当前，在行业集中度越来越高、行业政策大环境整体趋紧的背景下，房企求规模不仅是发展之道，更是生存之道，而城市布局的战略导向将在很大程度上决定房企规模增长以及抵御风险的能力。2017年房企的业绩排行恰恰能充分论证这一点，一些始终驻守一二线城市的房企业绩受极大影响，甚至排名明显下滑，而一些前瞻布局三四线的房企则弯道超车、业绩跳涨。那么，为什么有些房企敢于进驻三四线？有些却不敢进？其背后的关键在于房企审视城市的战略眼光的差异。
当前中国经济已发展到一定阶段，整体的城市格局已经发生了根本性的变化，房企审视城市投资机会的眼光必然也要随之而变。然而，如何升级战略眼光、颠覆传统城市研判思维，从而在规模追逐的赛道上胜出，仍是很多房企困惑的一大痛点。明源地产研究院推出全新《城市新格局》报告，将从全球城市发展视野的高度切入，为房企呈现中国城市发展特征与全貌，同时，深度解读标杆房企城市布局策略，并构建全新城市研判模型，助力房企全方位升级城市研判思维、抢占城市先机。本报告的核心内容及几大亮点具体如下：
一
中国城市化进程红利将持续释放
房地产市场中长期内
仍将处于高增长期
在当前一二线调控持续的政策环境下，房企要求得增量市场的规模，必然要从此前仅聚焦一二线城市，转而放眼，在六百多个城市中寻找投资机会。那么，从范围来看，哪些城市还有增长潜力？中国的房地产市场前景如何？我们对标世界发达国家城市发展路径，来反观和洞察中国城市发展总体格局。
1） 中国城市化进程仍有三大红利，房地产市场前景仍看好
尽管当前政策大环境较严，但从中国城市化进程来看，房地产市场发展仍然有三大红利，大红利是城市化率仍有大幅增长空间，2017年中国城市化率达到了58.52%，但相较世界发达国家百分之七八十甚至八九十的城市化率，仍有至少20%的增长空间，意味着中国至少还有2.8亿左右的人口有待城市化，且这一时期将持续到至少2030年左右。第二大红利是棚户区改造，2018年政府工作报告明确要求启动新的三年棚改攻坚计划，意味着未来数年内大量改善型住房需求将集中爆发。第三大红利是十九大报告提出的美好生活前景，在国民持续多年的高储蓄率背景下，意味着居民改善型需求和投资需求中长期内将进一步释放。因此，从这三个角度来讲，中国房地产市场仍有较长一段时期的高速增长期。
2） 对标世界三大湾区，中国城市发展向湾区阶段演进，城市发展红利进一步释放
城市的发展形态是在不断演进变化的，世界发达国家的城市发展历程可以给予我们相应启示，进而反观中国所处的城市发展阶段，及在此阶段下房地产市场的城市机遇。我们深入分析了世界三大湾区：纽约湾区、旧金山湾区及东京湾区的发展演进历程，总结了城市发展的四大阶段：单极城市-都市圈-城市群-湾区，其中湾区是城市发展的高阶形态，核心城市引领全球化产业分工协作特征凸显。
反观中国的城市格局，当前，中国已经到了较为成熟的城市群发展阶段，但城市分化特征依旧突出，除了城市群范围内的城市外，仍有大量城市处于都市圈、散点城市的空间布局形态。随着中国经济发展步入新的阶段，较成熟的城市群已开始往大湾区这一高阶形态迈进，由珠三角城市群演进而来的粤港澳大湾区，已上升为中国国家战略，并已进入规划落地阶段，在湾区发展形态下，未来城市发展红利将进一步释放，尤其是此前城市群内的边缘城市，在湾区规划下将迎来新的增长契机。
二
透过标杆房企布局策略
发掘其高规模、高增长
背后的逻辑
