【主持人】关注购房者·聚焦楼市。欢迎大家关注房天下和分众传媒联合打造的《春交会-楼市三人谈》栏目，今天我们聊的话题关于房价，这应该是每一个购房者关心问题。我们邀请到了几位重量级嘉宾，对我们这次的话题进行探讨。我们经常会感觉开发企业昨天的楼盘价格是七千元，明天有可能涨到八千元，是价格的涨跌似乎有着一定的随意。那么请杭总给我们解读一下，一个城市房价由哪些因素决定？

地段、产品、品牌、资源决定房价

【杭卫】：首先感谢房天下，作为一个城市房价的构成因素是比较复杂的，首先我们从房子作为商品来说，商品的价值是由它的成本来决定的，但是房地产它不是单一的商品，它含有了其他属性，比如说社会属性，包括投资价值等。那么换句话说，一个城市的房价不再是由单一的成本构成，我们的成本构成无非就是一个地价，建筑成本，劳动力成本加上合理的利润以及其他相关费用，这些都是可以清算的。在房地产行业中间，一般都是不按照市场来定价的，它有一个惯例，或者说就是一个行规吧，那就是多是市场定价法，或者说标杆定价法。其中市场定价法是指在一个城市区域，我这个楼盘的价格则要看周边相关楼盘、同品质的楼盘或者本区域标杆楼盘的价位。

刚刚主持人说到今天是七千，明天是八千，这个一方面是由市场供求关系所决定的，并非是开发商随意地调价，作为开发商来说首先他有社会责任，第二方面他也要对投资商负责任。

【主持人】：目前经常出现的情况，一家楼盘周边土地产生地王，但是那家以低价拿地的楼盘价格也随之上扬，那么这种情况怎么来定义呢？

【杭卫】：先看我这个项目，我的项目均价现在是14500，周边相对我这个项目来说今年拍了两块地，一块是08年的94号地块，那是上海金峰拿下来的，当时楼面价是六千多，按照建设费以前是两千现在是三千的说法，加起来就将近九千，再加上杂七杂八的费用，包括20%的税费，总计就是一万一左右，这个数字就是基本成本。我们现在算20%毛利就将近一万三，我们的定价就得到一万四千五。按道理来说，周边的地王出来以后对周边的项目肯定会有拉升作用，这说明什么道理呢，在拍地之前，新进入的开发商会对周边的项目做一个了解，或者做一个比较。像我们渔港这个地块，包括后面的93号地块，基本上也是按照目前价格作为市场依据的。在目前市场价格下，它能卖到哪个价位，会有多少利润，多少土地价格能拿下来，这都是参照。说到底房价的定价是看开发商的心态，看企业的理念。一般大牌公司会预留一点空间，不会一下子拉到顶，有的小型公司可能就是一下子价格很高或者很低，因为他打一枪就跑了。

【韩元栋】：我非常赞同黄总的意见，其实就像刚才黄总所讲的一样，开发商首先是对社会有责任的公司，其次是要对投资人负责的公司。但是它毕竟要赚取利润，它是企业，它在应有利润的情况下，还要赚取更多利润，但是赚取利润的多少是关乎一个企业责任心的问题。对于一个负责任的想做出品牌的企业，它肯定会预留空间，不会像一些急功近利的小开发商赚一把就走人。
我们中润也好，太湖景园也好，都想在无锡精耕细作，把品牌做得有影响力。可是毕竟我们是开发商，是企业，要养活一大批工人和职员，赚取利润是无可厚非的。但是如何赚取适度合理的利润率，就在于开发商对品牌的责任心和社会的责任心。

【主持人】：曹总您赞同这个观点吗？

【曹亮】：对，杭总说的正是地王对我们周边的影响。我想就城市的房价有哪些因素决定，这一问题我做一个正面的回答。一般来说一个楼盘的定价标准都是地段、产品、品牌、资源，这四个方面。一个城市的房价肯定受诸多的因素影响，比如说城市的宏观经济、经济基础、人均GDP、居民纯收入，这些都可能跟城市的房价有关。而无锡的房价可能还跟我们无锡的自然环境有关系。无锡的房价可能在近阶段受自然环境影响比较大。再从城市的建设这方面来说，312国道、以及未来的高铁，都对拉动房价有非常大的作用。

