[摘要] 连续数周的成交低迷之后，上周末的楼市格局突然峰回路转。从几个楼盘售楼处传来的消息来看，在推盘楼盘价格普遍高涨的情况下，销售情况仍然向好。
（来源：东方早报）连续数周的成交低迷之后，上周末的楼市格局突然峰回路转。从几个楼盘售楼处传来的消息来看，在推盘楼盘价格普遍高涨的情况下，销售情况仍然向好。
有分析师说，目前很多开发商宁愿等价格而把推盘时间往后推。
分析人士表示，这或许表明，刚需、首次改善型楼盘经过半年的连续小幅涨价后，经过一个夏天的价格僵持，开始渐渐被购房者接受，这几个楼盘试了个水，开了个头，“金九”或将以涨价开局。
“小幅涨价，连涨数次”
昨日下午，早报记者来到闵行七宝(社区网论坛商铺)万科城花新园售楼处。据销售人员介绍，此次加推带装修三房、四房，均价2.8万-2.9万元/平方米，带装修约3500-4000元/平方米，开盘期间可享受9.6折优惠。该销售人员称，此次系楼盘三期最后一次推盘，6月加推时的均价在2.6万元/平方米，“上一次位置不好，带装修约也低。”
上述销售人员说，年初以来，各楼盘都在涨价，虽然每次的涨价幅度不是很高，但是连涨数次。
据周边房产中介介绍，该楼盘二手房源均价在2.6万元/平方米，附近的其他二手房源均价在2.2万元/平方米。截至昨日下午4时，销控表显示，132套房源还剩下30套未订售出。
同样位于闵行的浦江华侨城(小区网论坛)上周末加推60套两房毛坯公寓，均价2.3万元/平方米，截至昨日下午4时，销控表显示已售出41套。
嘉定龙湖蔚澜香醍售楼处销售人员称，他们也取得了不错的销售成绩，“135套房源还剩下20、30套。”根据销售人员提供的各面积段房源总价，该楼盘70平方米两房均价在1.7万元/平方米，90平方米两房均价在1.6万元/平方米，121平方米三房均价在1.5万元/平方米。
嘉定另一刚需楼盘盘古天地上周末推出36套70平方米小户型两房。据该楼盘相关负责人介绍，周末两天共售出15套，成交均价1.6万元/平方米。“我们对这一销售成绩比较满意，我们本月中旬才临时做出加推决定，蓄客时间很短，样板房推盘前一天才推出，很多客户都不知道加推的消息和房源信息。”
上述负责人称，目前调控状态下，蓄客时间较以往拉长了一倍，以往市场好的时候，1、2个月蓄客达到200、300套是不成问题的。
上周末惟一一个总价高于1000万元的楼盘华润新江湾(社区网论坛商铺)九里售楼处销售人员称，此次加推的30套256平方米非毛坯大平层总价在1000万-1100万元，开盘推出20万元抵扣50万元优惠，但其未透露销售情况。
房企老总：有点小诧异
业内人士分析，万科城花新园此次定价很高，又是大户型，但从销售成绩上看算不错的，可能跟当地优质改善型产品比较少有关；而浦江华侨城年初公寓房的均价在1.8万-1.9万元/平方米，此次定价上涨了很多，但仍然取得了不错的销售业绩。嘉定新城(社区网论坛商铺)两个楼盘的开盘情况表明，该板块的刚需房源价格已经重新站到了1.6万元/平方米。
该业内人士说，目前很多开发商宁愿等价格而把推盘时间往后推。
某上市房企营销负责人表示，上周末几个推盘楼盘价格上涨幅度这么大，很令他意外。“目前刚需楼盘价格整体都在上涨，一旦销路打开，会进一步增加开发商上调价格的冲动，同时，也会在9月加大供应。”不过该负责人表示，他个人仍然认为9月刚需楼盘价格大涨的可能性不大。
某外资房企总经理指出，上述几个楼盘在一个周末的销售表现具有一定偶然性，从此前几周的市场成交量价看，这种涨价获得市场认可的论调也缺乏稳定性，同时，上周末推盘的楼盘大多属于小批量推盘，仍然具有很浓厚的试探意味，“少量多批可以使开发商更灵活地制定价格策略，根据市场的反应来制定营销措施。”
该总经理说，受上周末销售业绩刺激影响，预计9月刚需楼盘的供应量会放出来，各开发商会根据各自现金流状况制定相应的价格策略，“不过价格大涨的可能性不是太大，只是与过去相比，不同开发商多了一些策略选择，可以不像过去那样，把以价换量策略执行得那么彻底而已。”
