[摘要] “一个是土地供应量过大，一个是地方政府规划摇摆不定”，泰禾掌舵人黄其森近日表示，这是他看到一些城市正面临的最棘手问题，不少开发企业也因此陷入了进退两难的局面。伴随上一轮城镇化人口和土地红利的双双消解，房地产商在不同城市之间的幸与不幸，正逐渐显露。
“一个是土地供应量过大，一个是地方政府规划摇摆不定”，泰禾掌舵人黄其森近日表示，这是他看到一些城市正面临的最棘手问题，不少开发企业也因此陷入了进退两难的局面。伴随上一轮城镇化人口和土地红利的双双消解，房地产商在不同城市之间的幸与不幸，正逐渐显露。
有消息人士透露，4月16日，江苏省住建厅下发通知，要求调研连云港房地产市场运行情况。这次调研的重点是连云港市开发区的猴嘴板块。2010年前后，绿地、保利、恒大等企业纷纷入驻连云港。当时的抢占先机，演变成了今天的“骑虎难下”，连云港楼市险情惊动了省厅。
“没规划，还怎么卖？”
据了解，进驻连云港的恒大、绿地，其尚未动工地块均有退地意向。等多家企业。“当时大伙集中拿地的区域叫猴嘴板块，宣传做的很好，未来开发区会如何如何，甚至开发区的主干道都修的非常漂亮了”。据知情人士透露，猴嘴板块是当时连云港政府大力招商引资的区域，规划相关配套为区域带来很大人气。
但好景不长，2012年是连云港的分水岭。时值连云港政府领导调动，“新一届领导班子不愿意在上一届领导的框架下做事，猴嘴区域土壤品质不适合做很多配套，所以新一届领导调整了方略，直接放弃了猴嘴，将连云港发展重点转移到新海新区”。
知情人士称，无奈的是，本身连云港土地供应量就很大，很多项目都在百万平方米以上。连云港也不同于其他三线城市，产业支撑能力不足，港口经济效益带动性不强。“这个区域如果要做起来非常依赖政策支撑，如果被放弃了，开发商肯定是不希望继续往下走”。在这种形势下，一些已开发项目，开发商采取降价策略，一些尚未动工的地块，则进入了无限期搁置中。
数据显示，连云港房地产住宅市场处于供大于求的状态。2013年3月初至2014年3月底，全市商品住宅供应面积约为416万平方米，而成交面积约为367万平方米。此外，在不计入商住地块的条件下，连云港去年全年住宅用地供应共48幅，总出让面积371万平方米，约合上海同期出让量的七成。与之不协调的是，2013年公布数据显示，连云港市常住人口为440.69万人，仅达到上海市常住人口的18%。
本地需求有限，供应量却高居不下，让政策利好抽离后的港城开发区危机更加突出。据当地分析机构统计，2014年一季度，连云港市开发区共成交住宅409套，在全市四区、四县排名倒数第二位。“企业习惯于跟着政府规划走，但本身市场没有强劲的购买力支持，一旦规划拉动而来的需求消失，开发企业就不得不面对'没规划，还怎么卖'的难题。”一位房地产业内人士说。城市规划更改，利好不再，或是多家企业在思退港城的原因。
“去化慢，还怎么赚？”
而远洋地产的退地意向则源于过多布局二、三线城市，周转缓慢拖累集团整体溢利。库存高企，去化缓慢，让远洋地产当家人李明对一些二、三线城市退意萌生。据远洋地产2013年年报显示，截至去年年底，远洋地产土地储备大约可售总楼面面积为2340.4万平方米。按其2013年协议销售面积258.3万平方米的去化速度，整体消化长达9年。参照兰德咨询给房地产开发企业的建议土地储备量为30个月消化周期，远洋照比合理值高出6年半。
为此，李明高调提出2014年，使周转率目标从23%拉升至30%，并透露已将秦皇岛项目部分土地退还政府。
远洋地产率先在秦皇岛退地或是基于对市场情况的看淡。秦皇岛当地某项目负责人表示，秦皇岛整体市场年去化量大约在1万套以上，按照现在的库存来看，消化周期可能长达十年。
买定离手，钱货两讫，如何说退就退？
知情人士表示，在秦皇岛拿地，一般是前期跟政府沟通，协商勾划土地，政府同意后，开发商去做拆迁整理，然后再做项目开发。在项目动工之前，企业退出有一定灵活性。远洋或是跟政府达成了协商，把原本划归远洋的土地归还了。
在房企普遍强调高周转的战略下，要打击的就是高库存，选择壮士断腕未尝不是明智之举。
