[摘要] 默认各地微调，定调“稳增长”，降息，无论政策制定者的初衷如何，这一切都被解读为楼市调控趋于实质性放松的信号。尽管国家发改委否认“松绑楼市是救市第二张牌”；尽管央行文件提及首套房贷利率七折与其说是暗中鼓励，不如说是强调房贷利率浮动区间不变；楼市的预期毕竟已经进入微妙的多空博弈阶段……
（来源：财经日报）默认各地微调，定调“稳增长”，降息，无论政策制定者的初衷如何，这一切都被解读为楼市调控趋于实质性放松的信号。
尽管国家发改委否认“松绑楼市是救市第二张牌”；尽管央行文件提及首套房贷利率七折与其说是暗中鼓励，不如说是强调房贷利率浮动区间不变；楼市的预期毕竟已经进入微妙的多空博弈阶段，最勇敢的多头已经入市，地产中介开始用“不买就要涨了”吓唬客户，市场上也已出现了试图影响预期的一批故事——“千人购房”。
业内人士却认为，目前各地楼市成交量有所放大的情况，同2009年的非理性行情有着本质上的不同。不过，开发商似乎重燃了拿地兴趣，上海再现高溢价率土地成交。
在这敏感阶段，如果没有明确的抑制政策或信号释出，市场预期或将发生微妙转变。
“千人购房”营销成分大
近日，坊间传言深圳、南京、杭州、上海再现“千人购房”、“漏夜排队”现象。在这些极具风向标意义的城市，如果出现楼市最火爆时期才会有的景观，将极大强化“楼市已触底”的判断。
不过，多名业内专家在接受本报采访时均表示，对于“千人购房”等行为不宜过度解读，在限购政策尚未取消、新房库存依然庞大的大背景下，楼市出现报复性反弹的担忧基本可以排除：“一方面是因为开发商果断降价跑量从而带动成交，另一方面不排除只是开发商‘自演自导’的假象而已。”
“父母已经决定要出手给我买房了，怎么拦都拦不住。”近日，在杭州某企业工作的余霖（化名）告诉本报记者，面对5月国内楼市成交量普遍回升的事实，他的父母最担心的就是“错过抄底时机”。
余霖父母的担心似乎并非完全没有道理。上周末，位于杭州下沙的宝龙城市广场[消息价格 户型 点评]加推9号楼高层公寓，共101套房源，起价9100元/平方米，均价10800元/平方米，号称“冰点触底价”。令人颇感意外的是，当日，开发商以价换量的策略吸引了不少购房者连夜选房，再现“漏夜排队”盛况。
昨日，本报致电该楼盘售楼处，一名工作人员表示，9号楼的101套房源确实已经售罄，“现在没有打几折的概念，价格就是‘打包清盘价’。”
同样火爆的场面也出现在了上海、深圳、南京等城市。有媒体报道称，碧桂园[简介 动态]南京凤凰城[消息 价格 户型 点评]项目700套房源在开盘当日即去化超过九成，回款约3.5亿元，一日内引来1.1万人次看房。
对于近期部分楼盘出现成交异常火爆的局面，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，一方面是缘于开发商在价格上的优惠，另一方面在于项目长期蓄客后的集中开盘。
“对于千人购房等现象，我们更应该从营销手段的角度去判断。”张宏伟表示，“在目前的市场行情下，开发商倾向于营造一种市场快速回暖的迹象，但可以肯定的是，这样的‘抢房’现象和2009年市场的非理性行情有着本质上的不同。”
此判断得到了多数业内人士的认同。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，在目前的行情下，尤其不能把“抢房”归结为楼市回暖的可靠迹象，“个人认为还是炒作的可能性更大一些，开发商通过一些‘非常规手段’来营造楼盘供不应求的假象也不是没有可能。”
德佑地产研究主任陆骑麟表示，“千人购房”等现象的出现不排除有开发商请“托”的可能性，但至少我们看到部分热点楼盘的实际签约率还是蛮高的，所以，虽然不宜过度解读，但购房者的真实购房需求还是在不断释放。
业内：量暖价不暖
虽然多数业内人士认为“千人购房”、“漏夜排队”等现象存在炒作的成分，但近期楼市成交量的回升已是不争的事实。据上海易居研究院提供的数据，5月，北上广深等10个典型城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升，创下近16个月的新高，成交面积为668万平方米，环比上涨29%，同比增长15%，并且已是连续3个月同比正增长。各地楼市见证了调控以来难得一见的“红5月”。
进入6月，成交量回升趋势持续。据北京中原市场研究部统计，截至6月12日，北京6月新建住宅签约套数为3342套，比5月同期又出现了小幅增长。
而在刚刚过去的6月4日~10 日一周里，中指研究院监测的40个城市中，32个城市住宅成交面积同比上升，9城市同比增幅超过100%，且苏州、海口、兰州、蚌埠同比增幅都在200%以上。
多数业内人士认为，最近购房者的心态确实发生了一些变化，一些之前被压抑的需求得到释放。但由于政策层面还未出现明显的松动，同时，新房库存依然维持在高位，楼市整体出现报复性上涨的可能性基本不存在。
