2017年，商业地产销售面积依然保持较高增速，特别是商业营业用房销售面积增长加速。但与此同时，鉴于过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。
加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。
层变革来源于客户。新中产阶层崛起，引发消费结构变革。改革开放后成长起来的80、90后成为消费主力，他们对于时尚、潮流、个性的追求引发消费结构变化，也更愿意为体验和服务付费，这种趋势倒逼商业业态进行更新。
第二层变革来源于新的商业零售模式。“新零售”利用技术融合线上和线下两个渠道进行精准体验式营销，构建起跨区域、多场景、全时段的经营方式，解决线上经营流量成本上升和线下门店品类和覆盖范围有限的问题，进行到店与到家的全渠道布局。这一模式正在再造商业地产的消费场景，更具适应性的新商业地产形态将应运而生。
第三层变革来源于企业的自我革新。无论是商业地产业务的战略定位，还是具化到战术层面的产品、业态、土地拓展、融资保障等方面，商业地产开发运营企业正在积极的尝试创新与突破。
新开工、投资回落显著，土地市场加速分化
图：2013-2018年1-6月商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速
图：2013-2018年1-6月商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从供应端来看，商业地产开发投资同比下降，新开工降幅显著扩大。2018年上半年，商业地产开发投资额9688亿元，同比下降9.9%，商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年同期的21.2%下降3.8个百分点至17.4%，其中商业营业用房占比下降2.7个百分点。
新开工方面，上半年商业地产新开工面积11956万平方米，同比下降8.1%，商业地产新开工面积占房地产新开工面积12.5%，延续2016年以来的下降趋势，其中，商业营业用房占比下降幅度明显高于办公楼。
从需求端来看，商业地产销售规模仍保持高位。在“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，政府继续执行差别化调控，加强市场监管，导致市场需求外溢，资本向商业地产倾斜。（之前的公司名义买房便是如此）
与此同时，随着城市居民消费水平的提高，以及大力推进“双创”等重要举措，2018年上半年期间商业地产销售面积达7206万平方米，商业地产销售规模依然较大，其中，商业营业用房的销售面积占比高于办公楼。
无锡目前各个区域都有停工的商业，更不用提市中心的双子塔了，不过最近双子塔已经有人接手要开始动了。
二线、三四线土地市场升温，整体供应过剩
图：2013-2018年1-6月300城商办用地推出及成交面积
一线城市量价齐调整，成交楼面均价下降显著。2018年1-6月，一线城市商办用地成交规划建筑面积493万平方米，同比下降1.3%，在各线城市中出现下降趋势；市场热度下降，成交楼面均价9682元/m2，同比下跌42.7%，跌幅较2017年同期扩大2.1个百分点。
2018年1-6月，一线城市商办用地成交平均溢价率为2.2%，较2017年同期下降12个百分点，由于政府对于商住领域的政策调控，市场逐渐回归理性。
二线城市量价齐涨，但成交楼面均价增速放缓。2018年1-6月，二线城市商办用地成交规划建筑面积为4435万平方米，同比增长26.8%，较2017年同期扩大14.1个百分点，成交楼面均价为2496元/平方米，同比上涨18.8%，涨幅较2017年同期收窄1.9个百分点；随着经济的持续发展，居民可支配收入的增加，带动消费需求提升，二线城市商业地产保持了快速发展。
2018年1-6月，二线城市商办用地平均溢价率为10.5%，较2017年同期下降3.4个百分点。
三四线城市商办用地成交规划建筑面积小幅增长，成交楼面均价涨幅近二成。2018年1-6月三四线城市商办用地成交规划建筑面积为4607万平方米，同比增长4.0%；成交楼面均价1391元/平方米，同比上涨18.7%，较2017年同期扩大2.9个百分点，商办用地溢价率也保持在9.8%以上。随着城镇化进程的加快，三四线城市的商办用地市场略有升温。
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外国商品搬运2018-07-28 00:03:19
