[摘要] 从去年开始，南京市政府就一直在推进用共有产权房替代经济适用房和廉租房的工作。昨日《南京市保障性住房共有产权管理办法（试行）》、《南京市公共租赁住房和廉租住房并轨运行实施细则》、《南京市公共租赁住房管理办法》等一揽子政策相继出台。
去年开始，南京市政府就一直在推进用共有产权房替代经济适用房和廉租房的工作。昨日《南京市保障性住房共有产权管理办法（试行）》、《南京市公共租赁住房和廉租住房并轨运行实施细则》、《南京市公共租赁住房管理办法》等一揽子政策相继出台。文件显示，从今年7月1日起，中低收入家庭、无房家庭等人群可以申请购买共有产权房，即由政府和市民各出一部分钱买下来的房子，低购买比例不得低于50%，同时，公租房与廉租房正式并轨，统一变更名称为公租房。
廉租房并入公租房
《南京市公共租赁住房和廉租住房并轨运行实施细则》中，规定江南六区范围内的公租房和廉租房将并轨运行，并轨后统称为公租房。并轨后的公租房，将分为住宅和宿舍两类，并面向不同的人群。
以后，南京的公租房分住宅和宿舍两类。住宅套型以中小户型为主，单套建筑面积原则上控制在60平方米以下。
公租房保障包括租赁补贴发放和实物配租两种方式。租赁补贴发放对象为符合规定条件、在市场上自行租赁住房的低收入住房困难家庭。实物配租对象为符合规定条件的中低收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员以及经市政府认定的其他住房困难人员。
公租房租金（含物业管理费）统一按照建筑面积收取。低保、低收入家庭分别缴纳标准租金的10%、20%。城市中等偏下收入家庭租金实行租补分离，承租家庭足额缴纳租金后，由住房保障部门会同财政部门给予其租金标准的50%补贴。新就业人员、外来务工人员、经市政府认定的各类人才及其他经市政府认定的住房困难人员按照标准租金的70%缴纳。非政府投资建设的公租房实行政府指导价，租金标准按照略低于同地段、同类型普通商品住房市场租金水平核定。
明确配建保障房要求
但不作强制限制
从2013年起，南京已提出土地出让时“限地价、竞配建”，即地价拍卖封顶后竞争保障房建设的资金或面积。但在现实操作中，开发商都是竞争保障房建设的资金，还没有出现过争竞建设面积的情况。南京市住建部门相关人士表示，这次首次明确了配建的要求，对部分可建住宅建筑面积在5万平方米以上的用地出让时，可在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房。也就是说，一个建筑面积为5万平方米的地块，按照50平方米一套推算，至少可配建50套保障房。不过，此举并非强制性要求。记者刘娟
什么是共有产权房？
共有产权房是指保障对象按出资金额比例，与政府委托部门或机构按份额拥有产权的保障性住房。其保障对象是指江南六区范围内，家庭收入、财产、车辆、住房状况等符合特定条件的家庭，单亲家庭以及年满35周岁的单身个人也包括在内。
共有产权房的套型以中小户型为主，单套建筑面积原则上不超过90平方米。供应给低收入住房困难家庭的套型按人口分配，其中1人户45㎡左右，2人户55㎡左右，3人及以上户65㎡左右。从房源面积分配及保障范围上看，共有产权房与现有的公租房、廉租房、经适房等保障房品种较为类似。
共有产权房仅4类人可以购买
共有4类人拥有购买共有产权房的资格：
(一)城市低收入、中等偏下收入住房困难家庭(以下称“中低收入家庭”)申请共有产权保障房，应当同时具备下列条件：
1、具有江南六区户籍满5年的城镇居民；2、家庭人均月可支配收入在规定标准以下；3、人均住房建筑面积在规定标准以下；4、家庭人均财产在规定标准以下；5、家庭拥有车辆情况在规定标准以下。(相关认定标准会适时向社会公布)
需要说明的是，当多个家庭共同居住同一住房且其中有两个及以上家庭符合申购条件时，若一个家庭申购后，其他家庭的住房面积超过本市的保障标准，家庭之间应当协商确定一个家庭申购。
(二)具有江南六区户籍且在本市无房屋权属登记、交易记录的城镇居民无房家庭。
(三)具有江南六区户籍且在本市无房屋权属登记、交易记录，签订劳动合同且连续缴纳社会保险2年及以上，全日制院校本科及以上学历、毕业未满5年的新就业人员。
(四)经市政府认定的其他住房困难家庭。
（一）在本市已经领取征收拆迁安置补偿款5年以内的；
（二）户籍为通过购买住房方式迁入本市的；
（三）正在享受住房保障政策的；
（四）市政府规定的其他情形。
买房人出资比例共有三个档次
“共有产权房”和之前的经济适用房、廉租房大的不同就在于购房人可以按照比例出资购买房屋所有权，首次购买比例城市低收入住房困难家庭不得低于50%，城市中等偏下收入住房困难家庭不得低于70%，其他保障对象不得低于80%。自首次购买产权5年内，保障对象可根据自身需求，分次继续按原购买价格购买剩余产权份额；5年后购买的价格根据届时市场价评估确定。
至于共有产权房的价格，政策规定，共有产权房供应价格实行动态管理，由南京市物价部门按照略低于周边同品质、同类型普通商品住房实际成交价格标准核定，并向社会公示。也就是说，未来共有产权房可能会参照周边商品住房9折左右的价格来定价，而且购买共有产权保障房可以按照规定申请提取住房公积金，公积金管理部门应优先办理。
保障对象取得完全产权份额前，共有产权保障房不得擅自用于出租经营，不得改变房屋用途，个人产权部分抵押需经共有产权人同意。自购房发票记载时间5年后，经共有产权人同意，共有产权保障房可上市交易，交易价格按届时市场价执行。这个规定明显比拟定稿门槛更低。去年南京出台的拟定稿规定，保障对象必须买下全部产权才能上市交易。现在则意味着，哪怕只有50%的产权，也可以上市交易了。另外，保障对象使用共有产权保障房期间购买其他住房的，应先取得共有产权保障房完全产权，或按照约定退出。
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