房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

大话地产文字实录:新进房企之布局攻坚抑或持久?

——大话地产第二期:2014,设问楼市

房天下—大话地产   2014-02-21 11:58

[摘要] 2013至2014年,直接或间接进入无锡的房企超过15家,其中有千亿中海、百亿富力、雅居乐、华夏幸福基业、蓝光,还有老牌劲旅中华企业、景瑞……另一方面,2013年城市GDP排名无锡下降两名到全国第11,楼市成交量连续几年稳定在600万方,住宅成交均价始终稳定在“8”字头,这到底是一个怎样的市场?

新进房企之布局攻坚抑或持久?

——大话地产第二期:2014,设问楼市

论坛背景:

2013至2014年,直接或间接进入无锡的房企超过15家,其中有千亿中海、百亿富力、雅居乐、华夏幸福基业、蓝光,还有老牌劲旅中华企业、景瑞……另一方面,2013年城市GDP排名无锡下降两名到第11,楼市成交量连续几年稳定在600万方,住宅成交均价始终稳定在“8”字头,经济实力过硬、市场体量庞大、成交量不少,但项目利润率惨淡、购房者理性精明,在地产人眼中,这是一个怎样的市场?

2014年楼市大幕已经拉开,老牌劲旅基础扎实,次新盘成果可见,新来者在如此环境中如何部署战略,攻坚战抑或持久战?

2014年2月,无锡房天下特邀各大新进房企代表、研究机构专家以及业内人士共话《2014,设问楼市之新进房企布局》,探索新旧房企在无锡未来竞争之路。

论坛议题:

一:一方面,无锡房价不贵、消费中等、城市综合实力较强,另一方面,无锡楼市略显平庸,房价远不及兄弟城市水平,投资潜力疲软,如此现状,新进房企选择无锡的理由是什么,你眼中的无锡是什么样子?

二:房企在考量进驻一个地方一定是综合考虑这个城市的各个方面,包括文化、消费习惯、人口构成、产业结构等等,而一些房企已经步入产业化进程,在项目规划建设中如何实现标准化和本地化的融合?

三:2014年一季度过半,购房者对新盘或者新产品期待值很高。请问各位今年的项目规划及销售卖点节点。

时间:2014年2月20日 14:00-16:00

地点:无锡房天下会议室

嘉宾(排名不分先后):

富力地产策划销售部总经理 唐杰

缤悦湾电子商务社区董事长助理 刘荣水

无锡宝能城营销部经理 刘皓麟

无锡房天下总经理 王永斌

行动力广告公司总经理 刘新宇

江南晚报记者 练维维

大众房产数据中心分析师 孙斌晖

主持人:

无锡房天下常务副总经理 陈俊俊

陈俊俊:大家下午好,感谢各位来到无锡房天下大话地产现场。我先介绍一下各位嘉宾:富力地产策划销售部总经理唐杰唐总,富力在无锡动静很大,2013年4月从天润置业接手地块,上场就是富力十号高端产品,12月又拿了江溪板块50万方大型住宅项目;无锡宝能城营销部经理刘皓麟刘总,宝能城做城市中心综合体,产品非常丰富,去年11月写字楼开始去化非常不错;缤悦湾电子商务社区董事长助理刘荣水刘总,缤悦湾实业起家,涉猎钢贸五金、土木工程、家装设计等多个行业,实力雄厚,打造投资类公寓产品。同样也欢迎江南晚报记者练维维和大众房产数据研究中心分析师孙斌晖先生,还有行动力广告总经理刘新宇刘总,行动力是锡东新城商务区政府顾问机构,锡东板块刘总最有发言权。还有无锡房天下总经理王永斌王总,我之前跟很多同行介绍王总的时候,大家都说,你们派华东区总经理来无锡啊,再次欢迎大家来到房天下。

我们今天的主题比较简单,新进房地产企业,如何看待无锡市场,并打算怎么做?给大家一个数据,2013年6月以后,据不完全统计,使用年限中包含居住用地的,20家房地产开发企业拿地,总价133万亿,20家房企里全新新进无锡房企13家,包括景瑞、宝能、实地、中城誉品、雅居乐等,已经在无锡运营过项目,又重新拿地的,有协信、蓝光、华润、国联、积水等等,这个量不算小,数的上企业都在无锡有所布局,今天想听听到场各位的真知灼见,先请王总说说。