“这个时候价格提得这么高，量走得还能这么快，确实让我有点小诧异，而且其中不乏万科、龙湖这样的品牌房企，对这个情况怎么看，我还真不好说，回去得好好研究研究。”某大型品牌房企华东区总经理说。
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沪新盘折扣力度将进一步"缩水"备战"金九"主攻改善型 新闻晨报
国务院楼市督查组一再强调“不得以任何理由放松对楼市调控”，房产税试点“扩围”的脚步也渐行渐近，坚挺了很长一段时间的房地产股票这两天也全面杀跌……种种不利迹象，似乎并未显著影响开发商备战“金九”的计划。统计显示，在9月预计开盘的项目中，刚需产品不再占据多数，开发商在把希望寄托到改善型需求身上的同时，预计优惠力度也将进一步缩水。
机构对“金九”声音不一
上海房天下数据监控中心截至8月20日统计，2012年9月上海市场预计将有26个住宅项目开盘，与去年同期相比预计有所减少。房天下数据监控中心分析师汤正魏表示，9月一直是楼市的传统旺季，素来有“金九”的美誉，然而在如今的市场上，季节性的影响远不如政策面所带来的影响明显，2011年的“九不金十不银”就是很好的佐证。另外，随着近期降息、房贷利率松动等利好的影响，楼市于6月再度迎来一轮爆发，也使众开发商对于今年的9月抱有很大的期望，但同时由于近期频传调控新政即将出台，故促使很多开发商提前备战“金九银十”，纷纷把推盘计划提前至8月，而导致了今年9月的预推盘量大跌，甚至不如去年同期。
而来自汉宇地产市场研究部监测数据显示，从8月16日至22日，短短一周时间内，就有10个项目取得预售许可证，批准预售面积为24.68万平方米，达到8月上半月（1日至15日）整体供应总量的接近九成。从供应楼盘所推房源情况来看，外围刚需盘成为供应主力。汉宇地产市场研究部经理付伟表示，一方面基于开发商集中推盘，另一方面则基于政策层面并无新的调整政策出现，因此“金九银十”将能延续旺季规律。不过由于第二季度刚性需求得到持续释放，并且改善及高端类型需求购房者因差别化房贷、限购等手段，继续受到抑制，成交量环比增幅将低于往年正常水平。
虽然机构对“金九”申城楼市新盘入市量存有一定的分歧，但以外环区域、低总价小户型为特征的刚需盘项目在“金九”表现不给力则可能性较大。有分析指出，在9月预开盘项目环线分布方面，外环外项目虽然依旧占据较大的份额，但市场占比较8月有着明显的下滑，而中高端项目在经历了五六月一波集中推盘后，市场库存量较大，在经历了7、8月份库存消化期之后，中高端项目的开发商或是寄望于9月这一传统的楼市旺季，再次刺激市场中的改善型需求释放，9月的中高端市场或将再度迎来一次爆发。
下半年：加推房源报价行情“求稳”
有关调研分析还显示，9月预开盘的项目中，目前仅有6个项目明确开盘时会有优惠措施，预计届时新盘折扣优惠的总体覆盖面和幅度将明显弱于前几个月。
与开年之时相比，目前新房市场成交量出现显著增长，在此背景之下，开发商心态难免会有转变，从推盘情况也反映，降价幅度开始逐步收窄，但考虑到目前楼市调控力度丝毫未减，如前期取得不错成绩的开发企业，显著上调售价的话，将给自身销售设置重重障碍，因此，对于下半年走势，开发商不会盲目乐观，加推房源所报价格更多地会倾向于求稳。
冲减总价或附赠面积，对于购房者而言，感官方面更具直观比较性，因此成为买家较为青睐的方式。而开发商目前大多也采用上述两类形式，设法吸引潜在置业需求。以近期有推盘计划的万科城花新园为例，将推出一批公寓房源，均价为29000元/平方米，开盘期间购房者可享受98折优惠。与此同时，位于嘉定新城(社区网论坛商铺)板块的合景叠翠峰，依旧凭借所推的88平方米2+1户型，拥有一定刚需拥趸粉丝。