上海商品住宅市场库存仍然维持在1000万平方米左右的高位，按照当前月均去化量60万~70万平方米来计算，市场去库存化周期在15个月以上，而这样的去化周期仍然是房价继续保持下跌的信号。
北京中原市场研究部总监张大伟也认为，在很多城市政策微调及降息等政策刺激下，北京购房者担忧价格反弹，观望情绪明显降低；而开发商的乐观情绪也开始出现，供应量有所增加。但成交量的上涨并未导致房价的明显反弹。大部分项目的库存量依然很大，整体市场上目前价格依然相对平稳，均未突破限购前的历史点。
不仅是销售继续上扬，进入6月以来，上海还出现了土地高溢价的现象。
6月6日，上海成功出让8幅地块，成交金额共计26.74亿元，成交面积共计38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交，其中嘉定新城D10-24地块溢价率高达435.5%。
国泰金枫基金管理公司总经理王树阳对本报表示，虽然房企的资金目前仍不宽裕，但目前是一个拿地的好时机，因为价格已经变得比较合适了。
“土地市场正在慢慢复苏，溢价率将趋于增长，不过各地土地出让金依然会较去年有明显下滑。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。
中原集团研究中心对13个重点城市监测数据显示，今年以来土地供求持续低迷，前五月供求量同比均缩减近四成，受此影响，土地出让金同比大降约43%。
不过，北京、广州和深圳的土地市场却处于低谷。
北京中原的统计显示，截至目前，北京今年仅出让63宗地块，土地出让金仅140.2亿，自4月18日至6月11日，更是近两个月内没有成交记录。在出让的土地中，工业类地块达到了43宗，占比达47.52%，而住宅类地块仅为124.7万平方米，占比为25.71%。这两个比例均创造了历史极值，自2008年以来，北京住宅用地占比从未低于40%，而工业用地占比也从未突破31%。
“住宅地块供应少，可能会影响以后的住宅供应。”张大伟分析认为，目前北京住宅库存在8万套左右，按照目前市场销售情况，去化时间已经不足1年，“如果长时间无大量住宅土地供应，市场对潜在供应的担忧可能转化为购买行为”。
深圳土地市场也难见住宅用地。6月4日至11日，深圳共发出14宗土地出让公告，均为工业和仓储用地，无一住宅用地。从广州市国土和房管局公布的土地出让计划来看，6月广州计划出让土地达13幅，远高于1至5月月均的6.8幅，但土地交易市场依然冷清。
不过，目前部分城市区域地价明显下行，吸引了部分房企低价入市。万科[简介 动态]、佳兆业[简介 动态]等房企不久前分别在天津、南京、上海等城市购地，除个别地块成交价格与前期持平外，多数地块成交价格较前期下降约一成。
尽管万科一直声称土地市场尚未迎来低谷，但受土地市场低价驱动，万科4至5月购地频繁，新增土地储备达47公顷，然而今年前期万科购置土地仅不足15公顷。
中原集团的研究报告认为，预计在销售回款加速、信贷环境日益宽松的情势下，将有更多的企业择机入市购地。
合富置业首席分析师龙斌认为，土地溢价率与地块区位有直接关系，即使同一城市，地段不同溢价率就有很大差别，近期部分城市土地市场出现的高溢价率并不能完全说明土地市场已经回暖。
（来源：银率网）
前几年中国为了刺激经济保增长，曾投入数万亿巨资掀起强大的通货膨胀，其中房价上涨最为典型，其余的商品和服务价格上涨速度亦相当明显。随后，为了抑制通货膨胀的过度蔓延，并且作为调控楼市的配套措施，央行基本上都是采取的加息政策。６月７日晚，中国人民银行正式决定，自２０１２年６月８日起下调金融机构人民币存贷款基准利率０.２５个百分点，此为２００８年１２月以来的首度降息。对于楼市购房者来说，不管是已经购房还是准备购房，降息都是一个好消息，因为这意味着房贷利息成本降低，经济压力变小。
招：对于已经购房，并且处于还房贷状态的业主来讲，认真算算每个月少交多少房贷很有必要。降息对于还贷族的影响是直接而明显的，比如说这次降息使得贷款基准利率下调０.２５个百分点，意味着百万房贷月供减少１５０元，一年就是１８００元，虽然钱的数量不算特别大，但总算是节省了一笔小开支。对于一些咬紧牙关还房贷的业主而言，能够减少一点房贷压力总是一件特别好的事情。降息之后，业主应该及时咨询银行，看看房贷的变化究竟如何计算，因为银行大多数时候是不会主动联系业主的。
第二招：对于准备购房，并且已经接近实施购房规划阶段的准业主而言，理顺房价和房贷的关系特别重要。相对于房价的波动而言，房贷的利息成本变化实际上所占的比例应该是微不足道的，对准备购房的准业主来说，这点一定要想清楚。举个很简单的例子，此次降息使得百万房贷每月少还贷１５０元，一年总共减少房贷利息１８００元，百万房贷的房子价格总额肯定是百万以上，如果房价波动（上涨）两个百分点，那么就至少是两万元的差异，因此相对于房贷成本，房价才是要考虑的根本性问题。