王永斌:无锡这个地方还是有它的特殊魅力之处,今天论坛主要的关健词是“新进房企”,包括我们跟其他同行在聊的时候也在说,无锡既然这么难,为什么那么多开发商愿意进来,也许有GDP忽悠的,但大家进来肯定也进行过研究。我们也了解到,后面还有几家,比如青岛的,南京的,西安的大牌开发商都在无锡看地。前前后后还有一些开发商跟我们多少取得一些联系,了解这个市场。无锡这两年市场确实开发商活的不是那么滋润,但不管怎么样,在长三角大的布局当中,无锡不至于会一直不振下去。

无锡的购房者或者无锡本地需求还没有完全被挖掘出来,可能需要大牌的开发商或者有品质的开发商进来之后,引领无锡本地的购房者能够逐步改善他们的居住品质,这也需要一个过程。相信在很多外来企业进来之前,或多或少会对此有所研究的。

另外大话地产是房天下的品牌栏目,希望这个平台能够让大家畅所欲言,如果假设不方便透露的地方,可以作为私下沟通,但至少在这个场合里面,大家可以多多交流,结识更多的朋友,当然对某一个事件可以贡献自己的资源,最后还是表示欢迎。

陈俊俊:谢谢王总的铺垫,有请唐总。

唐 杰:我们也是去年首次进入无锡这座城市,去年好多开发商纷纷在无锡拿地,从开发商角度进入无锡有几个方面。

从我个人角度来讲,,无锡GDP报表做得很好;第二,从道路建设和城市规划来看,政府是一个有作为的政府,是值得信赖的政府,确实能够给开发商带来帮助的政府。进入无锡以后,所有开发商都在定义无锡这个市场,称无锡市场叫做明日黄花。主流一线开发商,比如现在的恒大,原来在二三线城市拿地,现在主力转向一线城市,去年在上海就开了四块地。可能有一些原来二三线城市房地产公司转向一线公司,而在无锡当地,以前深耕细作的大牌开发商,近两年有为数不多的几家公司拿了地。这跟政府作为有关系,招商引资能力很强,能够做一张漂亮的报表,给新进开发商一些信心。

如果从我们集团角度分析,正常情况下,最基本买地之前进入一个新的城市,,需要城市架构分析,从城市的组织报表、人口量、招商引资能力方面来分析。第二,是买地周边竞品资源分析;第三,是投资的分析。从这三个角度来讲,来无锡如果是硬性角度,最基本这三样东西,从报表上看还是特别值得拿的地。

,楼面价低。现在房价虽然不高,但是利润率还是有的,从开发商角度如果资金实力雄厚的话,在这种城市拿地是保赚不赔的;第二,从集团角度考虑,1994年成立以来深耕华南片区,2002年开始深耕华北片区,华东是我们发展的顽疾,在2010年之前仅在上海有土地,2010年以后在南京、杭州、现在在无锡,最近我们也在看长三角地区周边其他城市土地,准备在华东地区成立自己的事业部。这是我们房企愿意在无锡拿地,而且更愿意深耕的几个主要原因吧。

陈俊俊:富力心态比较好,如果讲投资的话,可能大多数人是觉得无锡能走量,但挣钱不多甚至不挣钱,富力怎么想?

唐 杰:我们在无锡拿的块地,在当时也算地王,当时楼面价是5600元,加上财务成本也将近6000,这在周边所有楼盘中是名。对于我们来说压力还是蛮大的,会前提到一个小话题,关于华南虎进入华东片区,但我们更趋向于走高端产品路线,以及高端写字楼和五星级酒店的做法,可能跟其他开发商相比路线不是很相同,在保证投资方面,我们有一套自己的基本打法。第二,从1994年成立以来一直在做非毛坯,非毛坯是富力地产最拿得出手的杀手锏,非毛坯是可以带动溢价率的最重要法宝。我们所做的产品,无论在一线城市还是二线城市,大家都知道我们的项目贵,比周边同类楼盘贵15%左右,好多固定的客群购买我们的房子,虽然觉得我们的房子贵,但有一些东西是值得拿出来说,或者说值得这些业主跟随我们从大城市走过千山万水,来到小城市的一个法宝吧。像万科做到1000亿,我们做到700亿,我们的利润率基本上是一样,这也算是我们一个小小的法宝吧。

陈俊俊:内功修炼成本控制,外在表现是非毛坯,富力的法宝,谢谢唐总。下面有请刘总,八川实业同期在昆山、南京、南通、无锡拿地,想听听刘总对无锡商住市场的看法,根据我们统计的数字,无锡目前存量14万套预计商住投资类公寓有2万套,但备案只有800套,绝大多数隐藏在住宅与综合体里,并去化困难,您怎么看?

