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2015年楼市六大"分化"

无锡日报   2015-01-30 09:30

[摘要] 日前,跨年之际的楼市再次出现分化行情,一方面千亿房企业绩出炉,有房企再度提升年度目标,另一方面库存、现金流的压力,让部分房企危机四伏,像“佳兆业危机”愈演愈烈。而这一次都莫过于“分化”一词,加之近呼声很高的“房地产REITs(房地产信托投资基金)”或将放开。

日前,跨年之际的楼市再次出现分化行情,一方面千亿房企业绩出炉,有房企再度提升年度目标,另一方面库存、现金流的压力,让部分房企危机四伏,像“佳兆业危机”愈演愈烈。而这一次都莫过于“分化”一词,加之近呼声很高的“房地产REITs(房地产信托投资基金)”或将放开,使得众多业内人士表示,2015年这个行业将遭遇剧烈分化。具体将有哪些“分化”?这一年对于楼市究竟是好的一年还是差的一年,本刊进行全方位剖析。(奕尘)

政策分化:

杜绝“一刀切”区域微政策将显现

政府还权于市场将是2015年政策面的基调。业内普遍认为,在2014年取消限购的基础上,2015年政策面不会出现特别大的调整,将继续呈现宽松化、平稳化格局。

在政策面总体预期宽松、“去行政化”趋势明确的同时,地方性的楼市“微刺激”在2015年也将继续出现。诸如购房补贴、贷款贴息、公积金额度提升、异地互认等区域性楼市优惠政策会密集出台。

点评:在分类调控的思路下,去年楼市已经实现了“去政策化”,回归市场主导的行情,可以预料的是今年的楼市将不会再出大的政策,但各地针对当地行情出台的微刺激还将持续。

城市分化:

回归一线,三四线或被抛弃

成交萎缩、库存积压,随着房价下跌的城市成为大中城市主流,今年住房市场将呈现双重分化的趋势。未来一段时间,房地产市场区域分化的态势将更加明显。

首先,一二线和三四线城市的分化调整,一二线城市需求旺、消化快,调整时间较短;三四线城市需求弱、供给多、消化慢,调整时间较长。其次,在双重分化的状态下,三四线调整难以走出衰退的态势,整体呈现出乏力表现。

点评:时间的机会成本在开发商眼中将愈加珍贵,高周转、快去化将成为房企2015年营销手段的重要指导思想。

房价分化:

一线楼市或先止跌,三四线城市

房价稳中有降

高库存是压制房价涨幅的重要因素。市场基本面供不应求的主要是一线城市和二线重点城市,房价可能止跌企稳甚至小幅反弹; 而市场供需结构性供大于求的二三四线城市,未来价格稳中有降将是大概率事件。今年二季度房价将开始步入上升通道。

点评:回归市场主导后的去年四季度回暖,一定程度上是由房企“以价换量”取得的,在二三线城市中,面临库存的压力,使得今年房企大幅调价的可能性不大。

企业分化:

市场淘汰效应加强 大鳄挤压

小房企空间

如今的房地产行业已经进入强者恒强的时代。一方面,各房地产企业的生存环境愈发艰难,利润力低,企业融资成本不断加剧。加之在房地产圈全面拥抱互联网的今天,中小房企更缺乏转型的资本和魄力。受冲击的还有房产中介公司,目前开发企业自己造房自己吆喝,加之房地产垂直网站的电商转型,挤压了行业的生存空间。

点评:越是行情越困难,楼市的“马太效应”就显得更加突出。资源突出的大型房企就要比中小房企有更多的资源,包括资金、土地乃至营销手段。

土地分化:

一线城市“面粉贵过面包”

虽然2015年楼市整体回温并不被看好,但是土地市场则已经先热火起来,越是热点区域土地溢价率越高,目前,一线城市土地交易不断升温,特别是优质地块的争夺将会更加激烈。而大多数三、四线城市需求透支,库存压力大,导致开发商拿地热情不高。

一线城市“避风港”作用的凸显,楼市资金从二三线城市向一线城市回归的大势难逆。

点评:一线城市由于供不应求,土地资源依旧处于上行通道,可以解释去年年底多块地王的出路,而反观二三线城市,由于需求未增、库存高企,导致部分房企拿地热情骤减。

产品分化:

房企全面拥抱互联网 差异化定

制更受宠

2014年互联网思维已经全线攻陷地产圈。以万科、万达、恒大等等都在积极探索。万科的全民经纪人、小米公寓潘石屹的SOHO3Q等已经开始骚动起来。

从目前来看,大多数企业的变革还都仅停留在营销阶段,但产品设计、商业模式等领域已经展开了积极的探索。小米公寓、SOHO3Q、万科的家装服务等都在慢慢发生。

点评:创新是一个行业生生不息的动力。从去年兴起的互联网思维将在今年全面融入房地产行业,届时不排除购房者也会接受互联网思维。

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