第三招：透过现象看本质，购房者要据此判断国家楼市政策的变化趋势，以及会给楼市带来什么样的影响。调整基准利率，意味着国家开始使用金融手段来宏观调控市场经济行为了，对于楼市的影响是显而易见的。刚刚过去的"红五月"，楼市回暖的迹象明显，加上一些地方政府的楼市微调动作不断，政府再提经济增速"保八"的基调，楼市接下来的发展轨迹会愈加难以琢磨。若是楼市房价回暖加剧，那么就会彻底抵消降息的作用，购房者的经济负担还是会加重，影响楼市调控效果，购房者就要重新评估和规划自己的置业计划了。
央行降息，涉及的房贷成本调整并不是最重要的，重要的是其给楼市整体发展趋势带来的影响，如果一旦刺激楼市回暖，那么以前的调控成果就会彻底泡汤了，楼市会再度陷入虚假繁荣当中。
来源：重庆时报
你的房贷利率是多少？8.5折？基准利率？还是基准利率上浮？实际上，首套房7折利率从未取消。
昨天，记者从商业银行获悉，就在这次降息的前一天晚间，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。
业内人士认为，尽管央行重提7折利率，但随着利率市场化大门开启，银行利润空间缩小，市民要想享受到7折甚至8折利率将更加不可能。
特急文件重提7折利率
不管8.5折也好，基准利率也罢，很多市民都认为，是2010年4月开始的调控，导致了首套房贷利率取消7折。
实际上，首套房7折利率就从来没离开过我们。
据记者多方了解到，降息当天央行向各商业银行下发的“特急”文件，文件号为“银发号”。
在该文件中，央行称，“房贷金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。”
这也是时隔两年后央行重提“7折”房贷。
银监局：“从未说过取消7折房贷”
2010年4月，房地产调控正式打响。此后，新国十条、国八条等调控政策相继出台。
2010年9月，央行和银监局曾联合发文强调“差别化的住房信贷政策”，即暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首套房首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
此后，各家银行几乎在同一时间取消了7折优惠，统一对首套房贷打8.5折。
不过，记者注意到，无论是新国十条还是国八条，只规定了首套房的首付成数，而并未对首套房贷利率作出限制，也从未要求首套房利率8.5折。
对此，重庆银监局的解释是，7折房贷从未取消！
“我们和人民银行从未发文废止过早前的7折优惠‘底线’，理论上仍可以对首套房贷利率打7折。不过，商业银行会根据自身风险控制而做出调整。”
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7折房贷不敢随便打
“理想很丰满，房贷的现实却很骨感”，尽管央行和重庆银监局都称7折从没取消，但对于重庆市民来说，7折利率依旧杳无踪影。
记者了解到，目前重庆各商业银行房贷利率普遍仍为基准利率，只有少数银行可打8.5折。
执行8.5折利率的中行表示，目前还没有对首套房利率调整的计划，一切都要等总行通知。
我市多数商业银行分析认为，房贷利率不可能下浮，如果存款利率上浮，贷款利率下浮，银行获得的利息将更少，导致银行的利润缩水。
同时，利率市场化刚刚开启，银行必须更加谨慎。
重提7折，是否预示着房贷松动？
管理层还有两张牌压房价，开发商不敢乱涨价
此轮房地产调控较之以往成效明显，关键一点就是持续收紧的货币政策，逼迫开发商“以价换量”，加紧售房。随着降息以及在时隔两年后，央行以特急的文件形式，重提7折，是否预示着房贷松动？
对此，中原地产何伟坚认为，此次央行降息，加上此前连续降低存款准备金率，预计将有数千亿元的资金被释放，相对宽松的货币环境，一定程度上会缓解开发商资金压力，刺激购房者入市。
申银万国分析师李瑜认为，目前中央对楼市的调控在政策上不会有所松动，但是微观上也不排除放松的可能。“之前多个城市在住房公积金贷款方面都有放宽迹象，并且已经被默许。”
他进一步表示，此次央行降息，有可能会带来房价的反弹。但目前管理层手中仍有两张牌限制着房价的大幅反弹，比如，推广房产税，上半年包括官方媒体在内已多少提及这事儿，另外，住房信息联网规模也远远不止批的40个城市，规模的扩大会让投资需求得到进一步的压制。
“不过，这还算一个好消息。”鲁能新城营销部经理陈勇认为，购房门槛的降低，会刺激价格向上，涨幅不会太大，开发商都比较谨慎。政策面对楼市没放松，中央不希望房价大涨。
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