[摘要] 国家在政策方面释放利好信号，加之上海在各区域的规划上侧重点不同，因此开发商总能在购房者之前对区域板块甚至地块做出更理性而准确的判断。那么，购房者在买房时跟着区域“地王”去选房准没错。
房地产行业是个造就传奇的行业，土地市场更是土豪大腕儿们赤裸裸撕钱的场所。每每遇上地段稍好的宅地，大小房企争相入驻，他们尽情挥动手中的号牌、肆无忌惮地挥洒着豪气。他们似乎想要让在场的每一个人细胞里都能溢出亢奋而可怕的血腥味，每一次土拍都是房地产市场的一场大地震。
令人瞠目结舌的成交总价和一步步接近华山之巅的楼板价便是这“斗兽场”中企业家们为之拼搏的累累“硕果”。
话说回来，楼盘房价的确立从房企拿地那一刻起似乎就已露出猫腻。那么，项目从拿地之日起，未来房子怎么建，价格如何定？除去拿地成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费，确定预售价格很大程度上还将取决于房企对利润的考量。
房价仍然是购房者买房重要的考量因素，除此之外当数房源所在区域的潜力，那么房子所在板块区域的未来价值如何，根据板块区域内的土地成交价格便可见一斑。
杨浦东外滩板块 未来房价破8万？
6月19日，首创、保利置业、山东黄金联合体34.54亿元竞得杨浦区平凉社区12、13街坊商住办地块，加上地下一层8042平方米经营性建筑面积，该地块平均楼板价为38860元/平米，若仅计算地上建筑面积，该地块终楼板价为42725元/平米，刷新了去年阳光城拿下的平凉47街坊地块楼板价41078元/平米。
从拿地到项目入市若需2年，如此高价拿地，预售价格如何卖？2年后房价是否要破80000元/平米。
据房天下数据监控中心显示，东外滩板块5月新房成交均价为52798元/平米，而根据地块周边的翡丽云邸目前均价64000 元/平方米，那么是否意味着在此版块买房，2年后每平米就可1.6万元？
虹口凉城板块 被激活的“边缘”社区
6月17日9时30分，景瑞以6.52亿元竞得虹口区江湾镇A06-02号宅地，溢价率为59.02%，楼板价为31793元/平米。
可能在虹口区，江湾镇已被“边缘化”了。
但事实上，在虹口区除了北外滩之外，包括江湾镇在内的凉城板块价值效应十分明显。
地块地处上海北部中外环之间，近两年相当火爆的的大宁高端豪宅板块，交通便捷，距离人民广场、五角场不足半的，隶属大型高端成熟居住社区。
版块内近年来极少出让宅地，因此区域内鲜有新房源在售，加上未来该区域计划出让地块稀缺，这便让这块地变得更加“独有”。
此外，地块北侧用地拟建三级医院，地块周边的凉城路以东的A07-01地块规划为学校用地。且区域北部彩虹湾居住社区为上海市中心大的保障性住宅建设基地，可容纳一万多户居民。
无论如何，该区域内2年后价格破6万也将不足为奇。
闸北彭浦板块 部分房价或超大宁
6月3日，华润华发联合体87.95亿竞得闸北市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，楼板价38062元/平米。
根据2014年1月28日方兴地产以101亿元竞得闸北大宁核心地段大宁路街道325街坊地块，高幅度溢价111.59%，楼板价47609元/平米，而地块之上平地而起的大宁金茂府日前均价已经破7万元/平米。
根据房天下监控中心数据显示，5月彭浦板块新房均价41940元/平米，大宁板块均价为59500元/平米。根据大宁板块核心大宁金茂府的目前预售价7万元/平米，与大宁板块仅一路之隔的项目2年后卖7.5万/平还是挺合理的。
6月4日，葛洲坝11.04亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-02纯宅地，溢价率95.1%，楼板价27309元/平米，成今年以来溢价率高的地块。
土拍市场本来就是“地王”被产出、刷新、再产出的场所。
