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追击环沪楼盘的“接盘侠”

无锡小地精 2018-04-12 09:31:17

环沪是这两年上海楼市最大的热点。有人看好环沪,不仅自己买房,还拉了一堆亲朋去买;有人觉得市场坑太多,特地写了“防被割韭菜指南”;也有人为养老、度假甚至日常的居住需要,买在环沪。

在上海已经工作了五六年,但是一直没有考虑过买房的小云说,这一年,她特别心焦,因为周围的老乡都已经在昆山、嘉兴等环沪城市买了房,而在这些城市都没房的她,莫名有一种不安全感,害怕年纪大了后会被上海抛弃。

那么,环沪楼市的水究竟有多深?买环沪城市的房子,究竟意味着即将成为楼市泡沫破灭前的“炮灰”?还是一项很有前景的潜力投资?

环沪城市哪些是眼下最受关注的热门,哪些暂时并不在多数人的考虑范围内?

艾普大数据的调研结论是目前在环沪买房的投资风险不大,但是升值空间也有限。选择在环沪买房的,他们中的多数人月可支配收入仅在6000元以内,约有一半以上的人只能接受总价100万以内的房子,购房预算在500万以上的,只有极为零星的一部分人。

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这份大数据调研的参与者,主要工作在陆家嘴(19.05 -0.21%,诊股)、南京西路、淮海中路、古北、虹桥、四川北路等上海主要 CBD,年龄段则是目前住房市场的消费主力的年龄段。受访者年龄集中在25-36岁和36-45岁两个黄金购房年龄段。这两个年龄段占到了所有参与调研者的66.57%。

他们中,12.37%的人月可支配收入不到2000元,有33.13%的人可支配收入在2000-4000元,月可支配收入超过6000元的仅有10.28%。42.87%的被调研者有子嗣,高达接近6成的被调研者,目前还没有孩子。高达八成的人考虑新房,也有38.64%的购房者愿意接受新房。

在买新房时,单价5001—10000元/平米、10000—15000元/平米的环沪新房,是他们重点考察的范围。62.15%的购房者想买单价5001—10000元/平米的新房,另外有51.38%的购房者想买10001—15000元/平米的新房。这两个价位段的新房,是所有价格段中关注度最高的。

而且所购买的房子多是小户型,57.71%的被调查者选择一房,另外有50.82%的被调查者选择二居室,仅有2.46%的人选择四房以上的大户型。

较低的单价和相对较小的购房户型,勾勒出白领环沪买房的第一个特点——低总价。在询问上述受访者二手房价格接受段时发现,100万以下和100—300万的总价段,是接受程度最高的。有58.2%的受访者愿意接受100万以下的二手房,选择100-300万总价的购房者则超过了67.36%。

和购买新房一样,小户型的二手房是他们的最爱。约有68.61%的购房者选择一居室,另有79.97%选择的是两房。

02

有人认为,环沪目前仍然是投资需求为主,自住需求其实不高。这话有一定的合理性。因为,从租赁和购买的比例看,主要商圈的白领对环沪地区的真实自住需求应该不算强烈。只有45.03%的白领选择在环沪租房,却有71.27%的受访者选择购房。

选择租房的白领有七成选择两居,另外也有43.89%的受访者选择一居。他们在环沪租房的花费倒不低,51%选择月租金2000—2500元,有41.25%的受访者选择2500—3000的月租,选择3000—5000月租的也有26.3%,而选择1000元以下租房的,只有10.76%。

和在上海租房多数人只能选择合租不同。在环沪城市,大多数人都是整租住房。数据显示,有超过81%的受访者更希望独立租房,而不是和他人合租房屋。

而在上海白领的眼里,苏州、昆山、无锡、嘉兴是最佳的买房和租房城市。其中,选择在苏州和昆山买房的人分别达到33.15%和31.77%,无锡和嘉兴的接受比例也超过了两成以上。而距离上海和杭州较远的浙江城市湖州,却不够幸运。选择在湖州租赁和购房的受访者只有5.13%和3.18%。

此外,尽管环杭州湾的概念,去年很火。但是选择在杭州湾重要城市宁波和舟山租房及买房的人却不多。选择在舟山租房的只有8.97%,买房的只有5.87%,某种意义上,可以看出上海白领对舟山地区并不认可。

相对而言,因为杭州湾概念的推广,宁波被购房者认可的比例较高,有10.73%;但只有7.23%的受访者愿意租房,说明宁波还没有被多数白领当作可以自住的环沪城市。

假设选择租房的白领,同时想在当地买房,并且租购意愿经过证实,可以用来了解地区的实际自住需求。那么,环沪城市的投资比重应该是比较小的。因为,选择在苏州、昆山、无锡、南通、舟山租房的比例,超过了在这些城市购房的比例。嘉兴和宁波的购买比例虽然高过租赁,但高出的比例也不高。

03

而决定新上海人在环沪城市置业意愿的,可能是交通距离。百度地图显示,从陆家嘴开车到昆山,只需要1小时28分,而到嘉兴,却需要1小时52分。所以,在昆山和嘉兴的比较后,昆山更受他们喜爱。对虹桥地区的白领们来说,去嘉兴只要1小时19分,而到昆山只需要50分钟。

虽然,从虹桥到达昆山,会比到嘉兴早半个小时,但嘉兴的房价比昆山还是便宜太多。截止3月底,嘉兴的房价也就在12000/平米左右,昆山的新房则已经达到了17000元/平米。

值得指出的是,高铁正在扩大上海人的自住买房的选择面。

高铁的修建让虹桥的白领,对离上海较远的城市产生浓厚了兴趣。和其他商圈的白领相比,虹桥的白领对无锡、嘉兴、湖州的购房意愿明显比其他商圈更强烈。而南通、舟山、宁波这些目前还没有从虹桥直达的高铁线路的城市,虹桥白领的购房意愿可以说是所有商圈中最低的。

相比之下,其他商圈的白领则更看重城市的发展潜力。

比如,徐家汇(11.02 -0.45%,诊股)地区有接近两成的受访者向在苏州购房,但只有10%出头的人选择嘉兴。吊诡的是,从地理位置上,嘉兴其实比苏州更近,房价也更低。但在整个中国,苏州是目前排名第七的城市。它在全国的经济影响力,远远超过了嘉兴。同时,苏州有六条地铁,并且还在大规模规划新建地铁。而嘉兴目前还没有自己的城市轨道交通。徐家汇的白领选择苏州购房,显然和苏州的经济及城市发展得更好有关。

因此,从环沪城市的主要购房人群、收入情况、购房预算看,目前的环沪城市所面对的还只是有小额不动产投资需要,或没有能力在上海买房的刚需白领,对单价及总价更为敏感,一旦某个环沪城市房价快速上涨,购房者就可能转而购买其他低单价城市。

这些城市的楼市发展前景,一方面固然和当地经济发展、城市生活水平有关;另一方面,则需要上海和这些城市进一步的融合,加强高铁、城市轨交、城市道路、优质教育、医疗资源等对接。这样才能把上海疏离的部分人口,有效地安置到环沪城市,不伤害上海的城市基本竞争力。

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