【主持人】：我觉得国家宏观调控对房价也起到一定的作用，比如国家出台政策，可能打压房价。

【曹亮】：我要先纠正你一个词，不是“打压”，国家出台的金融政策或者税收政策主要的作用是使我们房市处于稳定向上的发展趋势，不让让它波动太快。

【韩元栋】：是抑制部分城市房价的过快上涨。其实国家近出台的政策很明确，用一个专业词来说这叫指导，它打击的是投资性购房者的需求。我们看到以前的温州炒房团，现在流行的山西煤老板炒房团，这就是很明确的再生游资范围内。在全国热点的高端的城市，比如北京、上海、深圳的房价完全是不合理性的过快增长，国家政策不外乎是打击这些现象。
回头想想无锡的房价仍旧处于非常健康平稳的通道。至少以我做这么多城市，这么多案例的经验来看，我发现无锡的房价依旧处于非常健康、非常平稳的阶段。并没有出现大城市突然间一两个月之间上升50%，这是完全不健康的，不正常的。
而一个城市如果是健康发展的，包括它的GDP也好，包括对外来人口的吸引力也好，它的房价理应就是上升的趋势，不可能GDP在涨价，外来人口越来越多，房价却走下降通道，那这个城市是不健康也是不正常。

【杭卫】：我非常同意两位的观点。其实房价是由城市地位所决定的，我们跟苏州相比，苏州离上海靠的很近，常州差一点，镇江就更差。
刚才两位老总说了“遏制”，这个也很难说，我们全国大概有四百多个城市，各个城市的发展是不一样的。前一段时间我到苏州去，苏州大学房产研究所所长沈剑教授，他谈了他的一个观点，就是GDP的速度跟房价涨幅基本均衡一致。当然我这里不是很赞同他的理论，它有它的合理地方，应该说这两年无锡市政府对整个房价控制还是蛮好的，无锡的涨幅基本控制在5-8%，在11%左右，应该是还算比较合理。
像曹总说的，一个城市的房价决定因素确实是这四个方面。另一方面它有一个居住习惯，包括有一些产业滋生，比方说我们这个区块假如说是国际化大都市，它有好多国际大公司搬过来，它就有产业滋生，这个房价就会拉上升。另外我们的房价什么叫高，什么叫低，跟你们这些研究机构和媒体采样有关系。比方说这阶段在市中心，他的物业价格肯定高，出货量大，销量也大，他的房价肯定会上去。反过来说在边远地区，他出货量也很大，但是卖的东西不多，价格就低，表面上来看这就下来了。

所以我一直认为在中国研究房地产采样是缺乏科学标准依据的，会导致一个事态忽然间上去，忽然间下来，这都是不合理的。特别在住宅中间把商业也拉进去的，把别墅也拉进去的。这就是不科学的，就会导致数字上一会儿高，一会儿低。加上媒体过多的渲染这些事情，这就导致整体的房价晃动，其实并非是这样子的。
另外作为开发商来讲，任何开发商都需要稳定持续发展的过程，任何一家开发商都不希望把房价像坐火车一样，突然间涨的很高，这样会造成一种虚脱。
任志强也说过一句话，他说其实开发商也不愿意把房价涨的很高，涨的很快是很可怕的，这说明我们市场策略或者定价上有问题了。

【主持人】：我们谈到有资源环境，有人们的居住习惯，你这边有什么意见？

【徐忠明】：房价应该来讲要看不同时期的表现。比如说中国的房地产市场，我们在98年取消福利分房，这十年多的时间一直处于上升期，在这样一个时期它的房价在上涨，在某一时间段上涨涨得比较快，这是很正常的。因为欧洲有两百年乐观市场经济，我们还处于城市化的中期，用政府的话来讲。这个时期需求量是很大的，短期之内因为供求关系会持续房价上涨，一个国家也好，一个城市也好，一个地区也好，我们人均GDP三千美金，在这样的区域里面房价是持续上扬的，我们中国处于这样的阶段，我觉得这段时间房价上涨并不可怕。
我们只是遏制过快上涨的房价，并不是把房价打压下来，所以大家要搞清楚这个概念。现在好像是一调控房价就下，房价不下就好象调控没有作用，甚至我看到一些新闻媒体和专家也好给中央政府施加压力，房价没降等于空调，调控等于空调，这是很危险的。