兰德咨询总裁宋延庆表示，目前的市场是，地价早已过了每年增值百分之几十的年代，而资金成本及财务费用却居高不下。近年来高周转成为主流开发模式的根本原因是，如果企业的土地储备增值低于资金成本，其实意味着储备将带来“亏损”。若后期销售速度也比较慢，可能导致项目净利很低。不过，能采取与秦皇岛一样容易退掉的土地预计并不很多。接近远洋地产人士表示，2014年远洋将会因地制宜，不会大规模退地。
分化危机
企业在区域发展可期、地价低廉之时，大面积拿地抢占这些二、三线城市，而在后期城市发展进程中，利好因素消解，庞大体量过重布局反而难以及时“悬崖勒马”。企业在战略上表现的犹疑，除了自身的原因，背后更多的折射了市场的不确定性。而眼下市场的不确定性就体现在“城市分化”。
事实上，目前除了一线城市，二、三、四线城市的状况很难一概而论。数据显示，2014年1季度，一线城市商品住宅成交量同比2013年下跌43%，二线城市同比下跌22%，三线城市典型城市成交量同比下降55%。分析人士判断，城市分化仍是2014年的主旋律，今年二线城市冰火两重天的情况会非常严重，而更多的三四线城市今年可能会随着目前市场的波动往下调。
分析人士孟音指出，尽管同比去年均有下跌，但三线城市分化最为明显，同样被划分为三线城市的惠州和文昌就有截然不同的市场表现。如北海、泉州、文昌等房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，与一、二线城市步调一致，2014年一季度成交量尽管较去年同期有所下跌，但较2012年、2011年均呈现上涨。如三亚、惠州等投资过热城市，风险也逐渐显现，今年1季度商品住宅成交面积均不及2012年和2011年同期。
二线城市也能看出明显的分化趋势。部分二线如南京、成都、武汉等市场供求比较均衡的城市，项目去化将维持既有节奏，降价可能性不大；而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断，市场观望情绪累积，预计成交量也将有所回落，房价将小幅下滑。
这种以库存判断市场预期的方式，泰禾集团董事长黄其森也在用。一周前，一句“幸亏没去杭州”让他一不小心站到了融创董事长孙宏斌的对立阵营，也引发了业内对城市选择的讨论。
供需和规划成为越来越多企业注意到的问题，远洋地产在选择城市时的三点核心标准，也可浓缩为“人多、有钱、规划稳”。黄其森认为，很多三、四线城市土地集中供应，可能企业刚进入的时候，供应量不一定大，但是一两年后，土地供应增加过多。还有重要的一点是，政府发展规划摇摆不定，目前中小城市在密集出现这样的情况。
基于这样的认识，黄其森谈起了自己的“泰禾打法”：“泰禾做三、四线城市，不会像其他企业，一拿地，就三、四千亩的拿。我们也就是拿几百亩，再带一点商业。不为别的，就是因为这样快。的确，越来越多的企业看中了“小盘快跑”的方式，以灵活应对市场变化。躲避风险是一个方面，在如何判断风险上，孟音认为，应该分为短期、中期、长期来利用不同指标判断。
短期风险应关注供求比指标。一般来说，供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于0.8则为供过于求。根据今年一季度数据，除绝大部分城市供需平衡，近期出现降价风波的杭州就处于供过于求状态，此外还有济南、南京、青岛、苏州。而深圳、贵阳、南宁、厦门等城市则呈现严重的供不应求。
中期风险应关注住宅库存消化周期。一般来说，消化周期在12个月左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求。今年阶段性数据显示，长春、青岛、宁波、杭州等城市消化周期被拉长，出现供过于求迹象。另外，除北京、广州两个一线城市外，合肥、厦门也呈现供不应求。
土地消化周期则显示长期风险。二、三线城市近年来加大城区建设力度，土地供应大幅放量，导致土地消化周期显著高于一线城市。包括长春、杭州、大连、天津、哈尔滨、太原、南通、盐城、温州、鄂尔多斯、潍坊、临沂等城市在内，土地消化周期都在三年左右，而宁波、鄂尔多斯等城市更是供应显著过量。在城市分化日趋严峻的预期下，一些消化周期过长的城市将调整企业的操盘能力。根据监测数据，长春、沈阳、天津、济南、青岛、杭州、宁波、福州等8个重点城市的供求、存量及消化周期均超越其警戒线。
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