可以达到70分，这说明无锡人对要求和档次认的还是比较准的。对于开发商来说，富力有一套成熟的标准化的体系，如果没有的话，一线开发企业从拿地到开放到销售仅用6个月时间，他们仅用4、5个月就把样板间开放出来，如果没有标准化是不可能做出来的。
同时，富力会在标准化基础上加上本地的元素在里面。比如，正常的精带装修约也有一个体系，根据ABC标拿出一个体系，针对这个项目比较适合的，再根据无锡当地的消费习性，比如说无锡人比较认品牌，那富力十号的中央空调全部是大品牌，浴缸、卫浴全是五星级酒店使用到的，这些东西是客户比较认可的东西。反之，无锡人不是很认可的，富力就把大面积用的石材改用面砖。而相对简装一些，这也是实现标准化和本地融合方面做得一些小改进。
任何一个所谓的标准化的东西，都没有一个标准化，这个标准化只是一个概念，能够做得更快，实现效果更好的基础。比如非毛坯体系和收纳系统，是富力地产专业团队经过将近十年磨合，从最初做标准化收纳系统体系开始，但每一个项目都会有一些变化，加入公司觉得值得的和每年的新元素，使产品做得越来越好。
富力十号去化强劲 下半年首推富力城
对于富力今年两个项目的销售规划和销售节点，唐杰透露，前年12月份，富力首进无锡，从去年下半年开始做销售推广，2013年12月份开售以后，售示范区和样板间，得到了业内和业外统一的认可，树立了不错的口碑。
目前富力十号的销售去化率还不错，到今年春节的时候，住宅产品接近售馨。今年，富力十号会推90-130平米的改善型和刚需产品，总价和单价上来说都有一定的优惠。
紧接着在2013年12月份，富力拿了一块新区江溪板块的土地，总建筑面积50万方，后续入住率还有100万方，总体是150万方超大体量旗舰型产品。这个产品在今年8月份或者9月份会推出首期产品，主力户型在70-140平之间，相应拿出了一些好的地段产品，比如挨着河道的，还有价值优惠的产品也会拿出来，希望网友们多多关注。
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