[摘要] 年初以来，房地产市场风声鹤唳。不论从短期还是长期来看，我们似乎都很容易找到房价下跌的理由。短期看，销量大幅下滑、库存居高不下、融资环境趋紧、地产商压力骤增。长期看，人口结构出现拐点，刚需增长遭遇瓶颈，外资流入趋缓，流动性盛宴终结。
年初以来，房地产市场风声鹤唳。不论从短期还是长期来看，我们似乎都很容易找到房价下跌的理由。短期看，销量大幅下滑、库存居高不下、融资环境趋紧、地产商压力骤增。长期看，人口结构出现拐点，刚需增长遭遇瓶颈，外资流入趋缓，流动性盛宴终结。
现实数据也印证了房地产市场的困境。根据中指研究院的统计，百城住宅价格同比涨幅已经从去年底的11.5%降至5月的7.84%，尤其是5月以来，百城房价出现23个月以来首次环比下跌（-0.3%），下跌城市的比例也从去年底的30%骤增至62%，其中不仅包括大家普遍担忧的二三线城市，也包括上海、广州、深圳这样的特大城市。
但是，有一个城市却独树一帜、异常坚挺，那就是北京。就在房价遥遥欲坠之时，北京的房价却仍在逆势上涨。5月，北京住宅价格环比上涨0.7%，成为一个连续24个月环比上涨的城市，而且比去年底以及上个月的涨幅还略有扩大。与去年同期相比，涨幅仍高达22.4%，远高于同期百城房价7.8%以及一线城市16..6%的涨幅。
为什么北京的房价如此特立独行？根本的原因在于，中长期来看，北京房价的刚性上涨动力更强，房地产上行的长周期可能还没有结束。
从需求端来看，北京房地产市场的需求刚性更强，远未释放完毕。最主要的原因在于，北京的人口吸引力相对较强，人口增长较快。按照2004年的《北京市总体规划》，预期到2020年北京常住人口达到2100万。但2013年，北京人口已经提前7年突破这一目标，达到2114万人，而且这一数字还在以每年50-60万人的速度以及2%以上的相对速度增长，明显领先同为特大城市的上海（不到2%）、深圳（不到1%）等城市。
为什么北京市严控户籍，但依旧无法阻挡常住人口的爆炸式增长？归根到底，北京集聚了最优质、最丰富的公共资源。作为党中央和国务院的所在地，北京不仅是的政治中心，还是无法取代的经济和文化中心。截至2013年底，500强企业中已经有48家总部落户北京，居全球之首。北京还拥有112所211院校中的26所，居之首，相当于排名第二的上海的3倍、天津的6倍、山东、浙江等10余个大省的总和。北京还拥有近60家三甲医院，占的1/20以上，几乎相当于上海的两倍……户籍管制治标不治本，如果不改变思路、由堵到疏，北京的人口压力还将继续加大。
从年龄结构上看，北京人口也相对年轻化。2013年北京15-64岁的劳动适龄人口占比在82%以上，远高于72.8%的平均水平，而64岁以上老龄人口的占比仅为8.6%，明显低于平均水平（9.7%）。这意味着除了人口空间迁移带来的刚需之外，人口年龄结构对应的刚需也相对强劲。
从供给端来看，和需求端的火爆不同，北京房地产市场的供给相对不足，加剧了房价的上涨压力。
首先，北京的住房容积率偏低，土地利用不够合理。和上海、广州等特大城市的高楼林立形成鲜明反差的是，北京市的高楼很少。比如，北京超过300米的高楼只有一座330米的国贸三期，而上海则拥有4座，其中3座高度超过400米。容积率低反映出“摊大饼”式的城市规划，同样功能的建筑在北京挤占了更多的土地，再加上北京市区内需要保护的历史文化资源较多，导致可供住宅建设的土地资源相对紧缺。
其次，北京对国五条规定的20%个人所得税执行最为严格，推高了交易的税费成本。符合免税条件的房主也会相应的加一个“免税溢价”，导致国五条之后房价骤然上涨。举个例子，一套不满五的房子卖400万，成本价200万，则个税为40万。总房价涨至440万，这种情况下，同样位置的一套满五的房子也会跟随涨价至接近440万的价位。
第三，北京住房的产权结构更为复杂，房改房、福利房、集资房、央产房、军产房等非商品房，产权转让存在盲区，无法形成有效供给。
第四，北京周边发展相对滞后，这和上海与周边长三角的无缝连接有很大区别，不能有效疏散人口，人口集中于中心区域，导致人口密度过大，而中心区域的土地供给有限。
因此，在供需两端的刚性支撑下，北京房地产市场虽然销售持续低迷，但价格却呈现出逆势上涨的刚性。中长期来看，尽管房地产市场已告别盛夏步入凉秋，但北京房地产市场的高温却很难消退。近期短暂的降温之后，北京房地产市场可能再度升温。那么，什么将成为市场回暖的催化剂呢？
，自住房公布中签结果，锁定的观望需求释放。2013年10月北京住建委发布“京七条”，正式启动自住型商品房建设，并宣布2013-14年计划供应7万套，房价比周边低30%。表面上看，这有助于降房价，但实际上，大部分自住房的位置距主城区较远，市区内的项目严重供应不足。以金隅汇景苑和汇星苑两个项目为例，5200套房源吸引了43.7万人申购，中签率84：1。现在所有自住房都还没有公布中签结果，一旦下半年陆续公布，原来锁定在申购中的相当一部分刚需可能重新转战商品房市场。
第二，住房按揭贷款可能逐步放松。去年下半年到现在的房地产市场骤冷主要原因就是资金面趋紧，一方面厂商融资压力加大，不得不降价回款，另一方面，由于货币政策收紧导致负债成本大幅攀升，大部分银行收紧按揭贷款额度，取消首套房利率优惠甚至上浮房贷利率。但目前来看，随着稳增长压力加大，政策明显回暖。央行此前会议明确要求加快房贷审批，而从客观上看，今年银行负债端成本快速回落，银行也比去年更有条件去配置安全度高但率相对较低的房贷资产。目前已经有个别银行推出房贷优惠，未来或有更多银行跟进。
经济南下，北风劲吹，死灰也可以复燃。若想彻底根治北京的高房价，除了加快保障性住房建设之外，还必须加快推进京津冀一体化，优化区域发展规划，从堵到疏，从治标到治本。否则，高房价将成为北京的不可承受之重。
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