与上述楼盘相比，中高端项目受市场冲击更为显著，为取得稳定的销售成绩，大多会采取更为有效的降价策略。以浦东塘桥板块的国信世纪海景园为代表，虽然项目网上对外报价为75000元/平方米，而实际成交价则为5万元/平方米左右，价格方面让步，也使其8月份（截止至22日）共成交17套房源，套数超过今年1至7月份总和。
此外，自9月1日起施行《上海市房产面积测算规范》（以下简称《规范》），《规范》针对地下室、飘窗等容易“打擦边球”的部分，在面积测算上有了明确的界定。不过，记者以消费者身份询问了多个项目的售楼处，工作人员或表示不清楚《规范》的具体内容，或表示《规范》的实施对目前在售项目没有影响。“我们的飘窗和地下室本来就不计入建筑面积的，我想不会有业主因为飘窗面积大了点，高度高了点，要求我们加进总面积重新测算吧。”某楼盘销售经理笑着表示。
刚需盘没消失：主力两房占据成交户型前十名排行榜6席位
自从2009年房价进入快速上涨通道，与高企的房价相比，普通民众的实际买房承受力相对较弱，但急切的置业需求又迫使他们不得不出手。因此，根据实际情况，目前主流买家更多地会将购房目标锁定于两房产品。
需要注意的是，刚需盘的两大特性，低总价且小户型，才是制胜卖点，也正符合于目前市场主流需求。因此，刚需盘中小户型并没有消失。这一点也能从附表得到充分体现，以两房为主力成交户型的楼盘数量占据排名前十之列中的6个席位，成为主力。
以位于浦东张江(社区网论坛商铺)板块的张江汤臣豪园(小区网论坛)为例，230万－300万元的两房总价，成功吸引楼盘周边工作的刚需买家关注，支撑其位居近期销售榜单首位位置。
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（来源：山东商报）
从政府提出“遏制房价过快上涨”，到“促进房价的合理回归”，再到“决不让房价反弹”，房价始终是衡量房地产调控成效的标准，随着大批保障房竣工入市，各界期待着保障房能够发挥平抑房价的作用。但由于开工与竣工存在时间差，在保障房大量开工的同时，竣工入市的保障房规模却仍难以对抑制房价产生立竿见影的效果。
根据住建部公布的数据显示，1-7月份，城镇保障性安居工程新开工580万套，完成年度计划的77%，基本建成的保障房数量则为360万套，完成年度计划的72%。数据反映出，比期内保障房开工数量超出了竣工数量六成。以江苏为例，根据《扬子晚报》的报道，今年上半年，江苏省各地新开工保障性住房22.99万套，但竣工数量仅为8.2万套，同时有4个城市未达50%的竣工任务，还有7个县(市、区)竣工套数为零。当外界普遍关注保障房开工指标完成情况的同时，竣工情况也许更值得关注。而另一方面，即使部分已竣工入市的保障房也仍然面临空置的现象，令效果大打折扣。
此外，有业内人士认为，保障房在短期内能起到平抑房价的作用，但从长期来看，房价也会涨。
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近日在北京部分保障房被暴雨“浇”出原形后，保障房质量再次引起外界关注。
广东省住建厅官网21日挂出“关于住房和城乡建设部保障性住房质量检查结果（勘察设计部分）的通报”（下称“通报”）称，今年6月，住建部保障性安居工程质量监督执法检查组检查广东省6项保障性安居工程，检查结果表明，实体质量由高到低总体排名广东省位居倒数第二。
《财经日报》记者查询发现，除北京和广东外，近年来，多个地方都曾爆出过保障房质量问题，究其原因，多为建设定位偏差所致。
广东质量倒数第二
通报显示，在广东省的检查项目中，工程勘察检查项目共119项，符合72项，基本符合25项，不符合22项；工程设计抽查项目54项，符合49项，基本符合2项，不符合3项。据统计，勘察项目不符合项目占受检项目的18.5%，基本符合和不符合项目占近四成，严重拖了保障性安居工程实体质量后腿。
