[摘要] 十来年间，中国老百姓用“血”的教训总结出：关于中国楼市，巴菲特和索罗斯不能信，经济学家不能信，政府调控不能信，如今地产商开始唱衰楼市，是拐点还是苦肉计？
十来年间，中国老百姓用“血”的教训总结出：关于中国楼市，巴菲特和索罗斯不能信，经济学家不能信，政府调控不能信，如今地产商开始唱衰楼市，是拐点还是苦肉计？
5月15日，出售股权给融创的消息公开后，绿城中国董事长宋卫平两天内收到了两百多条信息，“问及事出何因，又表示疑惑、惋惜乃至不解”。宋卫平不得不于17日在绿城官网上发布即将引退的公开信。
六天后，绿城与融创邀请三百多家媒体到杭州，宣布：双方已签署股权转让协议，此后，融创将持有绿城中国24.313%的股权，成为绿城中国的大股东。发布会上，北京某报女记者激动不已，说：“看了您的公开信，当时我就想给您一个大大的拥抱。”宋卫平回应：“你现在上来的话就可以。”
2013年，绿城以553.8亿元的销售额居国内房地产企业第十名，融创以508.3亿元紧随其后。且去年绿城销售均价达20115元/平方米，为房企。至少从惯常的指标上看，绿城都显得欣欣向荣，为什么宋卫平不玩了？
“中国的房地产现在就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的大冰了。”
就在绿城与融创作秀的同一天，《钱江晚报》报道杭州实施“限降令”救市，“商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签”，还称“过去的一周，杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门请去约谈”。
的小道消息来自住建部，“北上广深外，住建部将允许地方对限购政策进行调整”。与政府部门救市的急迫相映成趣的是，房地产业大佬们的集体看衰。
在房地产界引起轰动的是万科执行副总裁毛大庆的内部讲话。在这个后来被辟了谣的讲话里，毛大庆称反腐败对高端楼盘影响巨大，不仅少了一批官员买主，而且动摇了人们持有高端楼盘的信心。“我们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多达14到15次。”越来越多来历不明的房子流入二手市场，“我爱我家、链家的单日挂单量从原来的5套房子，急剧增长到10到12套房子，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至腰斩售价，可见这房子都不知道怎么来的。”毛大庆说：“某省某地级市公安局局长找了44家门店挂他的房子，大概1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。”
无独有偶，SOHO中国董事长潘石屹(微博)在清华大学经管学院的一个内部讲话也被“流出”，潘石屹直言：“现在中国的房地产，市场的成交量、租金、每个购房人的眼神、心态、家庭收入，都不正常，就像一个人血压是正常人的好几倍。”潘石屹举出两个房地产下滑的原因：一是不动产登记条例以及房产税的出台，会出现毛大庆描述的甩房现象。二是农村建设用地的开放，“北京的农村建设用地面积是1006平方公里，相当于300个北京CBD这么大。有了土地供应，建房子是非常容易的，现在建房子的速度也很快。”潘石屹痛下结论：“中国的房地产现在就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的大冰了。”
“为什么现在卖呢？因为现在仍然是春天，再过几天就是夏天了，夏天卖东西肯定不适合，春天卖比较好。”
宋卫平也感受到了市场的风声鹤唳。“绿城完成了季度的经营指标，但第二季度四五月份的销售指标都碰到严峻的挑战。”宋卫平说：“绿城的产品60%以上是企业主购买的，40%是央企、国企里的从业人员。中国所有企业都开始面对挑战，这个挑战在中国以往是没有碰到过的。等到舒适型和尊贵型的那批客户开始产生犹豫的时候，等到他们不再那么有购买力的时候，比如在浙江、温州的客户和台州的客户开始萎缩的时候，那这个行业真的面临很严峻的挑战了。”
“这个问题究竟如何解决，需要花多少时间来解决？对不起，在座的人，台上和台下的人可能都一时没有太好的办法。”在这种形势下，“绿城现在虽然不是很差，但是要摆脱整个市场的影响和摆脱整个行业的影响，绝非易事。”宋卫平称，“现在是房地产最困难和谷的时候，如果再往下走就全崩掉了。如果再没有一些积极的做法，中国的经济下滑将无可避免。下滑到一定阶段，形成经济崩溃的可能性是有的。”
