[摘要] 二手房买卖过程中,由于买卖过程有许多需要注意的细节以及办理产权过户中程序较为复杂,卖方和买方往往通过房地产中介公司完成房屋买卖和产权过户等,中介公司在办理房屋买卖过程中也较多发生于买房人和卖房人的纠纷。本期关注一起因房屋买卖合同没有成功签订,买房人支付的佣金能否应予退还的问题。
二手房买卖过程中，由于买卖过程有许多需要注意的细节以及办理产权过户中程序较为复杂，卖方和买方往往通过房地产中介公司完成房屋买卖和产权过户等，中介公司在办理房屋买卖过程中也较多发生于买房人和卖房人的纠纷。本期关注一起因房屋买卖合同没有成功签订，买房人支付的能否应予退还的问题。
今年6月，方女士通过某房地产中介公司居间与卖方林先生签订《房地产买卖居间协议》，约定由方女士购买林先生的房屋，房屋面积131.5平米，房价为140万元，买卖双方应于买卖合同成立之日分别按照总房价款的1%支付。当日，方女士还与林先生签订《房地产买卖居间协议》，约定于本协议签署后15日内签订网签合同，并交纳了定金3万元，林先生出具收款收据。后来，由于房屋价格上涨，林先生反悔，不愿意出售该套房屋，也不再签订正式合同，但同意承担违约责任。经协商，林先生将已收的定金3万元退还给方女士，同时另支付违约金2万元。中介公司虽促成方女士与林先生签订《房地产买卖居间协议》，但是尚未签订正式合同，交易就终止了，居间服务尚未完成，因此方女士就拒绝支付。但1个月后，中介公司却将方女士起诉到法院，要求其支付房屋居间1.31万元。方女士大感疑惑，这种房屋买卖未成功，中介是否有权收取？
法舟律师事务所张虎律师分析认为：根据《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。可见，居间行为分为报告居间和媒介居间。无论何种居间，居间人的主要义务是提供与订约有关的信息并如实报告委托人，目的是促成委托人和相对人订立合同。
二手房买卖的市场现状相对复杂，因信息不对称带来的诸多问题，需要中介公司更多发挥其专业优势。二手房买卖合同的签订不代表交易一定能够完成，中介公司的义务范围不局限于促成买卖合同成立，还涉及办理委托事务、协助履行买卖合同的层面，该义务不完成，中介公司无权行使报酬请求权。
本案中，由于居间方已促成双方签订了《房地产买卖居间协议》，因此，有权请求获得报酬。但《房地产买卖居间协议》是买卖双方与中介签订的一个三方协议，约定事项一般为居间服务内容、居间费用等，对于房地产买卖合同的主要条款并未做出详细约定，因此，一般不视为已促成合同成立。此种情况下，由于未完全完成该房屋交易中的全部服务流程，居间人一般不得要求支付报酬，但可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
律师提醒，针对在买卖合同签订前，中介公司提供的各类格式合同中规定的权利限制条款，买卖双方都要仔细甄别，同时注意发现合同文件中的霸王条款，充分认识此类条款对自己权利的影响。尤其不要轻信中介服务人员的口头承诺、豁免。必要时，应当在特别约定中对有关事项予以明确，并以书面形式留存，否则一旦发生争议，买方或卖方将难以举证而承担不利风险。
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