[摘要] 近日，在莱坊香港办公室举办的记者招待会上，莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文和大中华研究及咨询部主管纪言迅回顾了过去半年香港及中国内地的物业市场表现，并且预测今年下半年住宅市场的趋势。
近日，在莱坊香港办公室举办的记者招待会上，莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文和大中华研究及咨询部主管纪言迅回顾了过去半年香港及中国内地的物业市场表现，并且预测今年下半年住宅市场的趋势。中国内地方面，莱坊预料市区的住宅楼价将被抑制，而郊区的住宅价格将下跌。香港方面，由于港政府放宽双倍印花税，预计住宅交易量在2014年下半年将出现反弹，但由于其它楼市降温措施仍严厉实行，相信楼价不会上升。
中国内地住宅市场呈现两极化的局面。由于供应紧张及需求强劲，一线城市及市区的住宅楼价持续坚挺。而在郊区及二、三线城市，住宅供应充足及积存量高，促使开发商减价速销。
纪言迅指出中央政府推出楼市降温措施已对压抑楼价上涨起了作用。2014年上半年，一线城市住宅楼价的升幅已放缓到2至3%，二线城市仅录得1至2%的升幅。今年前四个月，住宅销售金额按年下跌10%。
中央银行目标调低银行存款准备金率半个百分点，目的为农村及小企业提供贷款，预计不会带动住宅市场转活。部份的额外资金或将流入房地产市场，但相信对楼市的影响不大。
由于开发商缺乏资金加上积存量高，中国内地住宅动工量已在今年前四个月按年下跌25%。 假设2013年的平均销售量持续及市场没有新供应，预料需要10至20个月才能够吸纳国内其中16个城市现有的存货。面对负债比率高企及银根收紧，开发商为达到销售目标、减少存货及增加现金流比例，预计他们将于今年下半年大幅度减价求售，特别是二、三线城市及郊区。
纪言迅预料，今年下半年市区的住宅楼价将维持坚挺，一线城市的增长预料为5%以内，二线城市则在3%以内。在2014年，预料一线城市市区一般住宅价格将上升3至8%，而二线城市则上升1-2%，豪宅价格将录得较佳表现。最近几个月，郊区住宅大幅度减价，预计今年一线城市郊区整体住宅楼价将下跌5-10%，二线城市则下跌10-15%。
港楼市方面，在2014年2至3月期间，住宅销售量低至每月逾3,000宗，及至四月份才反弹至4,781宗，五月份进一步更上升至5,270宗。林浩文指，政府放宽双倍印花税将带动住宅市场的入市气氛，对于吸引换楼客的开发商最为有利。今年上半年积聚的购买力将重新释放，预计住宅交易量将在未来几个月上升。与去年50,676宗相比，今年香港住宅交易将维持在约50,000宗左右，宗数较受SARS影响的2003年更少。
由于开发商继续推出多项优惠以抵消楼市控制措施带来的影响，2014年一手住宅销售市场将趋活跃，二手住宅销售市场亦将复苏，原因是有较多业主愿意提供折扣，务求与开价具竞争力的一手住宅竞争。
2014年的住宅市场仍将继续由用家主导，但投资者亦将开始重投市场。一手住宅项目的中国内地买家比例将较去年轻微上升，但预料仅占不多于20%，较过去几年顶峰的30至40%为低。预料企业买家的比例仍低于5%，低于过去几年顶峰的15%。
由于其它楼市控制措施仍在严厉推行，林浩文预计放宽双倍印花税不会刺激住宅楼价向上。市场已经转向，并有拾级而下的趋势。在未来几年，预计住宅楼价将向下行，但在低息环境下，楼市不会有重大调整。美国或会逐渐退出第三轮的量化宽松及利息上调是的不稳定因素，但相信最快在2015年过后才会发生。
林浩文指出香港住宅市场出现两极化的局面。港岛区的楼价持续坚挺，而新界区则录得显著跌幅，因此整体住宅楼价在2014年上半年仅轻微下跌。相信到了下半年，楼价跌势将转趋明显。由于楼市降温措施持续及供应增加，预计住宅楼价在2014年全年将下跌5%。
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