也正是在这样的形势下，宋卫平选择了硬汉孙宏斌。在与融创合作的两年里，绿城“努力学他们的所谓‘狼性’”，宋卫平打趣地说：“这个‘狼性’我真的不喜欢，他们有一个名称叫‘现杀’，就是说次看了这个房子就付钱，江南人很温柔，我们绿城叫‘一见钟情’，你说哪个好听？”
面对这次交易，孙宏斌一直着保持低调的沉默，他是一个认准了方向就绝不回头的人，他不认可宋卫平的养老地产，称他绝不会做养老地产，虽然他对市场也很悲观，但他从来不害怕失败，他说：“我一直对这个市场挺悲观的，经济下滑的压力这么大，各个行业都产能过剩。”
“为什么现在卖呢？因为现在仍然是春天，再过几天就是夏天了，夏天卖东西肯定不适合，春天卖比较好。”宋卫平预测，如果两年后宏观经济好转，“那个时候绿城将会如虎添翼，老孙的管控能力，他的执行力，他的激情，他的斗志有充分的用武之地。”
“自从2001年的调控以来，中国的房地产行业一直不正常，市场不像市场，行业不像行业，企业不像企业。”
宋卫平称，市场因素在他转手绿城的原因中占30%比重。而坊间传言，宋卫平是因为豪赌巨输才出售绿城，面对这样的问题，宋卫平称自己“对于赌场到目前为止还不能算是一个胜利者”，他说：“这个因素占的比重真的不是太大，1%—3%，它是一种诱惑，你可以不用上班，你可以去探寻里面好象有规律又好象没有规律的变化，那是一个高智商的事情。”
除了30%的市场原因和不多的豪赌原因，另一个坊间传闻是宋卫平和吉利集团李书福在2002年发起轰动中国足坛的“扫黑行动”后，在数年后的宏观调控中，宋卫平的绿城中国在融资方面一直不顺利，也因此才在后来引进香港九龙仓的战略投资以及把上海、苏州等项目卖给融创。
这些年的江湖浮沉使宋卫平的大学同学、绿城中国行政总裁寿柏年落下大病，“去年路演回来，他胃出血，1500CC……我跟寿总加起来是120岁，总是要退休的”，宋卫平说，他离开这个行业，还因为“心里面未免有一种愤怒”，“谁让你们把这个行业和市场弄成这个样子的”。
“自从2001年的调控以来，中国的房地产行业一直不正常，市场不像市场，行业不像行业，企业不像企业。已经不适合一般生存能力的公司生存和发展。”宋卫平说：“我非常反感那些傻乎乎的规定，什么地价不准超过150%，超过以后影响竞拍保障房的面积。这些人疯了，简直是猪脑子，这种地我永远不会去拿，我不愿意跟猪一起做事情。中国有那么多猪脑子怎么回事？还都是大学。”
“像杭州华家池，(价格)差不多两万七、两万八，要配安置房。安置房物管费怎么收？这个安置房你分给谁？多少平方？物管费怎么收？两个大门还是一个大门？以后怎么个融洽法？不动脑子，就管自己的乌纱帽，这个官不当也罢，又不是不当官就没有饭吃。真的对这些所谓的知识分子干部失望，天下三岁小孩都知道的，偏偏他们不知道，而且全部都是博士、硕士，不能为了乌纱帽来管理城市！”
访谈到最后，宋卫平爆发了，似乎要把20年来的怨气一次发泄出来：“出台一个政策，两个政策，等待、等待、等待，等到今天那些愚蠢的政策还不肯取消，原来的部长也下台了，你还给我们自由好不好？这是企业的基本权利，我们是领过营业执照的人，我们不是非法同居。以前住建部也非常不靠谱，部长下台应该放鞭炮。大家都死掉了，房产也起不到拉动作用，对谁有好处？对谁也没有好处！”
宋卫平
《致绿城业主、绿城员工及各界友人》的公开信
人生一世，无人不关心盖棺之论，而我能在离世前预览到大家对我二十年房地产行业生涯的追思，也是一种机缘。更有幸，看到你们的主体评价是正面的。这是莫大的安慰。以前我说过，恨不得扒开胸膛让世间看看，开发商的心，也有红的。原来大家都理解。所以，我们绿城人信奉的那句话是对的：种瓜得瓜，种豆得豆。(节选)
置顶楼市的地产大佬们
尽管房地产只是夜壶。但政府真的不需要这只夜壶吗？政府可以不用夜壶。但政府会不关注必要的经济增长与底线吗？至少房地产还不是过剩产能。城镇化和消费升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦，不管政策如何调整，都需要有个安定、舒适的家。
——节选自5月28日任志强(微博)三千字长文《为什么是房地产》，反驳楼市泡沫破裂说。
房地产至少15年之内不可能有拐点，中国房地产还有10—15年的发展期。垫首付不等于变相掉价，相反，这才是真正流着道德血液的开发商。
——4月13日，保利地产董事长余英在某房地产论坛上表示。