城市布局战略是决定房企规模增长的关键环节，他山之石，可以攻玉，透过高规模、高增长房企的城市布局策略，我们可以发现其中的一些规律和秘诀。我们以2017年30房企为样本，从两大维度进行展开分析，一是城市维度，统计30房企的城市级别分布趋势、近两年新进入的热点城市、招拍挂热点城市、并购热点城市，供房企直接参考；二是房企维度，我们深入分析了业绩增速迅猛房企、行业3龙头房企、行业10房企的城市布局策略，洞察其业绩规模高速增长背后的布局逻辑。综合来看其城市布局均呈现一个明显特征，即2017年在调控形势严峻的大环境下，无论是国企还是民企，均普遍开始将眼光转向城市群内的三四线，拉开城市战线、对冲调控风险。
此外，我们基于标杆房企的城市布局特点，提炼了五种基本模式，包括“由中心城市向周边梯级扩散模式”、“农村包围城市模式”、“城市群聚焦深耕模式”、“一二三四线全线出击模式”以及“一二线坚守模式”，综合来看，标杆房企布局总体从原来的打一枪换一个地方的“狩猎”模式，逐步转向了“狩猎+深耕”并重的模式。
三
城市研判新模型
助力房企研判思维升级
在了解了标杆房企的布局策略后，房企在制定自身布局策略时，应该依据哪些指标？如何准确判断城市的投资价值？在中国新的经济发展形势下，房企研判城市的传统思维应转型升级，我们从政策、市场、经济三大维度指标，构建了全新的城市研判新模型。政策、市场、经济三者相互关联、由表及里，政策调控因市场的冷热表现而出台，并反之影响市场，而政策、市场表现背后的本质又是经济，经济是支撑一地楼市发展的基座。
对于最核心的经济指标而言，在新的经济发展阶段，传统研判城市的旧指标已然过时，难以合理解释不同城市房价水平的差距，我们经过深入的研究分析，提炼了八大新经济指标，并以丰富详实的数据，全面呈现中国珠三角、长三角、京津冀、长江中游及成渝五大城市群内的城市在各项指标上的表现。举例而言，评价城市经济发展质量，应从GDP总量转而关注人均GDP及单位面积GDP,尤其是单位面积GDP,与城市经济发展差距及房价水平高度正相关；再例如，评价居民的住房购买力，在当前贫富差距越来越大的背景下，应从原来的人均可支配收入转而关注高净值人群指标，高净值人群才决定了一地住房的购买力。
四
从城市群虹吸效应
进一步透视城市投资价值
对一个城市投资价值的研判，仅依据单个城市的经济、市场、政策指标表现还不够，还应该以城市群/都市圈视角，将其放在整个片区范围内去整体评判一个城市的投资价值。虹吸效应体现了一个城市对周边城市资源的吸附力以及区域内的经济势差，其测量指标为虹吸指数，在评判城市投资价值时，我们应将定位相同城市的虹吸指数进行比较来作进一步判断。例如，有些在经济、市场等指标表现上都不太好的城市，不一定就不能进，如果这个城市在整个片区内的虹吸指数很高，虹吸效应很强，那么仍然是有布局潜力的。
我们同样对中国五大城市群、以及西部典型省会城市的虹吸指数进行了全面科学的测算，直观的呈现出了各片区内城市的虹吸效应强弱及经济势差。以环武汉和环长沙为例，若从省会城市对比来看，虹吸指数较高的武汉明显比长沙更具投资价值，但如果从周边城市对比来看，长沙周边城市因资源被吸附程度较弱，反而更具布局潜力。
五
掘金价值洼地城市、抢占城市先机
在明确了城市研判逻辑之后，放眼，还有哪些典型的价值洼地城市值得提前掘金？尤其是对一些中西部城市，有些房企已经进驻并获得了不菲的业绩，但也有不少房企拿不准到底该不该进，不进怕错失城市机会，进又怕投资失误。我们基于同等级城市经济、市场、政策指标的表现以及城市间虹吸效应的强弱对比，再结合各城市的房价表现，挖掘了一些典型的价值洼地城市，并对这些城市进行了全方位分析，供房企参考借鉴。
例如长沙，尽管其经济发展水平明显不及东部沿海的热点二线城市，但其经济增长势头较强劲，对周边城市的虹吸效应也较强，近年来开发商的投资热度也不低，而其房价相较同等级城市还处于偏低水平，这类城市是典型的价值洼地，值得房企前瞻布局、抢占城市先机。
外国商品搬运2018-05-16 09:15:22
