君子不入危地？那只是你没准备好，2018年全球楼市黑天鹅早知

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干扰大势的“黑天鹅”在哪里

过去五年、现在以及不远的将来，中国人爱去哪里买房？

过去我们锁定了日本、澳洲、加拿大、美国。去年，我们重点关注英国、欧盟、东南亚几个国家，2018年我们会把新加坡纳入视野。

为什么是这些国家？

一句话，因为它们能充分满足中国人投资、移民、教育、避险、养老五大需求中的一个或几个。

2017年，海外掘金关注的这些国家、城市的房产市场基本都处于历史高点。

值得一提的是英国，海外掘金2016年7月开始向客户推荐英国项目，如果那时候您入手，到现在仅考虑汇率的因素就已6-10%。

（英镑兑人民币汇率分月走势图 2014.3-2018.2）

由于2018年全球经济仍处于难得的全面繁荣，所以楼市也被继续看好。不管是官方的世界银行，还是民间的摩根斯坦利、彭博社……主要机构对世界经济的预测都充满乐观。

（彭博社预测东南亚国家GDP增速）

最近，它们在干同一件事，上调对世界经济的增长预期。

这告诉我们，2018年的经济基本面不用太担心。

于是，能干扰大势的就只剩下其它领域的“黑天鹅”了。

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英美系VS东南亚系

只考虑经济因素，我们可以把楼市分为稳健保值型、稳健型、较高型、无法预期型四类。

这四类说白了就是欧美系和东南亚系。

投资英美系，就好像在买R2级别的银行理财产品（从R1到R5风险级别越来越高），几乎没有折本的风险，但也别指望能跑赢货币购买力缩水的速度。

而投资东南亚的一些新兴市场国家，就好比买股指基金，你看好了股市大行情，没有精力去研究某一只具体的股票，这赌的是国运。赌对了，回报丰厚。但它本质上是属于较高风险的产品，因为处于这个阶段的国家常常伴随着意外，风险级别则是从R3到R6。

东南亚与英美从社会转型的角度，代表了人类社会两个发展阶段：一个叫传统，一个叫现代。

它们的具体差异表现在——人治vs法治；完全市场经济vs部分市场经济、部分自给自足；专制vs民主三方面。

这三个层面的差异，注定了英美是规则有序可预期的；而东南亚国家则是规则、秩序受局限，关键时候不可预期的。

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赌国运就看这些标准

不过，我们依然可以根据大势给出“赌国运”式的判断。

东南亚国家按照世行的标准分为四类：

高收入国家新加坡；

中等偏上收入国家马来西亚、泰国；

中等偏下收入国家印尼、菲律宾、越南、老挝；

低收入国家是柬埔寨、缅甸。

从发展经济学的角度，赌国运的成功性是赌那些可以顺利实现经济起飞的国家，并在它们起飞的初期阶段押上宝。

一般而言，起飞就是针对中等偏下收入和低收入国家的。

那么，在发展经济学的模型中，什么样的国家是属于可以尝试去赌一下国运的类型呢？

或者说，你根据什么标准来对一个国家做出基本判断呢？

它们同时具备以下几个主要特征。

1、 过去10年中，GDP翻一番或者至少7年保持6%以上的增长；

2、 是上游国家产业转移的主要目的地；

3、 政局稳定；

4、 大量的劳动力并保持较高的就业率。

从房产投资的角度呢，我们还得加上一条，是否已经或将要对外国人开放房地产市场。