刘荣水:我是次来无锡做投资,原来不太了解,来了之后慢慢接触,发现无锡两三年房价不涨。原来在无锡买地之前没有做调研之类的,因为朋友关系吧,我们董事会决定推荐到无锡天一新城管委会,然后想在无锡试水,看看好不好做。我们是去年3月份开始接触,8月份拿地,后来我们了解到地铁的问题,因为我们一直在长三角这一带。上海对地铁感知度特别大,无锡人可能比较有钱,没有地铁概念,因为大家都有车。我们想到6月份地铁开通,看看对项目是不是有影响。我感觉政府职能部门普通员工上班都是有车,而且有的是好车,所以对地铁感知度目前没有那么高。但是在市场上找了一下,很多抛二手房的人对地铁比较感兴趣,有的人都想等着地铁通车以后再卖,这是我对无锡一个初步的了解。

陈俊俊:谢谢刘总,下面有请宝能刘总说说。

刘皓麟:我先说说政府这块,在无锡政府亲民能力和办事能力上面,较其他城市来说还是不错的。我们公司因为拓展的比较熟悉,在华东区其他城市做拓展,就感觉太湖新城管委会,就我们提出来的想法、要求,他们都是尽力配合你,当然有些红线没有办法做,但尽可能在全力配合你,支持你的工作。另外,招商引资的能力也比较强,能把前十名、二十名的都能拉过来。

另一方面,因为我一直在无锡做,无锡的房价就跟死人的生命线是一样的,常年在8字头不会动的,这说明政府的保障房建设比较好。昨天新闻里说到江苏13个市,无锡的保障房要求是的。买房的选择面非常大,市场存量那么多,这样一个客户出来以后,很快就会分流掉。我们从去年年底开始蓄客,现在再回访一些客户,早就已经成交了,就是说我们找客户非常的难,而狼(开发商)比较多,这就导致出来一个需求量,有几十个楼盘在等他。

对于集团层面,我们也不是很了解,我到这边一年半也是稍微了解了一些。从东北的大米到广东旅游度假区,到新疆高铁,还有物流,几乎你所有想到的东西都有。宝能的数据很多人看不懂,老板除了做其他行业以外,最主要一直提出来一点叫产融一体(地产+金融),这跟传统地产大佬是不一样的。而在目前宝能公司,三年前可能大家不知道这家公司,我个人感觉最近是钱的这条线打通了。我们有自己的保险公司,还有金融担保公司,还有其他的途径,所以拿到资金的成本可能比一般地产公司会低,这样的话,在全新做一些模式,包括为什么一开始以综合体、写字楼等商用型物业为主,这也是有很大的原因,因为它有自动溢价的空间。如果是住宅它是限购的,另外银监会、保监会是不建议你的资金投资住宅这种东西,而如果是城市综合体是可以做的,我们在各个城市主要拿的是园区、综合体。

无锡这座城市大家相对觉得比较平稳,而在集团考虑的是同步发展华南区、东北区、华东区,华东区选来选去觉得无锡比较良性,比较健康的。价格承接到一定水平线的时候,还是能够走掉量的,在资金保障上是比较考虑稳定,放在这个地方只赚不赔,这样的话,对后续的发展是比较好的一个基础,或者是一个保障。

今年我们在3月份可能还会在无锡拿地,现在方案已经跟政府沟通过了。另外还有一块在滨湖区,也准备拿。作为集团可能会把区域公司放在无锡进行深耕。目前我们在上海、扬州、芜湖,相对来说几何中心还是在无锡为主,这也是集团发展的方向和布局。

陈俊俊:两个问题,,目前进驻你们写字楼的企业,宝能是否在融资上提供了便利?第二,对无锡综合体现状怎么看?

