[摘要] 进入2015年，房地产与金融的结合出现提速迹象。一方面，承接上半年A股的大牛市，上市房企纷纷抓住机会再融资，以充实财力完成扩张；另一方面，在金融资本助力下，中小型房企出现一波并购潮，行业集中度加速提升。
进入2015年，房地产与金融的结合出现提速迹象。一方面，承接上半年A股的大牛市，上市房企纷纷抓住机会再融资，以充实财力完成扩张；另一方面，在金融资本助力下，中小型房企出现一波并购潮，行业集中度加速提升。
对已拥有资本平台的上市房企而言，如何扭转低估值的被动局面？对于尚未上市的中小型房企而言，还有没有通过嫁接资本做强的机会？9月24日，在由《每日经济新闻》主办的“第五届中国价值地产年会”上，和君集团资深合伙人矫培民、昆吾九鼎执行总裁何强等金融资本界人士就此进行了一场精彩纷呈的探讨。
三前提助房企做大市值
今年以来，万达商业与富力地产筹划回归A股，万科、中海、碧桂园的物业服务寻求分拆上市，碧桂园的教育业务、恒大的矿泉水等非地产业务也试图通过分拆实现在A股上市。一时间，资本运作成为地产大佬热衷的事情。
在房地产金融化年代，地产大佬除考虑怎样才能更好地卖房子外，还得思考如何通过资本运作把公司市值做大。在中信证券房地产分析师陈聪看来,由于此前A股一度暂停房企在资本市场融资，上市房企市值管理动力并不是很强，但随着房地产行业再融资环境好转，加上地产股估值相对较低，对房企而言，与其在短期内改善盈利水平，不如提升公司的估值水平，毕竟提升盈利水平并非易事,因此房企的市值管理意愿更为强烈。
新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,目前，房地产企业都面临转型难题,无论是转向哪个方向，充裕的资金是重要因素，如果房企能通过市值管理提升估值，有助于展开后续股权融资，为转型成功带来更大的资金保障。
尽管A股市场一度对房企转型概念极为追捧，但至今有实质性效果的企业寥寥可数。在三六五网副总裁李智看来，尽管不少上市房企都把转型当作市值管理的工具，但寻求转型并非一定奏效。
房地产企业想吸引投资者关注，甚至给予更高估值，有三个重要前提：首先是明确定位，清晰到底是选择深耕市场还是转型，不是每家房企都具备转型的条件。其次就是找准基因，清楚哪些新行业是适合的，不要盲目进入新的市场。后就是要懂得向投资者“说故事”，让投资者了解转型的市场空间有多大，从而坚定资本市场的信心，推动市值增长。
相对于已上市的房企，由于A股已暂停IPO，就那些徘徊在资本市场大门外的房企而言，到H股上市几乎是选择。何强认为，尽管到H股IPO的估值远低于内地，但房地产作为资金密集型行业，上市有助于企业打通融资渠道并降低融资成本，因此即便是估值比较低，有条件的房企还是尽量争取上市。
中小房企联合可突围
相对于已拥有上市资格的房地产企业而言，大量非上市中小型房企由于不具备畅通的融资渠道，在行业加速整合的大格局下，如何在强者恒强的格局下生存并非易事。
在何强看来，房地产行业将呈现出两大趋势：一是产业集中化趋势，即20%的企业掌握着80%的市场，类似现在的家电行业，对于剩余80%企业而言，他们只占有20%市场空间；第二是产业资产证券化的趋势，过去十年是房地产发展的黄金十年，行业也没有分享的意愿，但未来十年将是分享的时代，无论是上市还是如今火爆的众筹概念，它的本质都是分享经济，通过分享利润与共担风险实现轻资产运营。“大型房企在突破规模化、网络化和证券化上难度并不大，问题更多出在中小企业身上。”何强表示，以往中小企业面临的出路，要么是转型，要么就是卖掉，现在有一条新的路径，叫做“联合”。目前九鼎有一个商业项目计划，旨在帮助中小型商业地产公司，联合起来打造一个比较大的平台，其做法是让商管公司的股东成为项目平台股东，由平台掌管这些商管公司的股权，从而打造基于互联网大数据的商业服务平台。
根据何强的设想，这个商业项目计划在范围内联合数百家线下实体商业中心，整合成一家基于大数据分析的O2O商业服务类上市公司，预计整合后的平台公司利润达到10亿元，市值在两三百亿元，并终实现在资本市场的突破。
大标杆房企9月拿地超300亿 创8个月新高 中国新闻网
20大标杆房企9月份拿地总额已达328.34亿元;一线城市土地成交额下降,住宅用地均价上升。
随着楼市政策逐步宽松,一级销售市场的普遍回暖,带来去库存化的同时,也点燃房企拿地热情。中原地产据房企公开数据统计截至昨日,国内排名30中包括万科、保利、恒大、万达、中海、碧桂园等在内的20大标杆房企,进入9月以来,拿地总额高达328.34亿元,刷新了今年近8个月的高纪录,仅次于1月份的567.97亿元。
房企拿地热情重燃
依据数据可以看出,今年1月份以后土地市场就陷入低迷,上述20家标杆房企连续4个月拿地额都在200亿元以内。而包括远洋、绿地、方兴等多家企业甚至保持了数月0拿地的状态。但进入6月份以后,土地市场出现逆转,房企拿地数量开始明显增加,拿地金额也随之增加,并保持连续突破200亿元的水平。连之前拿地较少的企业也再度重返市场。
进入9月以来,万科、方兴、世茂、万达等企业也纷纷进入土地市场,在一二线城市拿地更加“不手软”,高价地频出。北京等城市在9月初连续成交了数宗楼面价超过5万的高价地块。
包括北上广深在内的一线城市近年来土地成交数量锐减,成交金额也在不断下降,但楼面价却持续上升。据中原地产数据,截至9月上半月,一线城市土地合计成交325宗,总土地成交额为2527.98亿元,同比2014年下降了25%。而一线城市的住宅土地在今年内均价为14717元每平米,同比2014年每平米涨幅高达26%,土地供应的稀缺,导致一线土地市场不断出现“抢地大战”。
业内人士认为,一二线城市虽然也处于调整中,但需求基础依然庞大,统计局房价数据也能看出,一二线城市已开始全面上涨,而三四线城市因为库存居高不下,未来楼市走向不容乐观;因此重仓一二线城市将会是大多数房企的选择。但这也意味着未来,一二线城市的土地市场竞争将会越来越激烈。
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