[摘要] 当前我国楼市已经进入调整期，购房者和开发商的预期发生变化，不少城市出现量价齐跌的现象。在此背景下，一些地方政府出现政策松动迹象，频频通过放松限购等手段刺激楼市。
目前我国楼市已经进入调整期，购房者和开发商的预期发生变化，不少城市出现量价齐跌的现象。在此背景下，一些地方政府出现政策松动迹象，频频通过放松限购等手段刺激楼市。然而，短期刺激对于楼市整体发展的效果并不大。当前更应该利用楼市调整的大好时机，顺应房地产周期规律，化解对土地财政的过度依赖，让市场重塑有效的运行机制。
而前五月商品房销售面积和销售额出现双双下滑，且销售额的同比下降速度一直高于销售面积。随着市场降温，地方财政紧张的问题也逐渐浮出水面。受此影响，楼市调控松绑成为地方政府拉动经济的最简单也最常用的措施。调控松绑之所以频频出现，与地方财政收入与楼市乃至土地市场的高度依赖密切相关。按照财政部公布的数据，一季度地方国有土地使用权出让收入为1.08万亿元，而同期地方财政收入（本级）为1.95亿元，“卖地”收入已占地方本级收入的55%。正是由于对土地财政的依赖，使得地方政府更倾向于运用“有形之手”干预市场运行。
但事实上，成交变化、涨跌起伏所带来的波动是正常现象，应该通过市场手段修复房地产发展过程中出现的失衡。特别是在当前部分城市库存量高企、消化周期较长的背景下，如果再度运用行政手段干预市场运行，仍无法解决困扰我国房地产市场发展的根本性问题。
而对于政府而言，需要利用当前时机破除土地财政的依赖症。由于存在土地财政的短期化倾向，不少地方政府倾向于在任期内大规模、高地价供地，以此带动财政收入和地方GDP的发展，相比之下却较少考虑市场的供应现状。如果要改变这一局面，需要从土地制度本身入手，对地方土地出让收入上缴模式、中央和地方分成比例进行调整。尽管财税制度调整涉及面较大，但是针对我国长期陷入房地产绑架经济的这一现状，适时开启土地制度改革将是破解土地依赖的可行之径，也将避免“有形之手”对于市场的过度干预。
因此楼市的调控政策也应该避免“一刀切”。地方政府应综合考虑楼市供求现状，合理把握供地节奏和供地规模，实施差异化调整。特别是对于一些楼市库存量高企、市场实际需求不足、房价下行压力较大的城市，当务之急应是如何化解供给过剩的问题，刺激需求有效提升。如果仅仅是贸然放松各项政策，影响到市场的预期，导致开工和投资反弹，则市场供给失衡的矛盾仍然存在，楼市未来依然面临重重难题。
整体来看，需要针对各个城市的不同特点，合理引导市场预期，让市场机制真正发挥作用。对于供给过剩的城市，可以放缓甚至暂停土地出让，首要任务是消化库存。对于有效需求不足的城市，则应该重点放在如何吸引购房需求，加快完善产业和基础设施的配套。而对于需求量较大的一二线重点城市，则需要加快保障房的供应规模，合理引导房价涨跌预期，避免市场出现大幅波动。
【相关阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