刘皓麟:未来集团的金融公司,担保公司将来都会进入到无锡,那一旦进入我们的综合体,你就是我的业主,优先进行考虑怎么扶持你,或者怎么大家实现互通互利。集团有一些资源也好,客户也好,也会适时往无锡放。

刚才您说的关于综合体,无锡其实除了住宅过剩,商业也过剩的很。整个太湖新城现在就有3-4个大型的,还不包括万达的。就无锡太湖新城现有入主率倒过来,那无疑又是一个鬼城。现在几个商业中心在走各自的特色。比如说万象城走高端,海岸城走经济适用型,这里面也涉及到后续引进商家的差异化,每一个商业中心有1-2个亮点。

比如我们是把沃尔玛山姆店拿过来,那这样的话,做差异化竞争,满足整个区域的不同需求,进而把滨湖、南长,通过聚集效应吸引过来。

陈俊俊:行动力刘总,行动力源自上海、深耕无锡,致力于打造要做最懂无锡的广告公司,想问问上海人眼中的无锡是什么样。

刘新宇:在我的从业生涯里面,有接近一半时间是在无锡度过的。刚才说到这个课题是攻坚?还是持久?我感觉是后者。因为在这个城市,打一个战就能决定胜局的时代已经结束了。

为什么这座城市会这样?从2008年来到这个城市的时候,没想到要置业。这个城市是很持久,很耐看的城市,逗留的时间越长越会喜欢上这座城市,甚至会爱上这座城市。为什么这么说呢?一个是这座城市不拥挤,从交通状况到山水资源。在无锡国庆节去湿地公园无非停车远一点而已,这就是这座城市的优点。人口结构是本地户籍人口占多数。还有我们所说的供应结构,有豪宅的地方一定就有安居房,包括太湖广场,金匮公园旁边也是,这点上就造成这座城市结构,一般情况下来说,很少有很急剧的均价成长。

为什么我相信大家会来,我相信今天很多外来的大企业,有些话是没有说得很露。应该说所有开发商来到无锡看完报表之后,看完这座城市之后,会留下四个字“不过尔尔”。这是大部分人的想法,但这是你有我没有的概念,现在无锡市场,我觉得大家能看到的是一个分化型概念。有人能活的很好,有人能活得很差,这也是大家能够来的原因,就是我会活得很好,他会活得很差。

无锡城市还有一个很大的特点,最近我接触了蛮多的一线开发商,他们经常会问我无锡这座城市怎么样?我会告诉他:不要以为大就是好。因为无锡城市家庭结构很特殊,很多有钱的人,在初中的时候就谋划出国了。所以导致现在跑完刚需以后,200平米以上的户型大部分感受到家庭阻力,这个不能说这部分客户是没有钱的。第二,在无锡这座城市不能做到领先一步。因为这座城市是蛋糕和煎饼分的不是很细的城市。

无锡很多项目一开始做蛋糕的思维,结果发现做煎饼的卖得不错,速度上来了。我们这座城市结构,不是说好的比平均均价高那么多,蛋糕和煎饼区别越来越小。

在每一个知名开发商来到无锡这座城市,都要逐步镇痛、接受和分析、理解这座城市。像富力地产很多开发商就懂了,所以很多是布局性概念。有些是1万多的价格,还有2万多靠湖景的价格。有的是追求溢价,有的是追求速度。

因为我深爱这座城市,对这座城市未来要想做得更大,或者做得更加良的概念下,我有两点建议:,影响力。你会发现,在长三角做地产市场,特别剔除南京这座城市之后,会发现做得很艰难,是因为大家太平均了。所以一座城市的能量和能效在这个区域是可以做影响力的。为什么现在无锡这么困难?说得很简单,江阴人、宜兴人在外面不会说自己是无锡人,都会说江阴、宜兴,这让他觉得自豪。第二,进和退。无锡这座城市政府主导力非常强。当时我在虹桥居住区,我当时入住这个社区的时候,周边没有人。结果政府把这块交给市场化来运作。而无锡不同,锡东新城在没有一个知名开发商房地产项目交付的时候,锡东天一的中学就开学了,还有公园、医院等等。但是还有一个概念要退,我相信宝能城就碰到很多问题,在每个区域,甚至街道办事处的政府都在建自己的商务楼,甚至以产业扶持的方式。我觉得该主导就要主导,该退出就退出,这是我将近6年时间去看到的无锡。

陈俊俊:影响力和进退也是你给锡东管委会的建议吗?