此次检查发现了勘察设计方面的主要问题。其中，在勘察方面的13个问题中，包括“没有实测土的剪切波速”、“推荐使用桩基的勘察报告没有评价成（沉）桩的可能性，没有论证桩的施工条件及对环境的影响”、“部分钻孔深度较浅，未达基底”等多项严重问题。在设计方面的14项问题中，亦有“结构平面布置凹凸不规则，且多处布置一字形剪力墙对抗震不利”、“角窗折梁截面高度及配筋偏小，角窗暗柱配筋偏小”、“设计框支柱配筋不满足《建筑抗震设计规范》要求”等较严重问题。
此外，住建部对存在问题较多的两个项目下达了《建设工程质量监督执法建议书》，分别是增城市中新镇拆迁安置房住宅A4栋、深圳市福田区侨香路保障小区住房1栋。参与这两个项目的相关责任单位已由工程所在地建设行政主管部门依法给予处罚。
广东省住建厅表示，此次质量检查揭示的问题，广东省其他未检查的项目中也不同程度存在，表明广东省勘察设计一般性质量问题仍比较普遍，个别勘察设计甚至存在可能导致工程质量隐患的问题。
广东省住建厅厅长房庆方曾公开表示，广东省保障性住房质量总体可控，“尽管有些报道说了一些通病，比如渗水什么的，但是结构上是没有问题的，这一点可以放心。”此次通报的情况却让人忧心。
“这其实是个误会。”广东省建设厅办公室负责人告诉《财经日报》，通报只涉及保障房建设的勘察设计部分，并不代表保障房的总体质量。即便是勘察设计方面的问题，也要看具体情况。“通报中列出的问题中有的只是不符合规范，并没有多严重。严重程度还要具体分析、区别对待。”
上述负责人向记者一再重申，广东省很重视保障房的建设和监管，此次公布通报的初衷是为了敦促勘察设计单位和有关部门的重视。
多地保障房质量问题
不只是广东，多地也曾多次爆出保障房质量问题。
在前不久的北京大雨中，北京通过招标方式出让的限价房和廉租房项目——住总旗胜家园就被“浇”出原形：屋顶漏水、窗户渗水、地面塌陷。丰台区限价房小区首开同馨家园也未能“幸免”，此外，该项目还被发现部分户型厨房漏装烟道、非承重墙使用空心砖导致无法打眼悬挂物件等问题。
2010年10月，北京大兴区明悦湾保障房项目部分楼栋被拆除，原因是混凝土强度存在问题，不能满足结构抗震要求。这也是北京保障房建设首次因质量问题拆除重建。
除了漏水、材料不符合要求等问题，“偷工减料”是各地的保障房建设中普遍存在的问题。
据媒体报道，2011年7月25日，海南省质量技术监督稽查总队在文昌市文城镇政府保障性住房工地上发现345吨“瘦身”钢筋。质检报告显示，除了10mm型号钢筋合格外，其余12mm、14mm等7个规格型号钢筋的质量均大大低于国家标准。该工地第二标段的22mm螺纹钢筋，其重量偏差结果为“-16%”，是国家“-4%”的偏差标准的4倍。这种“瘦身”钢筋一旦投入使用，对房屋安全会造成巨大的隐患。
此前，广西住建厅曾通报，在督查组随机抽查的20个保障性住房项目中，部分保障性住房被查出存在砌筑质量不高、使用“瘦身钢筋”、项目管理人员不到位等问题。
“中国的住房质量尤其是保障房质量的确比较堪忧。大量房子很快就拆了，质量差便是原因之一。”保障房问题研究专家、中山大学政务学院副教授朱亚鹏告诉记者。
朱亚鹏认为，保障房屡出质量问题，一方面在于监管部门没有有效履行监管职能，政策多流于形式，更为重要的是建设定位出现偏差，“由于政府财力有限，或者出于其他考虑，认为保障房是让人们有个地方住就可以，所以定位就很低。”
“这是一个很大的误区。”朱亚鹏说，国外保障房都是按照高标准、高起点、节能环保的标准来做，因为保障房是政府公共服务设施，后期维护责任在政府，只有高标准建设才能降低后期维养成本，“保障房在面积上可以有限制，但在质量上不能低于普通商品住房。”
8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在北京市考察保障性安居工程建设情况时指出，目前保障房开工建设已达到全年目标的70%以上，总体进展顺利。对住房质量问题，要实行“零容忍”，严格责任追究，该赔偿的要赔偿，该清出市场的要清出市场。
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