据控详规，地块总建筑面积40426.56 平方米，建筑限高 42米，且住宅建筑高度不小于24 米，该项目实施装配式住宅比例100%。葛洲坝高价拿地，已令我们嘘唏不已，且5月份该板块新房均价32844元，该地块楼板价已接近区域均价。
根据地块周边在售楼盘均价，大华西郊别墅均价1500万元/套；中大九里德均价508万元/套；新虹桥首府大户型等别墅均价47000 元/平方米；贝尚湾目前均价32000元/平米而该地块未来47000元/平米才能保本，2年后该区域房价52000元/平也将在情理之中。
宝山大场板块 引领周边房价新高度
6月4日，招商平安联合体以30.1亿元竞得宝山区大场镇纯宅地，大幅度溢价89.67%，楼板价23277元/平米。
该地块四至均为规划路段，且值得一提的是，宗地范围内需配建6465.66平方米以上的保障性住房。乍一看，这些似乎都是拉低地块价格的重要因素，但这对于该地块周边的强力优势来说又是那么不堪一击。根据控详规，该地块四面八方均有十分吸引人的项目规划，从菜市场、医院等生活配套到绿地、休闲等娱乐设施均已板上钉钉。
学校方面：地块四围规划学校包揽幼儿园、小学、中学和高中。未来还将规划为具有重点学区的教育地产。从这一点来看，未来该房源或将被“教育地产”爱好者们抢破头颅。
未来规划方面：据已批控详规划显示，该片区（南大地区）规划住宅用地约129.4万平，截至目前仅出让19.2万平，不足规划宅地面积的15%。
这一切的一切，都是开发商考虑的重要因素。
虽然，该地块周围同济城市阳光新房均价仅25500元/平米，5月份大场板块新房均价也不过27947元/平米，但这一切都并不妨碍该板块未来的潜力和价值。
2年后该项目卖50000元/平米的可能性在此看来并非不可能。
浦东唐镇板块 掀起外环外房价热浪
4月16日，大名城以50.76亿元竞得唐镇11万平两幅纯宅地，平均溢价率68.36%，平均楼板价28803元/平。
两幅地块分别有17家和18家参与现场竞拍，包括金地、龙湖、保利、九龙仓、葛洲坝、招商、旭辉+恒基、中骏、新城、首创、大名城、华发、浦房+浦发、远洋、平安、K2、朗诗等品牌房企。
大名城终以50.76总价惊艳出世，土拍市场再一次掀起热浪。
据房天下监控中心数据显示，5月份唐镇板块新房成交均价为37483元/平米，而根据地块周边仁恒东郊花园在售价格44000元/平米来看，该项目未来预售价将在保本价5万元的基础上冲上60000元/平米。
唐镇作为浦东大开发中炙手可热的板块，未来的空间不言而喻。
松江新桥板块 9房企“撕”的就是未来
4月1日，此地块迎来继330新政后上海土地市场的拍，经过160轮竞价，松江区新桥镇陈春路一号A-1地块终以20.12亿元由金地中电建平安联合竞得，溢价率72.26%，楼板价17266元/平方米。
据房天下了解，包括恒基、中骏、大名城、金地中电建平安联合体、首创、远洋、象屿建发联合体、新城、保利等9家参与了现场竞买！如此庞大的队伍，绝不仅仅因为它是纯宅地！
根据5月该板块新房均价23052元/平米，而该地块未来预售保守价将在35000元/平米，面临“现实”与“未来”房价之间的巨大差距，各大房企疯抢的原由到底是什么呢？
据控详规，地块东侧13-01B为商办用地，预计2015年出让；西侧为教育用地，规划为九年一贯制学校、北侧为公共绿地；明兴路以西、陈春公路以北民房拆迁方案正在制定中，规划用地为公共绿地；地块南侧河道对岸住宅地块计划近2年出让。
毫无疑问，各大房企撕逼“撕”的就是现实规划和未来潜力。
楼市景气的喷发从地价开始。
这话一点不假，房价在开发商拿地的那一刻起就已经初现端倪。加之上海楼市在政府这只看不见的大手调控之下，已经在继去年930新政后，又相继降息两次，即330新政和511新政。国家在政策方面释放利好信号，加之上海在各区域的规划上侧重点不同，因此开发商总能在购房者之前对区域板块甚至地块做出更理性而准确的判断。那么，购房者在买房时跟着区域“地王”去选房准没错。
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