只要今年中国经济GDP增长率能够维持在7.5%—8%，一线城市房价依然能维持不低于10%的涨幅，二、三线城市也能维持约5%的涨幅。在中国城镇化发展的浪潮下，三线城市仍将是未来房地产企业的主战场。
——4月1日，恒大地产董事长许家印于恒大2013年度全年业绩(净利增长49%)发布后表示。
每个企业应对风险的能力都不一样，说三、四线要崩盘，不是别有用心就是能力不足。
——3月11日，建业地产董事局主席胡葆森表示。
中国的真实城镇化率还不到40%，十八届三中全会才定下政策，去年年底刚开完了新型城镇化工作会议，国家首度把城镇化作为国家经济发展的重要支柱，作为推动国家发展的主要动力。这个方向刚刚才定下，房地产就崩盘了，你觉得可能吗？
——2月27日，万达集团董事长王健林列举了三大理由，坚决反对崩盘说。
过去十年，确实是房地产的辉煌的十年，而从2013年特别是下半年发生在土地市场的激烈竞争看，几乎看不到在合理时间，比如三年之内房价大跌的任何可能。
——1月10日，富力地产董事长李思廉表示。
“拐点说”是人为制造的
根据孟晓苏的总结，中国楼市有一个明显的周期性发展规律———五年增长、两年跌落，七年为一个周期。上一个发展期是2006至2010年，接着就出现了2011和2012年的跌落期。
这个发展周期规律现在仍然在进一步发挥作用。从去年开始，房地产业已经进入了一个新的发展期。他表示，理论上来说，现在并不是房地产的拐点。
“去年房地产市场的旺销，并不是‘国五条’闹的，而是房地产本身到了一个发展期。”他说，“另一方面，新一届政府的上任，本身也将带来3-5年的增长。”
他同时指出，房地产复苏已成为去年中国经济增长的主要推动力，对“稳增长”起到了重要的作用。去年年底和今年年初出现的楼市价高、滞销等情况，是媒体炒作的结果，是有些人想制造出拐点。
“去年的楼市发了40度高温的烧，今年恢复到正常，就显得下降了。这使‘拐点说’又频繁出现。”他表示。
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孟晓苏认为，过去十年以房价为目标的调控从根本上是不对的，收缩银根、缩减土地供应、限制购买更是“调反了”。
“前几年调控政策频繁出台，不仅土地供应缩减了，接着又实行了限购限贷。正是这种把降价当做调控目标的这种错误判断，使紧缩银根、紧缩地根———也就是减少房地产供应量的方式频繁出台。这不是调反了吗？越是要增加供应量的时候，却越打压供应量、越紧缩供应量。”
他认为，更可怕的是多年调控让社会陷入病态思维。
“一些房地产企业在去年总怀疑下半年会出政策。因为多年挨政策的‘打’，每年被痛‘打’一两顿是常态。去年，政府总体以‘不出新政策’、以一种观看的态度来对待楼市，反而使一些企业和地方政府不适应。这种类似‘斯德哥尔摩综合征’的心态是十分病态的。”孟晓苏表示。
常年调控让楼市陷入病态思维
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另一方面，在孟晓苏看来，在过去十年里，保障房的建设基本上没有太大进展。这十年的保障房建设空白，使得保障房建设成为了中国楼市的短板，也是中国房地产业所出现的不少问题的重要原因。
“保障房建设的空白就像是木桶的短板，此前的楼市调控，并没想把这根短板补好，反而企图将其他长板折短———明明是保障房的责任，偏要打商品房；明明是左腿病了，偏要治右腿，这从根本上是错误的。”
楼市问题源于保障房建设短板
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新任政府不会轻易用行政调控
近期，央行逐渐放松个人住房贷款业务、降低存款准备金率等一系列措施，似乎让人看到楼市松绑的希望。对此孟晓苏认为，在新一届政府的思想调整下，通过政策调控来影响楼市的方式基本结束。
“最近国务院把融资等问题进一步放开，限购也在各地慢慢放，这两道夹子打开，中国经济很快就能有好的恢复。”
在中国近年整体经济增速大幅放缓的背景下，孟晓苏坚持，如果地产业继续低迷，会阻碍整个中国经济的观点。他认为中国经济从低走高的周期规律，分四个步伐。是政府投资，第二步楼市拉动，第三步才是实体经济启动，第四步是股市。“没有楼市的启动，政府拉动力减弱的情况下，实体经济怎么起得来呢？”孟晓苏说。
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