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专家发话:坚决问责!楼市的狼终于来了!

无锡小地精 2018-08-10 00:37:33

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8月7日,住建部在辽宁沈阳开了个会,其会议的核心就是一周前中央政治局会议高层对中国房地产市场下达的「73字真言」。

因为回首上半年的市场情况,全国主要城市的调控次数就达到了260次。而这260次的调控,又颇具戏剧性,好像和购房者玩了一场场「狼来了」的游戏。

每次调控说遏制房价上涨,民众都信以为真,然而房价最后还是乘着抢房浪潮,披着乱象的羊毛一路高歌猛进,几次下来几乎没有人再会相信调控是管用的了。

不过这也倒是符合中国一贯的政策现象。就是高层发布政策,只要下发到地方,力度绝对会大打折扣。

地方要么用地方债居高库存没去够为由,要么用城市战争抢人才为由与宏观基调做博弈。上半年,除了长沙这个一向对高房价深恶痛绝的幸福城市,其余城市均被染指。

就这样,高房价在上半年「上行下不效」环境中持续疯狂,已经引发了一系列社会问题,最后发酵到动摇经济根本的地步。

例如社会问题上,购房者在限价政策下的投机抢房潮,对开发商不公平售卖的抗议潮,对高周转下的低质量房建的维权潮。

产业问题上,在去杠杆周期下被高房价挤压下的实体经济(尤其制造业)的连环爆破。在经济问题上,各项经济增长数据都进入历史级的谷底(具体数据大家可以去查,这里不作详细论述)。

而到达7月份的时候,全国楼市调控密集程度开始骤然加强。

合计超过60个城市发布了超过70次各类型房地产调控政策,刷新了历史记录,为什么这么短的时间内会出台这么多的政策调控呢?

原因很简单,就是:狼,真的要来了。

2

其实,7月底的中央政治局会议对楼市的定调就是中国楼市疯狂结尾的钟声。

如今,时隔一周,紧跟着的地方座谈会更让这「73字真言」在质疑声中落了地,真正地步入实施化阶段,拉开了中国楼市深水化调控的序幕。

这次会议内容很重要,官媒共发布了两段话:

一、加快制定住房发展规划

各地要加快制定实施住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房,加强舆论引导和预期管理,持续开展房地产市场乱象治理专项行动,严厉打击违法违规开发企业、中介机构,维护人民群众合法权益。

二、对楼市调控不力的城市坚决问责

各地切实做好房地产市场调控工作,系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

我们先从第二段开始解读。因为我认为第二段其实是第一段的背景,显得更为重要。

首先这次会议是在沈阳开的。而沈阳是个什么样的城市呢?

它的监管能力在全中国是公认的“名列前茅”。

如果沈阳有成都、西安、武汉这样的经济基础和人口条件,我相信沈阳绝对会成为全中国楼市乱象最严重的地方。

所以先从弱监管的地方开始「坚决问责」,也证明了中央此次实施的决心。

问责制在我们这个体制性国家是异常见效的。

自古以来,八府巡按到地方督办,这是涉及到乌纱帽的事情,纵使有千万种理由和借口都不能推脱了。

而评价考核机制也给你做好了,给你设置了涨停板,警戒线。直接和地方官员的政绩挂钩。

因此我认为,未来城市「限价政策」会一直存在,地方新房均价生死不过警戒线将成为常态。

而在这段话里还有一句重要的话是,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。

稳地价被提到了房价之前,说明高层真正承认了高房价的主要原因是地价高,而不是全甩锅给了开发商和炒房客。

土地招拍挂机制肯定是要拉高土地价格的,地方政府一向乐此不疲。而这次稳地价当头,则意味着除了一线城市,将会有更多的城市加入到限地价的行列中。

用「限地价,竞房价」的方式倒逼开发商竞拍,参与长效机制建立,这个是非常有效的。

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现在我们再以「坚决问责」为大背景来看第一段的内容,其中有两句话比较重要。

1.加强舆论引导和预期管理

2.抓紧调整住房和用地供应结构

1.加强舆论引导和预期管理

在楼市,预期是影响房价最重要的一个因素。如果大家相信房价会涨,纵使你再怎么调控都无济于事。刚需也会转身变为炒房客拼了命买房。

如果预期打碎,所有人相信房价会跌,你把刚需拉到售楼处,也别想从他裤兜里掏出一个镚子儿。

那么可能就有人想问了,这个预期看不到摸不透,怎么管理?