其实当城市化到了一定阶段的时候，它的供需关系基本上平衡，平衡的时候房价基本上会处在合理的价位，至于说怎么样来决定房价，我一直认为在中国房地产开始十多中间，有很多的花样被我们来炒作，来包装，来给消费者说事儿。但是房地产一定要回归理性。所以我认为当我们去伪存真、烟云散尽的时候，一定就是看你的地段，所处的区位，看你的品质然后看你的定价，这是决定房地产开发也好消费者购买也好的三大因素。

【主持人】：一个城市的房价可能跟市民的购买力有关系。刚才您提到无锡的房地产市场是健康的，在长三角区域中属于正常略低一些。那么以无锡的房价和苏州德房价相比，我们的人口并法国苏州多，苏州户籍人口六七百多万，无锡户籍人口四百多万，经济总量对比也有一定的差距，那么无锡的房价低些也是属于正常的情况。

【韩元栋】：我来谈一下和苏州房价的对比，前两年我做过苏州的项目，对苏州比较了解，先不要讲我做的例子，我在苏州亲眼见证的一个项目，这个位置是苏州绕城高速再过去两公里的位置，也就是一个完全荒芜的地块，这个地块眼看从拿地开始到做项目到2009年的年底峰的时候对外推出，当时它的价格已经接近八千到九千范围段，我不知道这对苏州是什么概念，已经是绕城高速再过两公里的位置，可能是苏州新区未来的概念。我到那边能收到无锡移动的短消息了，苏州就是从园区开始，中区、新区一路辐射过来。以我的判断，那个项目房价短期内已经远远偏离它应有的价格，现在已经透支了它对未来的想象空间，这可能是一些小的阶段开发商，没想过要把企业做成百年基业。其实这就像刚才说的，这对想打品牌的开发商，不愿意房价突然间陡然高升、陡然下降的大企业来讲是不健康的。

房产在一定阶段内是良性发展的，除非你这个城市完全不具备吸引力，完全不具备任何GDP上升空间。可以想象的，它的房价就会下降，如果GDP有上升空间，人口吸引力又高，那么房价肯定是上升。
现在苏州园区已经见不到一万块以下的房子了，都是因为有人说工业园区开发好、规划好。

无锡楼市泡沫并不夸张

【主持人】：您是怎么看待泡沫房价衡量的标准呢？这是买房者都很关心的一个问题，就是房市是否存在泡沫。

【韩元栋】：我觉得这里有几个重要的标志，GDP也好，城市吸引能力也好，吸引外来人的数量也好，还有城市的购买力。以我们的项目来看，苏州和无锡对比，它们的购买力是很相接近的，当然不排除可能在苏州园区有外来的投资购房者，也就是政策打击的这一些人，我们开发商也不希望出现太多的投资客，因为这对我们后期销售会有很大的负面作用。而目前无锡的投资现象并不是特别明显，大部分都是自住为主，所以目前在无锡我预判的几个项目当中，投资客会产生一部分，但是不会像某些热点城市那么夸张。

【主持人】：应该是一个购买力的问题。按照无锡市民的住房需求来讲，一个家庭手中拥有几套房产，那么如何辨别是否为真实的住房需求，还是说投资需求？

【杭卫】：住宅不是单一的商品，除了正常的居住功能以外，还有投资保值功能。从属性来说它本身的属性就是解决生存问题，增值的话就是一个生钱的概念。看目前的投资渠道，钱生钱的渠道确实没有，他没有办法只能买房子。我们说句不好听的话，你十几年以前的房子跟十年以后的房子，只要不发生战乱就会慢慢升上去，但是买一辆车，十年以后就变成二手车了。

其实我非常同意徐总的观点，2010年不应该讲房价，应该讲品质，房价很难说的，假定我三千块钱一个月工资，你要买两万块钱的房子永远是太高的，假如我一年有几百万的，我买一个一两万单价的是很正常的，所以就得买自己合适的东西，找准自己的位置。