刘新宇:对。

陈俊俊:感谢,大众孙先生,请从二手房角度谈谈您眼中的无锡。

孙斌晖:现在这个节点刚刚是过完年之后,从整个市场成交情况来看,新房一直没有恢复过来,住宅成交量都非常小,可能是去年正常水平的40-50%的样子。但是从二手房成交来看已经接近70-80%,恢复的很快。

从最近三年情况来看,一般年底就无锡这座城市来看,新房最后不管是什么样的情况,都会取得比较好的收尾,但是从去年年底情况来看比较差强人意,其实已经可以看出来2013年整个被动的情况。

如果2012年整个市场成交非常好的话,2013年全年比较高的数字是有硬撑的感觉。今年我觉得新房市场还会有一定幅度的收窄。

我觉得2014年新房成交量会下一个台阶,但是二手房通过这两年的发展,的的确确已经上升一个台阶了。从成交的基数、体量来看有比较大幅度的提升。早几年大概1500套/月左右已经算是非常好的情况了。但现在比较好的月份可以到1700-1800套/月。

这个增幅以前是老小区为主,最近几年是以经济适用房为主。大部分经适房小区成交比较好,位置是的因素,其实除了位置以外,像均价60-80万也是主要的成交价格。

现在一直在提锡东新城(锡山区),我反而觉得从惠山区的情况来看,还是能够看出问题。尤其从去年开始,整个惠山区的情况受到购房者的认可,在逐渐的上升。以前惠山区仅仅是刚需会选择进入,因为它本身就比较远,但是从去年情况来看,它的比例上升还是非常明显的,从二手房情况来看,整个区域在13-15%,我周边的朋友如果是改善型的也会选择惠山区。到2013年才慢慢体现出区域的影响力,这个时间跨度还是比较长的。像现在锡东新城,我觉得需要的时间还是非常长的。

前面有一位老总提到地铁,从我个人角度来看,或者从二手房角度来看,前面也有很多人问过租房、二手房,地铁开通之后对周边房价的影响,我觉得房价影响还是比较小的,我是看低的。从整个无锡城市情况来看,很多人口都有车,距离感并没有大城市这么明显。而且从地铁一号线布局来看,周边的价格增幅空间不是很大。

陈俊俊:孙先生觉得无锡新房成交今年会下一个台阶,第二个观点,地铁可能没什么大用。

孙斌晖:也不是没有大用,只是不会那么好。

陈俊俊:维维与孙先生一样,是无锡的资深写手,请讲讲你眼中的无锡。

练维维:因为我也是外地人,到无锡是2009年,到现在这么长时间可能不像其他人,我还是没有深度爱上这座城市。我次来无锡笔试的时候,几个刚刚认识人出去逛了逛街,觉得无锡非常小,看到目前无锡公交站台标语“无锡是个好地方”,我觉得应该改一改“无锡是个小地方”。

2009年我来之后接触房产这条线,当时西水东开盘的时候觉得非常壮观,我们做了一个整版,它的确是一个很好的策划案。从新闻生涯来说,也感受到市场的跌荡,从2009年疯狂的上涨,限购出台以后,感觉市场渐渐趋于冷静、理性了。现在跟一些开发企业聊下来,就感觉日子过得没有以前那么滋润,那么风光了,其实媒体这块也是受到影响的。我们单位现在搬早太湖新城,到了5点钟大厅里基本上没人了,等到6、7点钟的时候,几乎没有人。

陈俊俊:谢谢维维,也感谢各位在议题的发言。我们进入第二个议题,重点是针对开发企业的嘉宾,也请相关行业各位给房企嘉宾一些建议。在公司运营层面,唐总你们公司的标准化和本地化如何融合?

唐 杰:对于客户要求来说无锡市场不是“不过尔尔”,也跟刘总聊过,起初刚来无锡的时候,对无锡客户消费习性也做了一方面调查,一个三线城市中国际一线品牌,奢侈品进入无锡的反到要比苏州多,这可能是无锡的一个消费习性吧。第二,无锡有一个宝马4S店,那个4S店在销售排名都是遥遥领先的,这说明无锡的消费能力是有的。针对于这批人是买奢侈品,还是宝马汽车,可能不是买的。

总体分析下来,无锡当地人针对消费能力和文化程度可以达到,我个人觉得在来说可以达到70分,这说明他们对要求和档次认的还是比较准的。对于我们自己来说,我们自己有一套成熟的标准化的东西,如果没有的话,一个开发企业从拿地到开放到销售仅用6个月时间,仅用4.5个月就把样板间开放出来,如果没有标准化是不可能做出来的。

