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房地产政策微调将至 确保市场平稳健康的发展

中国资本证券网   2014-04-19 00:53

[摘要] 现在,可能是中国房价的又一个底部,这也是金融危机五年后的第三次价格下探。中国宏观经济已经有了一个明确的调控区间,但是房价的波动仍然在坐“过山车”,房地产投资增速降至2009年以来的——拉低了固定资产下滑0.7个百分点,而一季度GDP增速降至7.4%,房地产投资增速放缓成为主要原因。

现在,可能是中国房价的又一个底部,这也是金融危机五年后的第三次价格下探。中国宏观经济已经有了一个明确的调控区间,但是房价的波动仍然在坐“过山车”,房地产投资增速降至2009年以来的——拉低了固定资产下滑0.7个百分点,而一季度GDP增速降至7.4%,房地产投资增速放缓成为主要原因。

季度的经济数据再次印证了房产商们的焦虑,这种忧虑从去年二季度就开始了。在经济运行下行的压力之下,房地产市场所积累的风险,正在成为对宏观经济和整个行业的又一轮考验。

压力之下的地产百态

“只有符合这个时代的企业才是一个能够生存的企业。”坐在北京国贸大酒店采访室里的万科集团执行副总裁毛大庆引用了一句话:“没有成功的企业,只有时代的企业”。

如果说时势造英雄,的住宅开发企业万科,过去的20几年显然是踩准了“以房地产业支撑GDP”的狂飙脚步,而现在又看准了新型城镇化的发展趋势。不过,万科在给自己做第四个十年规划时,却打算转型做一家城市配套服务商。用毛大庆的话来说就是“不破不立”。然而,这家行业龙头老大的转型背后,也或多或少给国内房地产市场的整体不景气添上一笔暗色。

尽管房价、投资增幅齐跌,但由于过去两年楼市销售业绩满门飘红,拿地冲动并未能迅速冷却,今年季度土地市场依旧热度不减。国土资源部4月15日发布的《2014年季度主要城市地价监测报告》显示,主要监测城市住宅地价仍保持较快上升,环比增长率为2.11%。“这两年房地产企业赚得盆满钵满,手上还是有些钱的,也愿意花钱去做土地储备。”工程总公司一位高层告诉经济观察报,“只是"去哪儿买地"考虑得更谨慎了。

房地产市场出现分化,“逃离三四线城市”已经成为地产商们的默契。曾经专注于中小城市扩张的恒大集团已经通过几次“大买卖”加大了在二线城市的拿地力度,并强势转向一线城市。去年全年,恒大地产加大土储扩充速度,新购的66幅土地主要分布于北上广深等一线城市,以及天津、杭州等经济发达的49个城市,全年买地费用高达700亿元,占营业总额的74%。恒大董事局制定的112战略明确指出,“项目拓展向一二线城市适度倾斜”。

然而,回归一二线城市意味着必须承担更加昂贵的地价,而且一线城市很难挤进。“一些较小的、资金紧张的房地产企业是很难进入一线城市的。”穆迪分析师梁镇邦说。

地产分析师更担心的是那些仍然在盲目拿地的企业。“去年销售不错,资金比较充裕,需要补充土地储备,今年就拿了很多地。”梁镇邦坦言,“在经济形势不好的情况下,这对企业运营能力是个很大的考验。”

绿地集团董事长张玉良则选择了走海外投资路线,在地产圈内,他常常以国内外的房产市场利润率作对比,呼吁企业走出去,回避国内的不甚明朗的房地产投资环境。“中国经济从十几年的高增长转为中高速的平稳增长,房地产市场价格处在高位,而有些地方可能要往低位走。但现在全球的资源价格处于低位,今后会逐步升高。因此,海外市场从资源价格到市场产品的价格、市场空间等方面都有很大的成长空间。”张玉良在今年3月召开的“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”讲出了他到海外投资的逻辑。

认可“走出去”的房地产企业并不在少数,上海本土化的房地产公司上海城投置地也开始筹划未来十年的房地产行业该去哪儿赚钱。“之前一直在上海做房地产,今年我们也开始计划去海外投资。”上海城投置地一位高层告诉经济观察报。

但对于众多的中小型房地产企业来说,“走出去”是大手笔,他们更多地是等待新型城镇化带来的机会。“我们也没别的办法,新型城镇化对于我们当地来说还是有一些机会的。”发展股份有限公司的一位高层告诉经济观察报,他们正在密切关注新型城镇化的利好政策。

经济下行与地产政策

“中国经济现在正在发生着一场全面而深刻的结构性变革。”国家统计局国民经济综合统计司司长盛来运在上周三的一季度国民经济运行情况发布会上这样回答记者的提问,称中国由投资主导型经济转向消费主导型经济的转变正在悄然发生。

这对于中国的房地产企业来说再次得到了一个明确信号:房地产企业也到了转型期,并且早就已经开始。房地产市场的发展与中国宏观经济形势契合,受GDP增速放缓和产业结构调整等影响,长期以来的上行态势正在回调。“今年以来房地产价格疲弱,加上去年地产商相对很乐观大规模买地,资金压力肯定会逐步地体现出来。”固定总部首席分析师范为说,“经济下行趋势明确,在这种情况下,对整个房地产市场的预期应该不会太好,所以今年房价可能会是一个疲弱状态。”

在《2014年季度主要城市地价监测报告》中也重点提到,资金层面受监管限制及风险策略调整影响,银行放贷规模收缩;房地产开发企业到位资金增速回落,明显低于投资开发增速,利用外资、个人按揭贷款增速等均有显著下降。

利率提高、房地产信贷规模收缩等货币政策让开发商过上了勒紧裤腰带四处筹钱的日子,“融资成本过高”成为今年上半年业内最为频繁的抱怨。“房地产市场变成一个结构化市场,去年70个大中城市房价只有一两个城市下滑,今年年初我们就发现这个数目在增多,更多城市可能加入房价下跌通道中来。”范为说,“房地产下滑比较明显的城市可能会出现一些松动,但整体房地产市场不会出现大的变动,相关部委对房价变动还是有准备的”。

资金面的收紧增加了房地产开发企业的成本压力,三四线城市去库存压力大,部分城市已经出现企业债务违约。今年3月,浙江奉化龙头房企兴润置业因无法偿还债务而破产的消息,再度引发市场对房地产行业及其信贷违约风险的担忧。

不过,决策层对房地产市场疲软的容忍度超出此前的市场预期。李克强4月10日在博鳌亚洲论坛的主旨演讲强调,“我们不会为经济一时波动而采取短期的强刺激政策”。

这很可能预示着,在房地产市场没有出现全面崩盘迹象的情况下,目前政府不会贸然改变此前的房价调控政策,而更愿意着眼于中长期,出台一些能够帮助实现结构性调整的房地产调控政策。“这也是市场调节的一个很正常的表现。”盛来运在分析中国季度经济运行数据时说,房地产市场的这种新变化,既是市场主动调节的结果,也是政府主动调控的结果,相关部门会密切跟踪房地产市场变化,进一步完善房地产调控的政策,着重建立房地产调控的长效机制,确保房地产市场平稳健康发展。

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