[摘要] 今年商品住宅库存5年来首下跌，包括商业、办公地产库存也有了急刹。
我市商品房库存体量依然庞大，但庆幸的是，在一路高歌猛进之后，今年商品住宅库存5年来首次出现下跌，包括商业、办公地产在内的商品房库存也有了“急刹”。
近日，中共中央政治局会议强调化解房地产库存，促进房地产业持续发展。从中央层面发出的信号来看，与过去的间歇性调整不同，此次商品住宅库存体量的下跌预示着楼市“库存歼灭战”元年的到来。作为接下来“十三五”的开局之年，中国房地产市场将进入一个新的阶段——告别了过去的野蛮生长，新的市场需要在增速和过剩之间寻求平衡。
数据显示，截至11月份，我市商品房库存面积超过1800万平方米，其中商品住宅库存约为900万平方米。业内人士认为，楼市去库存既要发挥政策“组合拳”，同时还要因地施策，精准调控；从长远看，还需大力发展地方经济，留住消费人口，以实现房地产业健康均衡发展。
库存增长如何急刹？供需两端，商品住宅库存止涨
2012年末，无锡商品房剩余可售套数为7.5万套，三年过去，这一数字经历了滚雪球式的增长，可售套数近17万套，按照目前的月成交套数计算，去化周期达34个月。用句通俗的话讲就是，无锡在不新增供应量的情况下，现存的楼盘要近三年才能消化掉。
然而，这一野蛮生长的态势在今年发生了转变。
截至11月份，全市商品房新增供应面积为408万平方米，前11月供应总体量不足去年全年的一半。此外，今年以来我市房地产新开工面积大幅减少，仅为376.67万平方米，同比下降49.34%。
供应端增量放缓，销售端在加速去化。相关统计数据显示，截至11月份，我市商品房共成交54064套，成交面积623.39万平方米，而去年全年的成交面积为602.91万平方米，也就是说前11月的成交体量已超过去年全年。
销售端大于供求端，库存体量在持续释放。前三季度，商品房住宅新增供销比仅为0.72:1。一改过去第三季度供应量剧增的局面，今年第三季度供销比仅为0.5:1，也就是说，商品房成交速度是供应速度的一倍。
在这一态势下，甚至出现了部分面积段户型销售“告急”的迹象。数据显示，从商品住宅面积段来看，80-144平方米户型成交套数占到了前三季度住宅总量的81%，在供应整体放缓的情况下，此面积段住宅去化周期仅有13个月，远低于整体去化周期。
从范围来看，无锡楼市已提前步入了以库存去化为主的“快车道”。按照国家统计局的新数据，截至11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积44093万平方米，增加439万平方米。
哪些房子不好卖？商业办公是“重灾区”，去化速度远低于住宅
即便我市的商品房库存增长出现了转机，但另一个不容忽视的事实是，非住宅类商品房，包括商业、办公、公寓等在内的整体库存体量占到全部库存体量的一半，且成交效率极低。就拿办公物业来说，目前平均成交量每月约2万多平方米，但剩余可售面积超过200万平方米，去化周期长达惊人的100个月。业内人士透露，部分早期建造的办公楼盘因长期处于滞销状态，已逐步演变成了“僵尸楼”，“值得庆幸的是，由于办公楼宇整体占比较小，尚未对楼市形成冲击。”
受经济楼市投资大环境影响，商业体和办公楼宇成为一对“难兄难弟”。相关统计数据显示，商业体去化周期一再延长，目前剩余可售面积超过580万平方米，去化周期和办公类物业基本持平。
在商品住宅中，144平方米以上的大户型依然去化缓慢，这一面积段户型占到了住宅库存量的近一半。虽然二孩政策的放开释放了一部分的改善型需求，然而从1-11月的成交数据看来，80-144㎡的首改户型凭借其较高的性价比依旧是购房者的。144㎡以上户型由于存在着面积较大，价格较高等问题，如果没有支持性政策出台，或将处于长期沉睡状态。
从各区域来看，新城板块依然是库存集聚地。滨湖区蠡湖新城板块、太湖新城板块，还有惠山区、锡山区等地区，因为前几年的大批量的土地出让，新品房源不断入库，成为库存积压的重灾区。尽管今年以来，央行、住建部等部委陆续出台降准降息、降首付比例等利好政策，对楼市回暖起到了一定的积极作用，但是基于无锡城市性质，人口基数小，城市吸引力不足等缺陷，无锡楼市库存的解困之路依然任重道远。
去库存“持久战”该怎么打？长短结合、因地施策，告别野蛮生长
库存“歼灭战”接下来该怎么打？“一方面想方设法加快大户型的存量去化，另一方面在新增供应量持续低位运行的趋势下，后期可能导致部分面积段供应偏紧，企业应及时调整供应结构，促进销售。”市产监处有关负责人认为。
但从目前的情况看，仅从市场的供需端发力，作用有限。而购房贷款利息抵扣个人所得税的呼声也愈发强烈。有消息称，国家或会出台一些有利于消化库存的政策，但目前由于税收减免政策、降低首付比例、多套房准入门槛等优惠规则尚未恢复，去库存任重而道远，“有效的办法是用购房贷款利息抵扣个人所得税，发达国家基本用这样的方法来鼓励消费者或者居民自己解决自己的住房问题。”业内人士认为。
面对大体量的库存，绝非一个政策能短期见效，而是要放在宏观经济环境下考虑，这是一场“持久战”。知名地产评论人杨红旭认为，对于房地产去库存，要想打一场“歼灭战”，需要政策予以支持，一是个人房贷进一步宽松，首付仍有降低的空间；二是财税政策加大支持力度，取消二手房交易营业税，首套房贷利息可抵个人所得税；三是货币政策继续宽松，继续降准降息；四是棚改拆迁补贴，以货币为主、实物为辅。
在这一套“组合拳”之后，还需大力发展地方经济，留住消费人口，以实现房地产业健康均衡发展。
与楼市去库存的大方向相适应，我市经适房货币补贴政策已从上月开始，即原本申请购置经适房的家庭，可享有政府的货币补贴去购置商品房或二手房。在保障房和商品房之间打通一条轨道，既满足了住房困难家庭的需求，又进一步促进商品房消化，是一个“一石多鸟”的创新型去库存思路。（张奕妍）
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