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10家房企参战江阴2018年首拍 你猜地价多少

无锡特价房 2018-02-08 11:17:58

据江阴市国土资源局官网公告,原定于2月6日出让的江阴市澄国土告字(2018)1号的6宗地块,经江阴市人民政府同意,因故对澄国土告字(2018)1号公告中报名、成交日期延期2天,即今天(2月8日)正式出让。

根据出让公告,6宗地块分别位于澄江街道、祝塘镇、新桥镇。其中,最具看点的非澄江街道70号澄高包装地块莫属,即澄地2017-C-27(A)、(B)、(C)地块。该地块总出让面积达到161814㎡,建筑面积为323628㎡,总起始价129457万元,起拍楼面价为4000元/㎡,是近年来江阴土地市场难得一见的大体量住宅用地。

地块基本信息

70号澄高包装地块位置图

PART 1城南板块,有何优势?

一、板块的基本规划情况

地块位于江阴城南板块,属于江阴中心城区,是江阴近年城市规划主力发展方向。作为江阴滨江花园城市整体规划“北优、西进、南拓、东调”的重要组成部分,城南区域依托历史人文资源和水乡特色绿化景观,全面启动虹桥南路延伸段、中山路延伸段,规划芙蓉大道快速通道等工程,加快各类生活设施和商业配套设施建设,成为江阴宜居“南花园”。  

江阴中心城区空间布局结构

二、板块的配套优势

①交通

地块靠近江阴公路客运站,公共出行方便。临近芙蓉大道、环城南路、锡澄高速等城市主干道,从芙蓉大道上京沪高速可通往无锡、苏州、上海,至无锡市中心需40分钟、至苏州市中心80分钟、至上海市中心仅需120分钟。

另外,规划沿江铁路、规划盐泰锡常宜铁路在地块周边设有站点,江阴综合客运的枢纽站(火车站)前期工作目前已经开展。同时,规划地铁锡澄S1号线,经过城南片区,地块距离规划站点约1.2公里,预计S1地铁按计划于2019年开工建设,从无锡堰桥到江阴花山北,未来去往无锡市区将会更加便捷。

②教育

城南板块区域内已建成了江阴市设施最为完善的立新中心小学、要塞中学等。除此之外,城南板块将新建立新中学初中部,目前已经动工,预计将在2019年9月投入使用。

③商业

城南板块的商业配套较为高端,大型商业综合体有九方城、南门印象、澄星广场等。

南门印象:总建约13万方,由B2-6F购物中心和7F-16F的精品酒店组成。项目规划为集国际时尚、精品超市、国际影城、精品零售、儿童体验、餐饮、休闲娱乐、精品酒店为一体的高品质精致生活体验MALL,拟于2018年5月1日开业。

九方城:南门印象的西边,是集商业、办公、餐饮、休闲为一体的城市地标建筑。

澄星广场:是由本土开发商澄星集团在江阴独立开发的、集住宅、商业、酒店、办公于一体的50万方城市综合体。

江阴南门印象

④医疗

根据《江阴市“十三五”医疗机构设置规划(2016-2020年)》,推进“1310”工程——市中医院的异地新建,拟将世新路南侧、虹桥路西侧、花北路北侧地块规划用地性质由商业用地、居住区级综合公共服务设施用地调整为医疗卫生用地。

中医院新地址的选定,距离本次出让地块不足1000米,无疑是给城南板块的一项重大利好。

⑤生态

地块距离应天河风光带约500米,可轻松享受休闲、便捷的生活。应天河风光带呈东西走向,位于毗陵路南,芙蓉大道北。

同时,应天河风光带也是城南地区重要的组成部分,也是城市的滨水地区。随着城南板块的发展,政府也将把该片区打造成集滨水体验、休闲娱乐、旅游观光、商业居住功能于一体的复合型、生态型滨水示范区。

除此之外,运河公园将于今年开建,芙蓉大道快速化改造年底竣工,将该区域与主城区联成一体。

PART 2澄高包装地块,价格拍到多少?

据江阴国土局网拍系统显示,澄高包装地块共有10家房企报名参与,截至今天下午4点30分,该地块已经3轮自由报价,最新楼板价为4031.08元/㎡。

地块所在的城南区域内,主要在售项目有碧桂园·暨阳府高层洋房均价12500元/㎡,别墅均价23500元/㎡;融创玉兰公馆目前在清盘阶段,只剩高层5#在售,户型以143㎡为主,价格在13500元/㎡左右。

从产品定位来看,该地块容积率1.8-2,后期开发或建洋房、小高层产品。若按照售价13500元/㎡来测算,该宗地块的合理地价(10%利润)在5357元/㎡左右,保本地价则在6643元/㎡左右。

而从近期的土拍情况看,众多房企均较为看好江阴,拿地热情较高。如2017年12月14日,南门首府东地块吸引了弘阳、阳光城等6品牌房企参与,最终,经过近1小时,34轮的拉锯战,碧桂园以39769万元的总价竞得该地块,楼面价7227.3元/㎡,溢价率44.25%。

随后,12月29日,城东街道要塞路南地块,吸引了旭辉、中锐、碧桂园、新力等10家房企报名,最终经过近3小时17分钟,203轮的拉锯战,被无锡洪业以65708万元的总价竞得,楼面价7074.7元/㎡,溢价率达214%。可以预见,澄高包装地块的热度不言而喻。

另一方面,2014年以来江阴政府以去库存为基调,土地市场供应较为平稳。在刚刚过去的2017年,据好地研究院统计,江阴市区(澄江街道)共计成交住宅用地总建面约31.3万㎡。而截至2017年12月份底 ,江阴市区最新存量为107万㎡,按近一年月均去化周期计算,出清周期仅需9.4个月,房地产市场整体较为健康。

除此之外,相较周边城市,江阴土地仍然属于价格洼地。如其周边城市张家港2017年市区楼面均价达到9465元/㎡,即使周边的锦丰镇最新楼板价也达到了6244元/㎡。另据好地研究院获悉,2018年江阴市区还有41号万达北侧地块、63号总部经济园地块推出,澄高包装地块作为江阴市区稀缺的大规模优质宅地,必会引来众多房企的激烈争夺。 

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