[摘要] 经历了多轮政策调整后的无锡楼市逐渐转暖。昨日房管部门发布了2015年一季度的楼市指数告，在政策暖风频吹的背景下，商品住宅在价格持稳的同时，销售面积同比增长两成，市场从“调整期”逐渐转入“复苏期”。可以预见，在政策利好和市场需求的共同影响下，未来无锡楼市将进一步活跃。
经历了多轮政策调整后的无锡楼市逐渐转暖。昨日房管部门发布了2015年一季度的楼市指数告，在政策暖风频吹的背景下，商品住宅在价格持稳的同时，销售面积同比增长两成，市场从“调整期”逐渐转入“复苏期”。可以预见，在政策利好和市场需求的共同影响下，未来无锡楼市将进一步活跃。
【现状】
商品住宅成交面积同比增长两成
随着去年以来宏观政策的调整，房地产市场预期转变，消费信心有所恢复，楼市终于迎来了春天。来自房管部门的统计数据显示，今年1—3月无锡市区商品房成交面积124.50万平米，同比增长12.54%；其中商品住宅成交面积为105.57万平米，同比增长20.42%。与此同时，我市房屋价格总体平稳，经测算，一季度无锡市区商品住宅加权均价8385元/平米，环比上季增长0.07%。
一季度楼市被春节平分为前后两个阶段，前一阶段楼市表现基本平稳，后一阶段即2月底和整个3月份，多项利好政策出台以后，市场成交量上涨明显，尤其是3月份的市场表现，带动了整个一季度成交量的上升。
受成交的影响，住房商业贷款和公积金贷款发放额增幅明显。1—3月，全市个人住房商业贷款发放64.53亿元，同比增长26.98%；市区公积金贷款发放15.43亿元，同比增长63.97%。
在销售行情一路回暖之际，房地产开发投资呈现出负增长，新开工面积大幅减少。据统计，1—3月无锡市区房地产开发投资164.46亿元，同比下降12.04%；房地产新开工面积为88.27万平方米，同比下降64.04%，其中住宅72.87万平方米，同比下降53.79%。
与此同时，随着政府对土地出让的控制，我市土地供应节奏进一步放缓。1—3月仅有5幅国有建设用地使用权挂牌，土地成交总面积100.10万平米，均为同一项目计划性拿地，成交金额23.48亿元，同比减少33.52%。根据出让信息估算，住宅用地约31.63万平米，可建商品住宅面积约80.83万平米。据了解，3月份国土部和住建部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。近几年，我市在商品房库存量高企之下，政府严控土地供应，出让面积大幅缩水。据调研，我市前期已出让但未开发的土地存量不小，因此后期土地供应节奏将持续放缓。
【预测】
二季度市场交易活跃度会有提升
价格总体保持平稳，部分或有小幅上涨
1—3月无锡市区商品房新增供应面积为122.45万平米，同比增长6.38%，其中商品住宅新增供应面积为100.66万平米，同比增长17.83%。房管部门人士称，从商品房供应节奏来看，在政策利好下，企业会加快推盘抢占市场，二季度供应量环比会有所增长。
“下阶段，市场成交量会继续回升。”房管部门人士分析，随着金融政策的调整，将有效提高居民购房能力，降低还贷压力，同时受营业税免征年限调整影响，市场交易活跃度相比之前将会有所提升。“时下市场已进入传统销售旺季，市场成交量会环比回升，但出现爆发式增长的可能性不大。”房管部门人士称。
至于房价方面，总体保持平稳。目前，随着各项政策的陆续出台，市场回暖和价格上涨的预期大增，后期在货币政策宽松、市场成交回升等因素影响下，房企资金紧张程度将得到缓解，楼市议价空间相比之前有所减小，优惠打折力度相对收缩。经房管部门人士对市场调研后了解到，部分高品质项目已有适度提价的计划。但总体而言，我市住房供求关系偏松，楼市库存量仍处高位，预测下阶段大部分房企还将以加快去库存为主，住房价格总体将继续保持平稳，部分区域和项目或有小幅上涨。
【分析】
新政的持续效应还需进一步关注
诸多客观因素影响，库存消化任务艰巨
“330”新政的出台，进一步提振了市场信心，对市场产生积极的影响。一方面大力支持自住和改善性购房需求，减轻首付压力；另一方面降低房屋交易税费，增加满两年低税房的上市量，有效提升市场成交几率，促进一二手房联动。
“不过新政的持续效应，还需要进一步关注，尤其是在金融机构对房贷政策的落实方面。”房管部门人士表示，根据“330”新政，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。目前新政正在逐步落地阶段，出于利润和风险等因素考虑，在具体执行中，商业银行将更倾向于部分优质客户，而忽略了普通客户。因此，需要进一步关注房贷新政的落实情况，切实支持合理的自住及改善需求，助力市场成交。
“商品房去库存任务依旧艰巨，这也是目前无锡楼市面临的大问题。”房管部门人士解释，目前我市正处在经济结构转型的关键时刻，新的产业高地还未形成，经济面临较大压力，既缺乏对外来人才的向心力，也改变人们的收入预期，并将在一定程度上降低房地产需求。虽然各项宏观政策出台促进住房消费，但从长期来看，供求关系依然是市场走向的决定因素。在外来人口增长率持续低迷、本地住房需求后劲不足等客观因素下，后期我市商品房库存消化的任务相当重。因此，必须加快我市产业结构调整，吸引高层次外来人口，促进房地产市场的持续健康发展。
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