【主持人】：如果说一个购房者可以投资十套、二十套房产，按照这种投资需求计算，需求量无止境，那么从供需关系来衡量市场不就是存在偏颇吗？

【徐忠明】：现在要说中国房地产市场存在泡沫也好，存在不健康的因素也好，目前来讲社会上一部分资本消费了大部分的房子，我不敢说是30%的资本消费了80%的房子，但我可以判断足足有40%的资本消费了70%的房子。房地产市场的发展，对于城市的发展，对于改善居住品质，都做出很大的贡献。我们今天的城市为什么这么漂亮，我们今天住的家为什么这么温馨，这都是房地产的功劳。所以任何时候都不要抹杀房地产开发商的功劳，房地产这样一个行业对于中国的城市化进程作出了巨大的贡献。

确实市场有一些不健康不和谐的因素在里面，这可能是中国的环境或者法律方面的缺失。首先一个就是我们的投资渠道，现在民间资本的投资渠道是非常有限的，资本是趋利的。刚才杭总就讲到了，房地产有两个属性，一个是物理属性，一个是金融属性。金融属性不可能埋没，他的保值增值永远是存在的，作为一个固定资产。当社会上的游资泛滥，当投资渠道非常窄的时候，资本往什么地方去，他只有到这里来。房地产具有这样的投资保值增值功能的时候，我们没有对他进行界定，你们可以看一下美国、英国的一些法律，如果你持有第二套房子，第三套房子，那么持有成本是非常高，所以在西方国家人们不太想去买第三第四套房子，他不敢往那个方面想。那是因为他们的法律规定的非常严格，你拥有多套房子的话，你们的成本是非常高的。

然而我们这方面是空缺的，应该来讲我们刚才讲到房价和GDP以及城市发展的关系。在中国，这个时候房价60%决定于本地的经济发展，和它的GDP相对应。按照国际标准1：8来讲，一个家庭的总收入就是房价的总量，所以房价是可以计算的，你要去计算泡沫，从这个数字可以计算，。如果无锡家庭人均收入是20万，那么8倍是160万，大部分房子160万是合理的，没有太多泡沫。但是如果你的家庭收入是20万，你的房价是300万，那这个就是有泡沫。但是GDP和收入决定房价在中国只是一个参考。

另外一个参考就是资本，就是说有没有外来资本的进入。刚才讲到我们无锡80%的房子用于自住，属于刚性需求。无锡还有很少的投资性资本进来，从我们赛富统计数字去年10月份开始，无锡整个市场消费投资和投机需求占40%，从2009年10月份开始到今年宏观调控出台以前，市场上40%的房子是被投机性资本消化掉的，所以他在短时间之内大量提升市场的需求，一下子供求关系不够了，供求关系不够房价就大量上升。我们公司代理的别墅楼盘一天要来投资商买二十套，我们可以看到，2008年金融危机，我们本身的调控加上全球的金融危机，使房地产在这双重作用之下，价格下降很多，2009年一路高歌，在09年9月份的时候，把前面的缺口补过来。我们1到9月份花了将近9个月的时间，基本上恢复到07年的点。但是我们反过来看，从10月份开始到今年3月份，中间去掉春节，四五个月时间涨了多少，有的涨了50%左右，这个谁在推动，就是投机性资本，短期的投机资本，大量的流动进入到房地产市场，催生了这样一波非常火爆的行情。我觉得确实有点泡沫。

所以这一次政府出台调控政策还是蛮及时的，我们作为业内人士来讲不排斥调控，我们欢迎调控，调控的本意就是刚才大家讲的，为了保持中国房地产长期健康持续稳定的发展，任何一次调控都是在这样的前提之下，所以调控可以看成过程中的纠正，让房地产发展的规矩更加的健康。这次调控策略感觉也蛮好的，所以非常准确的用技术手法把一些投机性的需求挤压市场，让市场重新回归到理性的层面上来

热钱引导很重要

【主持人】：从徐总的观点中，我引出三个疑问。一个是热钱如何引导到其他渠道，之前国务院出台《36条意见》放开金融、石油等一些垄断行业。

【徐忠明】：对，他开放了一些领域，允许民营资本乐观介入，这样有利于疏导社会上的游资。目前中国的宏观经济的问题倒不是结构性的问题，我认为结构性的问题不是靠两年三年完成的。现在可怕的是，这么多游资像一条火龙一样，到哪一个行业哪一个行业发烧。

