[摘要] 马某到包括A、B在内的多家中介公司挂牌售房，均未委托独家代理。A、B公司前后带宋某去看房。其中A公司与宋某签订了《看房确认书》，约定：宋某在六个月内不得与卖方私下成交或利用A公司信息另行委托他人居间成交，否则支付违约金。A公司报价165万元，宋某认为价格太高，A公司未再与其联系。
【案例】
马某到包括A、B在内的多家中介公司挂牌售房，均未委托代理。A、B公司前后带宋某去看房。其中A公司与宋某签订了《看房确认书》，约定：宋某在六个月内不得与卖方私下成交或利用A公司信息另行委托他人居间成交，否则支付违约金。A公司报价165万元，宋某认为价格太高，A公司未再与其联系。B公司报价145万元后以140万元成交，马某与宋某办妥了过户手续，宋某向B公司支付。A公司为此起诉要求宋某支付违约金。
但法院认为宋某的行为不构成违约。
【评析】
本案中，《看房确认书》的约定旨在保护中介公司作为居间人的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故约定有效。但该约定有效，不等于必定导致宋某构成违约。
一方面马某未委托代理，另一方面房地产价格是影响买卖成交与否的主要因素。A公司仅向宋某提供了一次看房的媒介服务，因165万元报价过高，A 公司未就价格问题与房屋买卖双方进行媒介，也就是说A公司以165万元的价格无法促成买卖双方成交。但B公司对宋某报价为145万元，并积极与马某协商价格，最终以140万元促成成交。因此，涉案买卖合同的订立并非由A公司促成。在B公司居间成功后，宋某支付了，也不存在逃避支付义务的不正当目的。因此，宋某的行为不构成违约。
若按照A公司的观点，只要中介公司带委托人看了房，委托人与出卖人不经该中介公司订立合同即构成行业上俗称的“跳单”，委托人就要承担违约责任。那么照此理解，除非中介公司与委托人形成委托关系，否则在出卖人于多家中介公司挂牌销售房屋的情形下，中介公司在履行实地查看的居间义务后无需积极促成合同订立，只要静待其他中介公司促成合同订立，即可坐收违约金。而委托人在未委托代理的情况下，对参与交易过程但未促成合同成立的中介公司均需支付，可能导致其支付双倍甚至多倍的结果，这明显加重了委托人的责任，显失公平。因此，A公司的主张不被法院采纳。
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