[摘要] 10月9日，保利集团主办的首届“中国国际老龄产业博览会”在广州召开。而保利地产的第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”也将在10月投入使用，这是保利继2012年首个北京养老地产项目后的又一新作。
10月9日，保利集团主办的首届“中国国际老龄产业博览会”在广州召开。而保利地产的第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”也将在10月投入使用，这是保利继2012年北京养老地产项目后的又一新作。
与单纯以房地产形式进入养老领域的房企不同的是，保利地产的养老产业战略更偏向整合养老服务全产业链，包括住房、健康、医疗等。对于千亿级央企而言，保利地产的这一战略更能发挥出协同效应，培育出新的盈利增长点。
支持政策待完善
中国正在日益进入老龄社会。截至2013年底，60岁及以上老年人口20243万人，占总人口的14.9％。预计2034年突破4亿，2054年突破4.72亿。
北京大学老龄健康与家庭研究中心副主任陆杰华指出，2011年总消费值121813亿元，其中老年消费比重占11.18%，逾1.3万亿元。预计到2050年，总消费值678710亿元，老年消费占28.97%，将超过5万亿；宋广菊在此次会议上提到的数据显示，预计到2050年，我国养老市场的需求有望突破17万亿元。
然而，目前市场上每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间的巨大差距让老龄产业拥有广阔的发展空间。
事实上，这个每年增速20%以上的巨大市场正在吸引大量资本的涌入，催生了社会养老产业链条，包括万科、保利、远洋、首创等房企在内，均已投入其中。
保利地产董事长宋广菊表示，目前养老产业整体仍处在初级阶段，存在很多不足。梳理已出台的政策，已经在财政、金融、保险、用地、税费、人才、技术等方面发布了指导和扶持政策。但这些政策还有待深化，以更具可操作性。例如，在金融保险政策上，重点领域如REITs还没有取得突破，医疗保险还没有真正实现与养老机构的。
宋广菊认为，美日等发达国家的经验值得借鉴。以美国为例，Ventas是目前美国拥有养老社区和床位数的投资商。2011年，它通过收购ASLG公司，控股NHP公司，将自身总资产扩大3倍，成为美国的养老产业投资商。它的快速扩张，主要得益于Reits强大的股权融资能力。发展养老产业，要向美国学习专业合理的产业分工、完整的产业链条、细腻的企业投资管理，及金融政策对养老产业的扶持。
养老社区运营和保险则可以学习日本。日本的养老社区多选址在城市成熟地段，同时社区规模小、户型面积小，配套设施集中，有利于降低前期投资和后期运营成本；而介护险的支持，是养老社区得以迅速发展的重要原因之一。
整合产业上下游
自涉足养老产业起，保利地产重新定义了养老产业在集团发展中的战略地位。
自2012年进入这一领域，经过两年试点，保利已在北京建成了“和熹会”专业介护养老机构，在上海西塘越项目建立“一地入会多地养老”的雏形，形成与旅游地产相结合的网络平台；通过在广州中心城区规划的“社区+专业机构”适老产品，构建保利地产社区养老产品模型。
保利地产计划将在上海、广州、阳江、三亚、成都等40余座城市逐步开设多家和熹会分属机构。目前已在北京、上海、广州、成都、三亚等6个城市规划及在建7个养老地产项目，其中，将在10月投入使用的上海的“西塘-和熹会”，建筑面积达40万平方米。
宋广菊介绍，保利地产还将在每个省会城市落地一个具有国际化标准的专业机构，形成品牌连锁，最终辐射这个城市的业主，带动保利地产的“三位一体”中国式养老发展。
保利地产正努力以养老地产为核心，整合上下游的养老产业。此次博览会亦是保利地产全链条介入养老产业的一种尝试，汇聚中国老龄产业各个领域的经验与资源，带动养老、照护、健康等领域的产业机构，促进养老服务业的社会化、市场化和产业化。保利地产希望搭建“会展商贸”平台来推进养老产业的企业交流，建立“中国养老适老产业联盟”。
此外，就养老产业的盈利模式，宋广菊透露，保利地产已建立了自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。
长期而言，宋广菊如此描述保利养老产业盈利路径：短期投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发、建设以及已有社区的适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，通过不断提高配套和服务水平，获得更多养老人群的认同，实现盈亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。
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