我们会在标准化基础上加上本地的元素在里面,比如正常的精带装修约也有一个体系,根据ABC标拿出一个体系,针对这个项目比较适合的,再根据无锡当地的消费习性,比如说比较认品牌,那我们的中央空调全部是大金,浴缸、卫浴全是五星级酒店使用到的,这些东西是客户比较认可的东西。反倒不是很认可的那部分,我们就把大面积用的石材改用面砖,客户无所谓的,我们相对简装一些,这也是实现标准化和本地融合方面做得一些小改进吧。

我觉得任何一个所谓的标准化的东西,没有一个标准化,这个标准化只是一个概念,能够做得更快,实现效果更好的基础。比如非毛坯体系收纳系统,是我们专业团队经过将近十年磨合,从最初做标准化收纳系统体系开始说,但每一个项目都会有一些变化,把我们现在觉得值得加进来的,还有每年的新元素加进来,使产品做得越来越好。

刘皓麟:唐总来的无锡时间不长,但是对无锡人的性格、观念已经分析的非常透彻了。其实无锡人用一个词语来说叫“低调的奢华”。有的时候喜欢一些,但又不喜欢非常的高调。回到房子上也是,我自己用的舒服,比如大品牌的装饰。从外面人来看,只要是高端社区就可以了。

再讲到像宝能这种新的房地产企业,标准化的东西还在建立当中,对于我们来讲没有什么标准化,但是落到某一城市,就从项目规划上来看,从产品设计上来看,跟当地还是紧密联系。最最关键是要当地客户认,不然做出来的东西给谁消费呢。在认的过程当中,比如从立面也好、景观也好,再有政府要求做非毛坯,对于我们没有做过非毛坯或者很少的又是一个挑战,在这个上面我们要去了解到客户和当地的消费习惯。在我们看来,尤其一些中小户型我就是减配,这也是跟无锡相融合。而大平层就需要适度拔高一些,这块和当地的融合就是要进入本土化。标准化目前在制定当中,所以我们现在就是摸着石头过河。

陈俊俊:你们的本地化进程是怎样的,刘总。

刘荣水:我们主要是做电子商务的商业地产,我们有自己的团队。为什么我刚才说无锡这座城市不开放,这个要学上海,上海是这样,把地卖给你之后,你该怎么做就怎么做,就不管了。

无锡的规划不够健全,其实我对无锡感觉不是很好,每个片区都很乱,所以导致哪个片区都涨不上去。就像刚才说得一个高端社区旁边就有一个安置房,这样就很难涨上去。

当然这跟地域也有关系,可能无锡人不喜欢跟老人生活在一起,这可能跟当地习俗有关系,等成家立业以后就分开,这就导致大的房产卖不出去。我本身是客家人,对家庭观念比较强一些。当然,这跟当地的生活习惯有关系。刚才谈到出国,福建人出国是的。

刘新宇:无锡出国的主要是在教育上。我感觉不要被这座城市表象所迷惑,因为你们眼中看到的奢侈品和豪车是取决于这座城市价格上不去。这座城市首先是因为生存压力不大,可以很早具备购车条件,这是个概念。

举个例子,我在无锡有一个同事,就是我的员工,大概2009年进入公司,他大概2011年就在无锡购置了房子,而且位置不错,在2013年全款买了一台车。

这座城市本身而言,因为购房的时间前置了;第二,月供成本占月收入成本不高,所以会发现很多小年轻目前买一些中型汽车。还有很多经商的人去购买豪车。

其实这座城市是一个很自信,很自负的城市,因为创造过当代中国的辉煌。举个例子,连澳门都有无锡厅,我经常能听到无锡口音的人,你会发现无锡有直飞澳门的班机,除了春节。所以这座城市表象是因为住房成本下来了,所以有大量的闲钱,可以说走就走。

这座城市很精明,所有人在衡量均价贵不贵的时候,他会按照自己的思维逻辑去看。表象背后是这座城市发生变化,是这个人思维意识的变化。

第二,这个城市讲究地缘尺度。他认为贵的东西,你一定要给到他。还有这座城市不纯粹,相信在座很多无锡人把自己的家庭资产全部盘一下,一定可以在无锡中山路、解放路买套房子,没有传统意义上的豪宅区。不像上海,从外环搬到中环线,你需要花半生的时间。

陈俊俊:刘总关于无锡为什么满大街豪车这个观点很有趣,角度确实特别不一样。

王永斌:说到地铁,无锡人真的对地铁没有什么兴趣。想问问孙斌晖,地铁有这个事之后,地铁边上二手房的价格变化到底有没有?