【主持人】：海南房价的飚高应该也是这些热钱投资造成。

【徐忠明】：海南基本上都是投资资本过去的，那边的收入跟我们这边是不能比的。就是你刚才讲的，现在政府开放其他领域，让民营资本进入其他领域，这要疏导，如果你在堵，我们有二十几万亿的居民储蓄，再加上这次发放的这么多的救市资金，所以到那个地方，那个地方着火。到房地产市场房地产市场就烧起来了，到大蒜市场大蒜市场就烧起来了。
温家宝就是消防队的队长，整个庞大的机制都在救火，这些资本走哪里去，中央就去哪里救火，这不是中央现在要去干的事情。
我认为如果这些疏导了以后，游资不再乱窜在市场上，至少说在房地产市场就会减弱，这样整个市场就会好一点。

无锡房价在长三角区域中比较低不全正确

【主持人】：我经常听到业内人士说，无锡的房价是在洼地的的水平，这个一般都是一笔带过，感觉不全正确。

【徐忠明】：长三角的概念是很广的，南通也是长三角，嘉兴也是长三角，那你看无锡还低吗？如果说我们低我们仅仅比苏州低一点，比苏州低一点是什么原因，我讲的现在的房价一定有两个层面，一个是本身城市的收入和城市推动价格的上涨，还有一种是外来资本。因为苏州城市地位高所以外来资本一定会先进入苏州，苏州的房价高一点，就是被外来资本推起来的。
如果苏州现在比我们适当的高一点点，一个是金鸡湖周边，金鸡湖周边开发的早，有大量的房子存在，我们五里湖周边刚刚开发，同样一个量接下来讲，他的高价位房子平均价位就高了吧，如果我们无锡的土地都在五里湖边上，那我们肯定超过苏州了，你要细分这样一个问题。

因为他在金鸡湖周边的成熟度，金鸡湖这么多年政府投了这么多，他应该有这样一个房价。如果我们无锡的房子全部在五里湖边上我们还超不过苏州，所以不要用数字上去比较无锡和苏州，我们应该看到两个城市发展作为外资本来讲谁更新，一方面他的城市远远高于五里湖，开发的早。另外一个作为苏州这个城市来讲，一些投机性资本或者投资性资本会率先进入苏州，毕竟他离上海近。所以从这两个方面来讲我觉得不奇怪，这两个地方没有必要去比较，比较又怎么样呢，难道无锡要涨价是不是。

【杭卫】：从目前的表现来看，无锡的房价跟苏州、常州、镇江、南通来比，苏州比我们高了两千五百块钱左右，我们比常州高了两千五百块钱左右，镇江基本跟常州持平，这是一个总的概念。
苏州的个例比无锡高的多，但是常州也有个例，赶得上我们单套的单价。我个人认为其实要看它的增幅，相比较而言无锡的增幅是比较稳定的，南通涨的比较快。第二方面随着城际铁路的开通，换句话说徐老师经常说的半经济圈、一经济圈的拉近，同城的概念越来越大，这样就会出现一个问题。出现什么问题？比方说我原来在上海，我到苏州15左右，到无锡也就20，到常州大概25左右，那么房价差距价格差多少呢，苏州2500，到那边2500，这就差了5000，那么城际铁路通以后，常州、镇江房价涨幅会比我们快的多，我们处于尴尬的位置。

第二个你刚刚问的税收问题，现在有一个概念是混淆了，住宅和商品房是两个概念，房是房的概念，假定是商品房的话，就是市场的概念，市场概念就应该允许投资，也应该允许投机，那么收税也是允许的。如果说其他国家未持有税，那是因为它们国家体制跟我们不一样，他们允许有私人土地的，我们没有的。所以美国政策是可以把土地进行调控房地产，中国不可以，中央李克强孟晓苏研究过这个政策，我在08年看过他们写的东西，也跟他交流过，为什么中国不可以做这点。

【主持人】：我也听说一种说法，土地出让时开发企业已经把这笔税收支付了。那么韩总，您同意这种观点吗？

房产征税？是否大蒜也要征税？

【韩元栋】：我完全同意杭总的意见，我是标准的外来人，我在上海房产已经有三套了，其中两套是通过福利分房手段到我手中，请问这部分是要交税吗？我想改善的话，明显当时的房源不能满足我现在的居住需要，我想住稍微好一点的，稍微让我住舒适一点房子，我必定要购买新的房源，那原来的房源怎么办？政府一定逼着我卖掉吗，可是我现在不缺钱的情况下我为什么要卖掉这些房子呢？
就像刚才所讲的房产税，如果房产征税那么政府很多部门都要进行严格的把关。