其实很简单,就是管住媒体的嘴巴。

前段时间,有某大V发文说厦门房价腰斩,均价跌了1万,引起网友疯狂转载,所有人开心叫好,传染到全国,购房者预期被严重影响。

当然,子木至始至终也不看好厦门,但感觉这件事情很可悲!因为没有人去真正的探寻事实。厦门房价泡沫是高,也是处于阴跌挤泡沫阶段,但不至于腰斩,不至于普跌1万。

(图为厦门近一年的价格走势)

市场下行,必将出清劣质产品。那么不抗跌的非地段楼盘会及早的暴露在大众视野里,那么用这些现象去以偏概全不觉得可笑吗?

甚至还把新楼盘因限价「被动下调」同理于新楼盘大幅「主动下跌」,这种玩法只能为其双击666了。

所以,所谓加强舆论引导和预期管理就是,媒体声音必须符合调控基调,唱涨的一律请去喝茶,唱跌的一律供上神坛。

媒体的声音变了,大众听到的声音也就变了。预期改变只是分分钟的事情。

2,抓紧调整住房和用地供应结构

什么叫供应结构?这个我之前也讲过。就是有钱人去住商品房,没钱的大学生住人才房,穷人住保障房。这是要学新加坡房地产模式。

可惜的是,新加坡人家是一开始就把供应结构的底子打好了,商品房占少数,市场有绝对的保障体制。

而中国98年房改之后,商品房几乎占了市场的全部。尤其是一线城市的土地供应,大部分以商品房为主且发育成熟,那么未来保障房供应大部分都「偏离了本质」。

一是保障房供应所得到的土地肯定是相对偏远的地区;二是保障房所提供的供应量远远满足不了市场的需求量。

所以一线城市是不可能靠提高保障房供给量去实现长效机制的。而二线城市虽有这个土地基础,但是否有发展保障房的动机,这个有待考量,毕竟对于地方来讲这是不赚钱的生意。

所以,未来长效机制还在于房地产税。

如果房地产税所得来的收益大于土地出让金模式,那么长效机制一定能确立,反之则很难施行。

4

最后讲一下此次会议对未来房价的影响,并一并给予大家几个建议。

1.这次中央对楼市采用了问责制,是下了狠心的。

主要是因为目前经济下行压力太大,实体经济扛不住,小微企业也扛不住。那么货币放水又成为了唯一的救命稻草。而如果今后的放水再次流入楼市的话,结果如何大家都能猜得到,基本是可以歇着了。

2.此次会议相当于下达了房价剿杀令,房价是肯定涨不上去了。如果未来有一些城市撑不住进入下行通道,媒体再添油加醋影响购房者预期,大部分城市都难逃房价下跌的命运。

未来将会有成批的炒房客开始逃顶,没有刚需拖底的房价加速阴跌,有刚需拖底的房价维稳抗跌。但一定要相信,腰斩暴跌崩盘这种事情是不可能存在的,一定会有人救市。

3.纯刚需能上车就上,因为严查信贷整治乱象也会波及到刚需,而货币定向放水也不会给予房贷利好。大局势下房贷只能越来越难,你是等不起的。

4.这个阶段想投机炒房的就死了这条心吧,高位套死是分分钟的事情。但对于长期投资来讲,房子还能赚钱吗?答案是可以的。

长期来看,房价涨幅看城市发展和人口需求,是拼实力的年代,被低估的城市和抗跌且升值潜力大的地段是最好且唯一的标的。

毕竟,像2016年那种好光景,再也不会存在了。

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