[摘要] 马年伊始，房地产市场的神经就一直紧绷。房产税稳步推进给投资房产蒙上阴影，杭州降价让整个行业风声鹤唳。近日，浙江奉化中小型房企兴润置业的资金链断裂，更让业界感到了寒意。自身管理混乱、高额银行贷款、高息民间融资、抵押地块贬值、楼市销售萧条等因素，共同决定了兴润置业的倒下。
马年伊始，房地产市场的神经就一直紧绷。房产税稳步推进给投资房产蒙上阴影，杭州降价让整个行业风声鹤唳。近日，浙江奉化中小型房企兴润置业的资金链断裂，更让业界感到了寒意。自身管理混乱、高额银行贷款、高息民间融资、抵押地块贬值、楼市销售萧条等因素，共同决定了兴润置业的倒下。这家房企的倒下，是偶然的个案，还是代表了一批面临流动性紧张的中小房企困局？
早有预兆
浙江奉化，被称为“中国水蜜桃之乡”。在这个春回大地，桃花盛开的季节，一家当地知名房企的轰然倒下，却让许多人感到了丝丝寒意。3月14日，由奉化市委宣传部主办的奉化新闻网发布了一条消息，其中称奉化“兴润置业”事件处置有序，事件中的两名负责人——浙江兴润置业投资有限公司、奉化兴润茗都置业有限公司实际控制人沈财兴和法人代表沈明崇已于3月11日因涉嫌非法吸收公众存款罪移送奉化检察机关审查起诉。传闻许久的兴润置业资金链断裂情况终得官方证实。
根据当地官方媒体《宁波日报》的报道，沈财兴和沈明崇已先后于2013年11月23日和2014年1月24日被公安机关刑事拘留。到目前为止，兴润置业及关联企业总负债35亿多元，其中银行贷款24亿元左右，有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人（其中机关事业人员7人）。
“兴润置业的倒下，早有预兆。”一位当地知情人士对新金融记者表示，在2013年夏天，奉化当地论坛就出现了兴润置业欠债24亿元的帖子。到了去年底，关于其旗下项目公司负责人自杀的传闻甚嚣尘上。“大概在今年春节前后，很多人都知道了沈家父子被抓起来的消息，也是在那个时候，兴润置业的官网也登不上去了。”该知情人士表示。
目前，当地政府专门成立了应急工作领导小组和专案组，有序处置兴润置业相关工作。对于兴润置业缘何面临破产局面，兴润置业应急处置小组成员、奉化市政府办公室副主任陈光辉在接受媒体采访时表示，主要是由企业自身经营不善等原因造成。“兴润置业走到这一步，有很复杂的原因，目前没有其他奉化房企出现资金链、资不抵债的问题，兴润置业是个例。”陈光辉表示。
从兴润置业的欠款构成来看，24亿元的银行信贷占据大头，排在第二位的是有证据证实的7亿多元民间借贷，此外还有3亿多元的拖欠工程款和工资，以及未得到证实的2.4亿元“疑似假按揭”。上述知情人士表示，兴润置业在当地民间借贷的利息大部分是1.5至2分，只有少部分到3分。“浙江民营经济极为发达，民企经常利用这些民间资金进行过桥融资，3分以上的民间借贷都很常见。这方面看兴润置业民间借贷的利息并不算太高，不过这些民间借贷也可能成为压垮其资金链的最后一根稻草。”知情人士表示。
后续影响
3月19日，兴润置业正在开发中的别墅楼盘桃源府邸显现出一片荒凉景象，联排别墅外墙的红砖裸露在外，可供作业的脚手架却已被拆除，显然已经停工多时。兴润置业位于奉化阳光茗都小区的售楼处和办公区也早已人去楼空，玻璃门上还贴着一张发黄的水费催缴单，显示这里已经长时间无人办公。
作为奉化当地的知名房企，兴润置业如今的衰败与当初的兴旺形成鲜明对比。该公司成立于2000年9月5日，注册资本4亿元，法人代表沈明崇，实际控制人是其父沈财兴。上世纪70年代就开始从事建筑业的沈财兴，在当地房地产业颇有名望，曾出任奉化市政协委员和房地产协会会长，其名下还有浙江兴润阳光建设有限公司、浙江沈氏建设有限公司等多家关联企业。
兴润置业2006年以25.01亿元的收入入围宁波市百强企业名单，先后开发了奉化阳光水岸、阳光茗都、桃源府邸等多个项目。奉化官方给出的数据显示，兴润置业总资产达到30亿元，不过在眼下35亿元的负债面前，却已经资不抵债。
中小房企融资渠道变窄、当初高价竞得的土地资产快速贬值，也被认为是兴润置业倒下的重要原因。随着近两年银行对于房地产融资的收紧以及向大型房企倾斜的政策明显，兴润置业这样的中小房企从银行获得新贷款愈发困难。
兴润置业目前最重要的项目之一，2010年1月11日拍下的桃源府邸地块，楼面价达到7853元/平方米，2013年世茂集团子公司竞得同区域地块时，楼面价只有3204元/平方米。参与的长汀村旧村改造项目，去年底浙江绿城房地产集团有限公司在该地块周边拍得的地价为328万元/亩，而兴润置业当年获得该地块的综合成本约为1000万元/亩。“土地贬值，使兴润置业的资产估值大幅贬值，也使银行在对其发放新贷款时更加谨慎，它只能去民间市场寻求融资，推高融资成本，形成恶性循环。这也是很多三四线城市中小企业正面临的现状。”中指研究院华东分院研究总监高院生对新金融记者表示。
市场层面，宁波楼市更为严峻的库存压力，使中小房企借助销售脱困的难度加大。据测算，去年宁波六区成交的住宅和商住用地面积，可建楼盘总规模逾900万平方米，按照近两年宁波市场的200至250万平方米之间的住宅去化量，2013年这批土地差不多可以满足未来3年的购房需求。
对于兴润置业问题，陈光辉表示，目前应急处置小组正和相关银行、债权人、相关企业进行协商，寻找解决方案。对于其旗下停工的楼盘争取找到企业接盘，以程度保障购房户利益。
评级机构惠誉则表示，浙江兴润置业事件折射出当前房地产行业的主要特征，两极分化、资金实力较强的大型开发商占优；小城市供应过剩；且行业增速明显放缓、利润率明显降低。国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，“房企融资成本提高”渐渐成为2014年中国房地产行业关注的一个焦点问题，且这种情况会越来越明显。
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