[摘要] 张玉良曾公开表示，2013年商业地产对集团房地产板块的销售贡献突破60%。数据显示，绿地集团在建商业地产超2000万平方米，未来每年还将有2—3栋绿地中心竣工。不难看出，商业地产占据企业业务“心脏”位置。
商业地产警惕风险
商业地产作为绿地集团的重中之重，其是企业收入的支撑力量。张玉良曾公开表示，2013年商业地产对集团房地产板块的销售贡献突破60%。数据显示，绿地集团在建商业地产超2000万平方米，未来每年还将有2—3栋绿地中心竣工。不难看出，商业地产占据企业业务“心脏”位置。
开发商业地产方面，其它企业亦不甘落后。去年，众多大型房企加大商业地产布局。根据CRIC研究中心监测数据显示，以华润置地、万达为代表的企业在二线城市纯商业用地的扩容较为明显，分别达到293.46万平方米和295.21万平方米，占比分别为75.7%和87.5%。
业内专家分析，房企纷纷强势布局商业地产，预计未来“商战”将迎来同质化竞争。其次，近期楼市显现“动荡”、银行暂停房产夹层融资业务，这不仅仅是住宅降价危机，该“病症”可能引发包括商业地产在内的全面危机。克而瑞研究中心认为，今后两年是商业地产上市的爆发期，二三线城市面临的风险加大，各家企业现金流情况或将受到影响。
杭州楼市危机已经初现端倪，成为风险典型，其住宅楼盘惊现突然降价“甩卖”，引发业主怒砸售楼处，震惊；深究杭州本身，其商业地产亦趋于饱和，供大于求势必引发企业“惨案”。危机迅速蔓延开来，日前，兴业银行宣布暂停地产夹层融资与地产供应链融资，再度掀起楼市轩然大波。
针对兴业银行对于房地产相关业务调整的背后原因，北京大学经济所房地产金融中心主任冯科对凤凰房产表示，这是因为内部结构的调整，导致新增贷款额度减少，此举表明该银行不看好经济未来的发展，并判断房地产市场也许会出现波动。一石惊起千层浪，需警惕楼市变故，及时规避风险。
大盘模式“妖魔化”
然而，在迎合城镇化发展踏上开发产业地产的“征途”中，房企热衷于打造“新城”不可避免，其所需土地规模往往以“巨大”形容，动辄数十万公里。倘若缺乏全局策略与合理规划，就会深陷“郊区大盘模式”的尴尬，“造城”或将演变成造“鬼城”。
中国地产行业不乏郊区“造盘者”，碧桂园、恒大以及合生创展等房企均在郊区操盘手名单之上。然而，失败者也众多。合生创展便以天津京津新城“闻名”于国内，该项目作为亚洲“空城”，难掩其企业的“遗憾”，使得合生创展成为了行业的“掉队者”，无缘“销冠”宝座。
据悉，天津京津新城的规划始于2003年，远景规划总面积达到260平方公里，相当于8个澳门的面积。然而，如此气势磅礴的规模，却最终被“人气”所击败，成为了“鬼城”，陷入沉寂状态，恐难苏醒。
无独有偶，碧桂园一直以城镇化的“宠儿”自居，操控郊区大盘和立足三、四线城市是企业市场战略。但受限于三、四线城市缓慢的去化速度，其大盘开发模式亦存在风险，或将导致存货量较多，并产生连锁反应，放大资金沉淀的比重。
另外，根据经验，“在目前楼市调控胶着状态，郊区大盘有点像鸡肋，当楼市走低时，首先受到冲击的就是郊区盘。”业内资深评论人马跃成在其博文中表示。因而，马跃成提醒，中国的城市化不能再走“摊大饼”的道路，大盘建设可以考虑与城市一起成长的思路，项目立项可以结合产业发展。
出海最忌“水土不服”
房企为何如此热衷于出海寻求项目？对此，张玉良在公开场合表示：“有数据统计，澳大利亚70%的新房都是卖给中国的消费者。房企海外既符合市场需求和趋势，又能够发挥企业优势，并且风险可控，特别在国际化初期，借力现有优势资源，将大大降低对进入新兴市场的不确定性和风险。”因而，瞄准出海的中国富人群体成为“诱惑”房企争先“飞往”海外“筑巢”的主要原因。
房企“走出去”利益与风险并存。对此，张宏伟分析认为，“进军海外市场并不简单，如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。”
事实上，不同的房企走出中国发展面临着相同的问题，首先，海外的开发模式和中国不同，很可能产生“水土不服”的症状；其次，目前中国房企在国外建房，瞄准的客群还是国人，当地购买力有限，这容易使房企受制于“不冷不热”的市场氛围。
值得重点注意的是，布局海外市场需要充足的现金流或融渠道全力支撑，然而，北京中原地产市场研究院总监张大伟表示，由于美国QE已经逐渐开始退出，这将会导致房企的融资成本和汇率风险大大增加，房企在海外融资额难度将大涨。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