孙斌晖:有这个理念的时候,市场是经过热炒一番的,这也是必然的经过,当时价格是有一定幅度的增长,毕竟是无锡首次有这样的情况,而且作为媒体或者开发商以及卖房的房东,都希望房价得到上升的空间,所以在初期有了比较大幅度的增长,但是中期地铁建造过程中就逐渐回落了,因为附近的房子越来越多,购房者也越来越理性,尤其从2009年之后,大牌开发商进来越来越多,选择面越来越广,也见识到是什么样子,最差是什么样子。到今年6月份即将开通的时候,这个阶段市场反映比我想象当中还要弱一点。

王永斌:我估计可能会向相反方向去发展,一开始有这个信息的时候可能会上涨一些,但现在就比较弱化了。比如说卖车的时候,大家对某种车的评价是90分的时候,发现卖的很低。可能某一类人觉得这个车是90分的时候,而大部分人觉得这个车很差时候,结果这个车会卖得很好。也就是说,当某一类需求过少的时候,就难以支撑这类东西的发展。

刘新宇:我觉得无锡是一座受伤的城市,因为这座城市受忽悠的人太多了。这座城市是属于极少数业内人士能够享受投资房产带来的回报,很少。像在上海,当提出“自贸区”的时候,第二天你会看到报表就有变化。第二,无锡是慢热的城市,当你讲完第三个笑话,他才会觉得个笑话很好笑。这座城市要眼见为实,要眼睛去感觉。上海地铁规划涨一波,开通之前又涨一波。而无锡这座城市要等地铁开通之后,有些人发现有些房子涨了,才会觉得不错,其他房子会跟着涨。上海开发浦东就是浦东,没有大的纵深了再开发虹桥,我们会发现上海有不同等级的新城。无锡可能是区一级都想体现城市发展面貌等等,从等量级,只有锡东新城和太湖新城是一个概念。

陈俊俊:谢谢大家。各个项目今年的销售规划和销售节点,也请各位说一下,我们的网友非常关心。

唐 杰:好,接下来是广告时间是吧?我们去年12月份刚拿了一块地,从下半年开始做销售推广,从12月份开售以后,做得最成功事情就是整体销售示范区和样板间,得到了业内和业外统一的认可,是一个不错的口碑。

从产品来说会大一些,虽然销售去化率还可以,到今年春节的时候,住宅产品接近售馨。今年我们会推90-130平米的改善型和刚需产品,总价和单价上来说都有一定的优惠。

紧接着在下半年,去年12月份拿了一块新区板块的土地,目前总建筑面积50万方,后续入住率还有100万方,总是150万方超大体量旗舰型产品。这个产品在今年8月份或者9月份会推出首期产品,主力户型在70-140之间,相应拿出了一些好的地段产品,比如挨着河道的,还有价值优惠的产品也会拿出来,希望网友们多多关注。

刘皓麟:昨天太湖新城本身要搞一个开工奠基仪式,因为政府的原因,可能往后挪一挪,开工仪式就放在我们这个地块上,宝能城ABC三个地块会同步开工建设,整个基坑也是华东的基坑,A地块是我们的睿园项目,总建筑面积26万方,可售面积是20万方左右,是纯住宅项目,这个时间点会在今年6月份对外销售。次两栋楼户型段在90-110平,我们叫品质刚需盘。本身宝能城C地块有街区商业在今年年底可能会推出来,从太湖新城来看,大量的商业是以持有为主的,纯投资性的商业物业不是很多,这也是暂时的一个相对空白点进行的突破。另外在今年年底会有一些快销型的洋房产品来补充市场。

陈俊俊:你俩有竞争关系吗?

刘皓麟:有一点点吧。

刘荣水:我们可能在8、9月份准备预售,看看能不能跟地铁同步。是否带装修,目前还没有确定,一般买房子的人,买的人会说:要是不装修更好。

刘新宇:是多大面积?

刘荣水:我做得都是小户型。

刘新宇:小户型装与不装都还可以。

陈俊俊:宝能的SOHO带装修吗?

刘皓麟:SOHO不带,但是住宅政府有要求,要100%装修。

陈俊俊:好,最后再次感谢大家的广告,让我们对项目也有初步的了解,也感谢大家对无锡的剖析,谢谢大家今天的到来。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注特价房无锡官微

新房、二手房、租房、特价房大平台
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com