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买房一定要注意 房产证不要写子女名字

无锡特价房 2018-01-08 13:16:03

中国式买房,从签合同写名字开始,首付、贷款、还贷、出售、传承,每一个环节都可能影响以后的生活,因为政策随时变,说不上哪个环节就会影响你的下一个买房置业计划!对于我们80后末端的一代来说,父母出资买房的比较多,或者爸妈有房不必自己买的也很多。如今独身子女继承房产过户难了,所以父母买房就直接写子女的名字。但据说这是一个错误的方法。这为何而错呢?

错在哪里?

1、孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税

比如孩子在未成年时和父母共有2套房产,每套面积在90平方米,如果房产份额事先不做约定的话,默认每人三分之一份额,即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米,按照政策,首套房无论面积多大,都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房,假设建筑面积是120平方米,则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积,还有100平方米需要征收房产税,其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。

2、孩子如婚后发生意外,配偶有权继承婚前财产

如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。这意味着,如果孩子在未成年时和父母共有房产,孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母,白发人送黑发人已经痛彻肺腑,现在连自己的房子都住不安稳,晚年生活情何以堪?

3、给未成年人买房也有风险

也有一些家长考虑提前为子女购入房产。据了解,有的市房管局规定,房产证可以写未成年人的名字,如果您买的是新房,交付给开发商办理即可;如果买的是二手房,需要父母携带相关资料去房管局办理过户手续。从严格的法律意义上说,房产证上是谁的名字,法律就保护谁拥有物权。这样就会导致一些风险,比如孩子不懂事随意卖出房产,或孩子被人利诱卖出房产等。

当然,你可以跟孩子签订协议,以便在必要的时候收回房产。但孩子小于10岁,协议没有法律效力。只在10岁至18岁才有用,因为孩子18岁后已具备完全的民事行为能力,可以直接买卖房产。

4、孩子独立买房时可能多付首付

如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,按照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据政策,成年后可独立购买住房(1套)。有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付却可能要按照二套房标准,付七成。

难题要如何化解?

一是可以作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1%。这样,即使子女成年后以自己名义所购房产超标,需要征收房产税时,至少和父母共有的房产部分,计税量将极其有限。

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