[摘要] 城市综合体业态丰富、休闲商业聚集，提供 的消费方案，颇得老百姓欢喜。不过，崛起的综合体渐渐多了，老百姓的新鲜感也过了。城市综合体如何在商战浪潮中站稳脚跟，成为拉动一方经济的新引擎，要做的功课不在少数。连日来，记者探访相关综合体，调查生存发展问题。
城市综合体业态丰富、休闲商业聚集，提供 的消费方案，颇得老百姓欢喜。不过，崛起的综合体渐渐多了，老百姓的新鲜感也过了。城市综合体如何在商战浪潮中站稳脚跟，成为拉动一方经济的新引擎，要做的功课不在少数。连日来，记者探访相关综合体，调查生存发展问题。
[探访]
锡北一综合体
建成四五年仍未开业
日前下午３点，记者驱车赶到北环路 的某商业广场，以看商铺的名义走访。保安师傅表示，这个综合体四五年前就造好了，面积很大，一个人来回跑一趟起码要半个。“这边一家门店都没有，整个综合体都卖不出几个商铺。甚至有买了商铺的业主要求退，可惜退不掉。”家住惠山区的王女士说，晚上经过这个商业广场感觉黑漆漆的。她的朋友早在2011年就买了个商铺，每月要还1万元贷款，可商业广场至今都没开业。“人家肠子都悔青了，恨不得把砖块抠下来卖。好在 正开发楼盘，等入住 了，没准商业广场就有人气了。”
有知情人透露，该商业广场所选地址不佳，且由于种种原因证件一直未办理齐全，导致商铺、住宅等房屋全部违约交房。这个商业广场缺乏人气，开商铺“亏本显而易见”，业主纷纷起诉要求解除合同，返还购房款，并赔偿损失。
而在金太湖广场，沿中山路的商家人气不错。可是商铺较进深的生意就未必好。一家母婴用品店的工作人员说，“店开得太在里面了，人家都不知道。我没在这工作前就从未进来过。”室内不少商铺空置着，从遗留的招牌能看出前身开的是什么店。即使是正营业的儿童乐园、动漫游戏这种体验式的商铺，客人亦是寥寥。
其实，2012年相关经营管理公司曾因拖欠租金等管理费用，导致金太湖公司通知解除合同、收回铺位，经营管理公司与租户的租赁合同无法履行。一批租户告上北塘法院。2013年涉经营管理公司的执行案件就有27起。租赁合同纠纷、销售合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、买卖合同纠纷等案件频发。
[调查]相关纠纷增多，遭遇法律空白尴尬
随着新兴商业模式城市综合体的迅速开发，涉综合体民事纠纷不断涌现，2011-2013年无锡基层法院共审理此类案件453件，其中涉及租金、房屋租赁合同纠纷多，三年共审理180件，年均增幅22%。
城市综合体分布较集中，同质化竞争严重。近年来，以城市综合体开发为契机的商业地产 浪潮兴起。一些开发商经验不足，盲目开发，导致城市综合体分布较为集中、功能基本类同、品牌重复度高，同质化竞争严重。截至目前，全市城区有几十个城市综合体处于营运或在建状态，在宏观经济下行情况下，招商引资难度大，综合体周边的人流量较少，无法聚拢人气。不少已开业的商业综合体经营不佳，部分长期空铺， 者、开发商、经营者之间的矛盾纠纷不断。有的开发商采取商铺产权方式促进销售，或以承诺快速、减免租金等举措吸引 者、经营者加盟，后因承诺无法兑现，引发矛盾纠纷。
法院在审理相关案件中面临法律空白。新区法院民一庭庭长任璐举例，根据江苏省物业管理条例，涉及小区业主共同利益的重大事项，业主可实行表决权，或委托业委会管理。但物业管理条例没有涵盖商业地产，业主实行表决没有法律依据。若是少数业主以物权人身份主张排他性权利，会影响其他业主的权利的实现。要想平衡各方利益，有待于规范性法律法规出台。
[回顾]开发始于2008年，万达为早标杆
城市综合体没有法定定义，一般商业、办公面积超出总面积50%以上的商业设施就可视为综合体。
新区经贸部门的相关负责人说，无锡发展城市综合体开始于2008年。当时，位于河埒口的万达广场是标杆，提升了老百姓的居住条件、城市的商业氛围、 配套环境。市商务局运行管理处处长章伟说，综合体不同于传统的购物 ，商业模式在当年比较领先。无锡商业从自营的大百货模式，转为厂家加盟联营，直至后来的综合体模式。综合体是一种全新的经营模式，从组织架构发展来看，从大变小，有利于发挥各家的主观能动性。
同年，无锡出台了关于加快推进城市综合体建设的意见。不少开发商为抬高楼盘的身价，将综合体作为卖点，过度追求超大、现代、豪华的规模和设施。业内人士说，在优惠政策的刺激下，综合体发展“太快太滥”，一定程度上忽视了市民的消费习惯、消费能力，“陷入了进退两难的境地”。
“无锡现有40多个综合体，密度大，竞争激烈，城市对综合体的消化能力不乐观。”一名业内人士说，综合体真正成气候至少得需三年，辐射范围至少达二三十万人群。就中等体量的综合体而言，平均每天得有5万人流量。而现在综合体过多过密，生存发展困难重重。
[争锋]
运营难题不少
消费模式挑战大
何亚狄曾是无锡一家综合体的商业物业管理有限公司负责人。谈及运营成本，他说，人工费用占支出的65%，涨势快。无锡人均占有的商业面积比发达国家高，但是随着流动人口的涌入，人均商业面积下降，尤其是 的商业人均面积减少。何亚狄认为，综合体应该回归体验式消费模式，探索应对电商的新路径。目前，综合体红火的无疑是餐饮行业，儿童类形态的商品销售增长快。不过，相对低迷的服装行业只要不断创新就会有吸引力。综合体应该相互竞争，形成互补，终让老百姓受惠。
“商业发展模式变化太快了”，何亚狄关注有网店根据客人的定制小批量生产服饰，定做十件衣服7天就能做好，“消费模式小型化是未来的商业发展趋势”。综合体运营成本过高，缺乏商业管理人才，或将面临“船大难掉头”的尴尬局面。所谓的经营管理公司又没有实权，应对问题能力低。若是经营状态下行，矛盾多发，哪怕业主想另聘经营公司，哪家肯来接手？
[建议]
综合体建设
应从严控制科学规划
市发改委相关负责人表示，《关于促进城市综合体项目建设健康发展的实施意见》 已经出台，将控制在老城区新设大型综合体项目，力促优化重点新城大型商贸综合体布局，推动无锡综合体健康发展。
新区经发部门负责人说，综合体的布点应该从严控制，科学规划，从居民的消费能力、消费理念、消费习惯出发，考虑综合体的辐射范围，防止服务雷同的综合体建设，避免恶性竞争。对于新建的商住配套， 应对开发商的资质、财力等严格考量。 部门应发挥调节器作用，在综合体布点、建设、投用、运转等环节，加强督导、管理，防患于未然。一旦出现矛盾， 部门前期就应介入、规范，不能任由企业忽视公众性效益、无视社会责任，要求企业就方案的可行性做备案。
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