[摘要] 过剩的中国房地产市场，到底存在多少资源的过剩？10日西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（下简称“该中心”）给出了其调查结果——2013年我国城镇地区住房空置率达22.4%。其中，作为社会保障性质的经济适用房空置率更是高达23.3%，未能充分发挥其应有的保障作用。
过剩的中国房地产市场，到底存在多少资源的过剩？10日西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（下简称“该中心”）给出了其调查结果——2013年我国城镇地区住房空置率达22.4%。其中，作为社会保障性质的经济适用房空置率更是高达23.3%，未能充分发挥其应有的保障作用。
空置房不仅仅占据了土地、房产资源，据该中心估算，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿元的住房贷款余额，降低了金融市场效率。
他们是在北京举办的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”新闻发布会上发布上述结果的。该中心指出，根据数据分析，中国住房市场需求乏力，供给过剩，住房市场下行趋势已明。
89%的城镇家庭拥有住房
调查结果显示，截至2014年3月，我国城镇家庭住房拥有率为89.2%，农村家庭住房拥有率则为96.7%。与欧美发达国家相比，我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。其中，高出英国家庭的20.3%，高出美国家庭的21.8%，高出德国家庭的33.7%。同时，截至2014年3月，中国城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。
虽然住房拥有量居高不下，但是刚性住房需求却较两年前明显下降。所谓刚性需求，包括无房家庭需求、有房但是住房不在生活及工作重心所在地、分家需求。
该中心的数据显示，自2011年8月到2013年8月，城镇家庭刚性住房需求显著下降，从28.2%降低至24.6%，下降近3个百分点。而2014年季度数据显示，城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。
另外，该中心在结合家庭在所居住房屋的年限和房屋面积，估算出有13.1%的城镇家庭有潜在的改善型住房需求。
那么这些需求中有多少需求能够实现呢？在结合家庭收入以及家庭资产状况进行估算后发现，家庭中只有7%的家庭其刚性住房需求以及改善型住房需求有能力得到满足，其中，城镇地区剩余的可实现刚性住房需求为3.1%，可实现改善型住房需求为3.9%。
23%的经济适用房竟成空置
该中心数据显示，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套。
而在国际上，2000年至今美国的空置率介于1%至3%，香港地区的住房空置率低于5%，欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%，日本2008年的空置率为13.1%，台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。可见，我国住房空置率明显高于其它国家和地区。
其中尤其值得重视的是，经济适用房空置比例高达23.3%，仅次于商品房的空置率。经济适用房是国家为满足城镇中低收入家庭而提供的保障性住房。数据同时显示，家庭年总收入的25%家庭拥有经济适用房的比例，达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点。
“收入的25%家庭拥有的经济适用房中27.5%的比例处于空置状态，经济适用房存在严重的资源浪费和‘错配’现象，未能充分发挥其社会保障作用。”中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁说。
而且，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。空置住房占用的银行贷款，属于资本闲置，降低了金融市场的效率。空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%，在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%，是社会资源的巨大浪费。
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