如果你把房产的投资抑制了，大蒜要不要征税？大豆要不要征税？如果炒黄金，黄金要不要征税，关键是给社会上一个民间资本，贬义词叫游资，为这些资本有一个健康的渠道，他们需要有正常的增值空间，只要政府开放一些空间房价就会走向平稳，不会大起大落，没有一个开发商愿意见到整个市场猛然间抬升，抬升以后土地价格又要涨了，我还要继续发展的话，我要不要花钱买地。
面包卖的贵，面粉也贵，这就是为什么没有一个开发商愿意房价在陡然间猛然抬升，这对房产商是不利的，开心的是谁，只有那些短期的投资客，他们愿意见到房产价格陡然间上升的。如果你们要采访的话，采访他们的心情，房产商的心情是很纠结的，他们不希望陡然间上升，他希望健康平稳的上升。

【主持人】刚才你说的他们的态度是愿意长期的投入主要看开发企业的心态，那么合理的利润范围如何界定？

【韩元栋】刚才杭总也讲了他项目的例子20-30%，开发商愿意赚取正常通道内的合理，但不排除个别的像我刚才所讲的短视行为的开发商200%。

【杭卫】这个国家是有规定的，以前有一个规定本地开发是11-15%，异地开发是20%-25%，前端时间看过住建部法规司的一个讲话，有一个30%的概念，那么30%的概念怎么看，先看房地产开发公司修改两种公司。不能简单说开发商，一种是正儿巴经的开发公司，相当于投资公司的概念，他是滚动开发的，滚动开发需要一个建立品牌的过程。另外是项目公司，他就是在某一个投资公司下面，或者几家实体联合的项目公司，他们运作就是这个项目建完了，完成清算以后就结了，甚至建完以后就彻底清算掉了。那么一般来说这两种模式他们采取的定价策略都是不一样的，一般大牌的开发公司，他们总会有一个预期，比如说这个项目30%左右，算上房地产开发周期一般两到三年，从前期拿地开始，算下来平均一年10%这是毛利。说到底我们开发商其实是蛮难过的，政府还把棒子打到开发商身上，当然这不是政府的行为，是你们媒体了。

【主持人】但是我有怎么一种疑惑，经常会拿房子与服装、白菜等相对，但是服装、白菜可以无止境生产，房子土地是具有稀缺价值，这两者拿来对比的话，是否具有可比较的基础？

【杭卫】这个不能这么说，我给你举一个例子你就知道了，因为我是玩古玩的，玉器增长在10-20%，近两年到50%了，我为什么做这个比喻呢，玉也是不可再生的，土地同样也是不可再生的，我们在这个土地上种房子的你说收入是多少？对吧。

【主持人】企业经营房地产也是有门槛的吧。比如地王的问题，他是一线企业，但是可能带动二线企业跟风上涨。

【杭卫】：这个是错的，国家土地拍卖政策自然人也可以拍卖的，拍了土地以后然后找人成立开发公司，这是一个弊端。

【韩元栋】：对于开发商说来说我们也不想出现这么多地王，出了一家地王以后我们怎么办？我们短期周边的项目，如果这是地王，我们短期内有一个价值抬升，可是我不是做一票就走的开发商。

【杭卫】：房价上升的另外一个原因，除了土地原因以外，比方说现在的建筑材料有了新的规范，以前不需要保温的，现在外墙要保温，铝合金现在都要半墙隔热的，这些都需要钱的，这就是建筑材料的成本，包括钢铁、水泥等等。第二方面就是劳动力成本也在不断地增加。所以开发商承担这些事是蛮多的，还有政府对我们有要求，以前做绿化03年标准是100个立方，现在是300，你可以问一下在座的开发商哪一个不到五百、六百的，甚至到一千平方。刚才徐老师说开发商为政府做出很大贡献，外部景观越来越好，这也是要花钱的，室内舒适这也要花钱。作为房地产企业里面有一条，房地产企业是以追求利润为目的的。你做保障性住宅也挣钱，只是少挣点，因为保障性住宅是政府借开发商的手来做，他有一个合理的利润，所以他的价格下降了。

【主持人】：非常感谢各位老总参加我们这次话题讨论，我们下期节目再见。